Immobilien: Bauen für die Blase

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Immobilienmarkt: Bauen für die Blase

von Andreas Toller

Anzeichen für eine bundesweite Immobilienblase fehlen bislang, obwohl Jahr für Jahr mehr Baufinanzierungen registriert werden, wird nicht einmal die Bundesbank nervös. Jetzt wollen Bau- und Immobilienverbände den Boom weiter anheizen – mit Geld vom Staat.

Wer im neuen Monatsbericht der Bundesbank blättert und Informationen über die Preisentwicklung am Immobilienmarkt sucht, wird vielleicht enttäuscht oder sogar erleichtert sein. Denn viele Hauskäufer und -eigentümer sehen die steigenden Immobilienpreise mit Sorge und fürchten das Platzen einer Immobilienblase, die den Wert von Haus und Hof abstürzen ließe.

In den vergangenen Jahren hatte die Bundesbank gelegentlich schon von ersten Anzeichen einer Immobilienblase in den Metropolen gewarnt, vor allem in München und anderen Metropolen. Für eine Immobilienblase im Bundesgebiet in der Breite sieht die Bundesbank jedoch noch keine Anzeichen. Dass sich die Bundesbank in ihrem November-Bericht nicht weiter dazu äußert, kann man somit auch als positives Signal deuten. Der Immobilienmarkt-Alarm ist ausgeblieben.

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Der Markt für Wohnimmobilien brummt somit unbeirrt und ungebremst. Das lässt sich auch an der Entwicklung der Kreditvorhaben für Wohnimmobilien ablesen. Zwar haben die Baufinanzierer oder Banken zu einem beachtlichen Anteil ihre Kreditvergabestandards aufgrund der geänderten Wohnimmobilienkreditrichtlinie verschärft und mehr Baukreditanträge abgelehnt.

Immobilien: Was nichts in einer Nebenkostenabrechnung zu suchen hat

  • Instandhaltung des Gebäudes

    Wird in einem Mietshaus zum Beispiel eine Badezimmersanierung, die Reparatur der elektrischen Anlage oder ein Anstrich im Treppenhaus fällig, sind diese Kosten allein vom Vermieter zu tragen

  • Grunderwerbsteuer, Erbschaftsteuer, Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

    Während Grundsteuer und kommunale Gebühren zu den Betriebskosten zahlen und über die Nebenkosten von Mietern zu bezahlen sind, gehören diese drei Steuerarten keinesfalls in die Nebenkostenabrechnung

  • Rechtsschutz- oder Hausratversicherung

    Versicherungen gegen Feuer, Sturm oder Überflutung (Wohngebäudeversicherung) zählen zu den Nebenkosten. Die Rechtsschutz- und Hausratversicherung (für gemeinschaftlich genutzten Hausrat) schützen lediglich den Vermieter vor Verlusten und sind von ihm allein zu zahlen.

  • Anschlussgebühren für Kabel oder Antenne

    Zwar zählen die monatlichen Gebühren etwa für einen gemeinschaftlich genutzten TV-Kabelanschluss zu den Nebenkosten, deren Einrichtung ist aber Sache des Vermieters.

  • Prüfung der Gasleitung, die Wartung der Hauselektrik oder der Türschließanlage

    Muss der Haus-Gasanschluss geprüft oder die Türschließanlage samt Freisprechanlage gewartet werden, sind diese Kosten vom Vermieter zu übernehmen.

  • Beiträge zum Grundeigentümerverein

    Verbände wie Haus und Grund oder Vereinigungen von Hausverwaltungen verlangen Mitgliedsbeiträge. Die sind aber keine Nebenkosten, sondern allein vom Eigentümer oder Vermieter zu tragen.

  • Gebühren für Mieterkonten

    Entstehen dem Vermieter Kosten durch die Einrichtung eines Kontos, auf dem er die Mieteinnahmen verwaltet, muss er diese allein tragen.

  • Verwaltungskosten

    Ausgaben für Dienstleister, die zum Beispiel die Nebenkostenabrechnung erstellen, die Buchhaltung übernehmen oder Mietinteressenten durch leere Wohnungen führen, sind allein Sache des Vermieters.

  • Heizkosten nur nach Wohnungsgröße

    Eine Verteilung der Gesamtausgaben für die Heizung in einem Mehrparteienhaus, die sich nur an der Wohnungsgröße orientiert, ist laut Heizkostenverordnung nicht erlaubt. Demnach müssen etwa 50 bis 70 Prozent nach dem tatsächlich erfassten Verbrauch abgerechnet werden.

Andererseits verläuft die Zunahme der Wohnungskredite unvermindert weiter, zuletzt stiegen die Nettozuflüsse aus neuen Immobilienfinanzierungen gegenüber dem Vorjahr um rund 3,7 Prozent. Dabei sank das Neugeschäft der Sparkassen und Genossenschaftsbanken – den größten Baufinanzierern in Deutschland - leicht zugunsten der Groß- und Regionalbanken. Unterm Strich aber bleiben Immobilienkäufe und damit auch Baufinanzierungen hierzulande höchst begehrt und dank niedriger Zinsen so erschwinglich wie kaum jemals zuvor.

Immobilienwirtschaft drängt auf mehr Wohnungsbau

Dennoch sieht die Bau- und Immobilienwirtschaft dringenden Handlungsbedarf auf Seiten des Staates. Das Verbändebündnis Wohn-Perspektive Eigentum, dem unter anderem Verbände wie der Gesamtverband der Dämmstoffindustrie oder die Industriegewerkschaft Bauen Agrar Umwelt (BAU) angehören, strebt laut Mitteilung bis 2020 eine Eigentumsquote von 50 Prozent an – jeder Zweite in Deutschland soll in seinen eigenen vier Wänden wohnen. Noch liegt die Eigentumsquote in Deutschland bei 45 Prozent und damit am unteren Ende in Europa. In Frankreich liegt sie bei 58 Prozent, in Italien sogar bei 72 Prozent.

Laut Studie im Auftrag der Verbände ist insbesondere die Eigentumsquote in der Altersgruppe der 25- bis 45-Jährigen zurückgegangen, obwohl ein Immobilienkauf in dieser Gruppe eigentlich besonders attraktiv ist.

Um mehr Menschen in die eigenen vier Wände zu bekommen, sollen bundesweit pro Jahr mindestens 60.000 Eigentumswohnungen oder Eigenheime pro Jahr zusätzlich entstehen. Großes Potenzial sieht die Bauwirtschaft dabei auch bei Haushalten mit einem Monatsnettoeinkommen von 1500 bis 2000 Euro. Im Verhältnis zu den ortsüblichen Mieten sind etwa gebrauchte Eigentumswohnungen in Bremen, Lübeck, Bochum, Darmstadt, Bamberg und Chemnitz besonders erschwinglich für diese Einkommensgruppe.

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