Immobilienmarkt: Bauboom bremst Immobilienpreise

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Immobilienmarkt: Bauboom bremst Immobilienpreise

von Andreas Toller

Seit 2010 sorgen niedrige Zinsen und mangelnde Anlagealternativen für steigende Immobilienpreise und Mieten. Jetzt schwächt sich der Boom ab, weil zunehmend neuer Wohnraum gebaut wird.

Seit langem fordern Immobilienverbände eine stärkere Förderung des Wohnungsbaus. Ihr Argument: Steigende Immobilienpreise und Sanierungsauflagen zur Energieeffizienz würden die Mieten steigen lassen. In den Metropolen gingen Wohnungssuchende bereits auf die Straße, um gegen Wohnraum-Spekulanten und Mietwucher zu protestieren. Dem sei am besten mit staatlich gefördertem Wohnraum zu begegnen.

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Die Befürchtung der Vermieter: Insbesondere in den Top-Lagen und Großstädten wie München, Berlin oder Hamburg wird es für Käufer von Mietobjekten immer schwieriger, Geld zu verdienen, weil die Kauf- und Sanierungskosten steigen und die von der großen Koalition versprochene Mietpreisbremse die Gewinnmöglichkeiten weiter einschränkt.

Die zehn besten Landkreise für den Immobilienkauf in Westdeutschland

  • Landkreis Rhön-Grabfeld

    Der unterfränkische Landkreis Rhön-Grabfeld landet auf Platz zehn der Top-Landkreise in Westdeutschland. Ein Einfamilienhaus kostet hier durchschnittlich 3,4 Jahres-Nettoeinkommen. Damit bietet der nördlichste Landkreis Bayerns die niedrigste Kaufpreis-Einkommens-Relation in Westdeutschland. Kein Wunder also, dass Rhön-Grabfeld mit 66,7% die zweithöchste Eigentümerquote aufweist.

    Quelle: Sparda-Studie "Wohnen in Deutschland" vom 4.6.2014. Ausgesucht wurden Landkreise mit guten Zukunftschancen, etwa hinsichtlich demografischer Entwicklung, Arbeitsmarkt, Einkommensstruktur, Zu- und Abwanderung sowie zahlreicher weiterer Kriterien.

  • Landkreis Vechta

    Im niedersächsischen Landkreis Vechta müssen durchschnittlich 3,6 Jahres-Nettoeinkommen für ein Einfamilienhaus aufgebracht werden. Mit der zweitniedrigsten Kaufpreis-Einkommens-Relation liegt der Anteil an Immobilienbesitzern bei 64,2%.

  • Landkreis Tuttlingen

    Baden-Württemberg ist mit zwei benachbarten Landkreisen in den westdeutschen Top Ten vertreten. Der mit 3,7 Jahres-Nettoeinkommen für ein Einfamilienhaus etwas günstigere Landkreis Tuttlingen landet auf Platz sieben. Dies schlägt sich in der Eigentümerquote nieder, die mit 64,5% etwa zehn Prozent höher ist, als im benachbarten Schwarzwald-Baar-Kreis.

  • Landkreis Stade

    Obwohl der Landkreis Stade im Osten an Hamburg grenzt, müssen hier nur 3,7 Jahres-Nettoeinkommen aufgebracht werden, um ein Einfamilienhaus sein Eigen nennen zu dürfen. Der Anteil an Immobilienbesitzern ist dort mit 57,9% entsprechend hoch.

  • Schwarzwald-Baar-Kreis

    Im Schwarzwald-Baar-Kreis liegt der Kaufpreis eines Einfamilienhauses bei durchschnittlich 4,0 Jahreseinkommen. Aufgrund der ungleich höheren Kaufpreis-Einkommens-Relation liegt die Eigentümerquote beim westlichen Nachbarn des Landkreises Tuttlingen bei nur 54,4%.

  • Landkreis Borken

    Auch der münsterländische Landkreis Borken bietet mit 4,0 Nettoeinkommen eine attraktive Kaufpreis-Einkommens-Relation. Der Anteil an Immobilienbesitzern liegt dort im nordwestlichen Nordrhein-Westfalen bei 61,3%.

