60 Prozent der vom BFW befragten sehen die Kommunen als größte Bremse im geschäftlichen Umfeld, gefolgt von Bund und Ländern. Als größten Kostentreiber nennt jeder zweite Befragte die „zeitaufwändige, bürokratische Kommunikation mit den Behörden in Verbindung mit sehr langen Planungs- und Genehmigungszeiten“. Die Beschwerden über fehlendes Personal in den Bauämtern nehmen zu.
Doch der Personalmangel ist Folge einer anderen Entwicklung: Viele Jahre sagten Prognosen Deutschland eine abnehmende Bevölkerung voraus. Die Zahl der Bauanträge ging zurück und die Besetzung der Stadtplanungs- und Bauämter wurde dünner. Inzwischen wächst die Bevölkerung in Deutschland durch den Zuzug aus Mitgliedsländern der Europäischen Union und durch Flüchtlinge.
Zudem hat eine Bewegung vom Land in die Stadt eingesetzt, sodass gerade in den sieben Metropolen sowie vielen weiteren Ballungsgebieten die Bauanträge zunehmen. Bundesweit genehmigten die Bauämter im vergangenen Jahr rund 323.000 neue Wohnungen und damit rund 50 Prozent mehr als 2012. Die Klagen der Bauträger deuten darauf hin, dass das Personal dem Bedarf nicht in gleichem Umfang angepasst wurde.
Die Baubehörden müssen mit einem weiteren Phänomen fertig werden: Grundstücke werden mehrfach überplant. Das bedeutet Mehrarbeit. Die ursprünglichen Pläne werden noch vor Baubeginn verworfen und es werden neue Unterlagen eingereicht. Eine Ursache für diese Mehrarbeit ist der spekulative Grundstückshandel.
Die Praxis sieht so aus: Der Käufer eines unbebauten Grundstückes muss mehr vermiet- oder veräußerbare Fläche oder höherwertige Immobilien auf dem Grundstück errichten als ursprünglich vorgesehen, weil die Erlöse aus dem zuvor genehmigten Objekt für den nun höheren Grundstückskaufpreis seine Renditeanforderungen nicht erfüllen können. Diese teils mehrfache Überplanung werde am Auseinanderfallen von Baugenehmigungs- und Baufertigungszahlen immer deutlicher sichtbar, stellt der BFW fest. „In manchen Märkten erwarten wir, dass über zehn Prozent der Flächen in den kommenden Jahren gar nicht bebaut werden“, ergänzt Bulwiengesa Vorstand Andreas Schulten.
Grundstücksspekulation verzögert Neubau
Von der Genehmigung bis zur Baufertigstellung vergehen im Normalfall etwa zwei Jahre. Außerdem wird nicht alles gebaut, was genehmigt wurde. Insofern ist damit zu rechnen, dass 2018 etwa 300.000 Wohnungen bezugsfertig werden, obwohl 2016 mehr als 320.000 genehmigt wurden. Zum Vergleich: 2015 wurden rund 220.000 neue Wohnungen fertiggestellt – jüngere Zahlen liegen noch nicht vor –, 2013 aber 242.000 Wohnungen genehmigt.
Um den Absatz ihrer Wohnungen müssen sich die Projektentwickler keine Gedanken machen. Die unverändert niedrigen Zinsen halten die Nachfrage von Privatpersonen nach Eigentumswohnungen hoch. Versicherer und Altersvorsorgeeinrichtungen suchen unvermindert nach Wohnanlagen, die sie en bloc kaufen können. Dabei warten sie immer häufiger nicht bis zur Fertigstellung. „Investoren sehen sich gezwungen, zunehmend auf Neubauprojektentwicklungen auszuweichen – insbesondere in Ballungsräumen und den Top-Städten“, beobachtet Konstantin Lüttger, der beim internationalen Maklerhaus CBRE für das Investmentgeschäft mit Wohnimmobilien in Deutschland verantwortlich ist.
Das Gleiche gilt für die Erbauer neuer Büros. Die Konjunktur in Deutschland brummt, sodass die Zahl der Bürobeschäftigten steigt. Wie auf dem Wohnungssektor würden die Investoren mehr Bestandsgebäude kaufen, wenn es mehr auf dem Markt gäbe. Auch diese Investoren kaufen bevor die Mieter einziehen können. In der Regel sind die Büros zum Kaufzeitpunkt nur zum Teil vorvermietet, so dass ein Rest des Vermietungsrisikos beim Vermieter bleibt. Dafür ist der Preis niedriger als bei Fertigstellung und damit die anfängliche Mietrendite höher.