  • Landkreis Dingolfing-Landau

    Der Landkreis Dingolfing-Landau liegt im Regierungsbezirk Niederbayern und weist mit 67,9% den höchsten Anteil an Immobilienbesitzern in den ausgewählten westdeutschen Top-Ten-Landkreisen auf. Mit einem Kaufpreis von 4,1 Jahres-Nettoeinkommen für ein Einfamilienhaus ist der Landkreis für Immobilienkäufer aber immer noch sehr attraktiv.

  • Landkreis Fulda

    Der osthessische Landkreis Fulda hat es mit einem Kaufpreis von 4,1 Jahres-Nettoeinkommen für ein Einfamilienhaus unter die attraktivsten Landkreise für den Immobilienkauf geschafft. Zugleich bietet Fulda mit 55,7% den zweitniedrigsten Anteil an Immobilienbesitzern.

  • Landkreis Ammerland

    Der Landkreis Ammerland liegt im Nordwesten von Niedersachsen und grenzt im Osten an die Universitätsstadt Oldenburg. Trotz des Immobilienpreises von durchschnittlich 4,1 Nettoeinkommen, was Ammerland zum zweitteuersten Landkreis unter unseren Top Ten macht, ist die Region immer noch sehr attraktiv für den Immobilienkauf. Mit einer Eigentümerquote von 63,9% erreicht der Landkreis eine hohen Wert.

  • Landkreis Günzburg

    Im bayerischen Landkreis Günzburg müssen rund 4,3 Jahres-Nettoeinkommen für den Kauf eines Einfamilienhauses aufgebracht werden. Trotz des teuersten Verhältnis zwischen Kaufpreis und Einkommen unter den zehn attraktivsten Landkreisen, ist die Eigentümerquote mit 64,1% recht hoch.

Der Wunsch der Immobilienverbände wurde erhört: Nach neuen Zahlen des Bundesamtes für Statistik hat die Zahl der genehmigten Neu- oder Umbauten im ersten Halbjahr 2014 im Vergleich zum Vorjahr um 9,6 Prozent auf 136.800 zugenommen. Einen noch stärkeren Zuwachs bei den Baugenehmigungen hatte es zuletzt im ersten Halbjahr 2011 gegeben. Damals legten die Baugenehmigungen um fast 28 Prozent zu.

Tatsächlich sind die Kaufpreise deutlich schneller gestiegen als die Mieten. Andererseits sorgen die extrem niedrigen Zinsen für Baufinanzierungen weiterhin dafür, dass der Kauf eines Eigenheims für viele so attraktiv ist wie nie. Studien zufolge könnte sich jeder dritte Mieter eine Eigentumswohnung leisten.

Hält dieser Trend an und ist der Spielraum für Mieterhöhungen zunehmend ausgeschöpft, ist das Geschäftsmodell von Vermietern bedroht.  Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, warnt: "Die Politik muss dafür sorgen, dass nicht nur jetzt, sondern auch in Zukunft die wirtschaftlichen Vorgaben für mehr Wohnungsneubau stimmen." So müsse etwa bei der geplanten Mietpreisbremse der Neubau ausgenommen werden. Auch Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus & Grund lässt verlauten: "Der Wohnungsmarkt funktioniert noch. Weitere Regulierungen, beispielsweise der Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen, wären hingegen schädlich."

Boom oder Blase? Wo der Hauskauf lohnt


Die kommunalen Behörden haben nach Daten von Destatis im ersten Halbjahr gut 118.700 Neubaumietwohnungen genehmigt und damit 7,3 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Darunter waren vor allem Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (plus 12,8 Prozent).
Unter Immobilienkäufern ist offenbar weiterhin besonders die Eigentumswohnung gefragt. Hier erhöhte sich die Zahl der Genehmigungen binnen Jahresfrist um 14,3 Prozent auf knapp 33.000. Die Zahl der Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser ging hingegen leicht zurück.

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