Megatrend Landflucht. Nach einer Studie der Bertelsmann-Stiftung verlieren ländliche Gemeinden außerhalb der Ballungsräume bis 2025 bis zu 40 Prozent an Bevölkerung. Großstädte legen dagegen bis zu zwölf Prozent zu. Für das Gros der Immobilieneigentümer hat das dramatische Folgen, denn laut Degi, der Immobilientochter der Fondsgesellschaft Aberdeen, stehen 76 Prozent der selbst genutzten oder vermieteten Häuser und Wohnungen außerhalb der Ballungsräume. „Bestenfalls werden diese Objekte ihren alten Kaufpreis einbringen, das Gros wird aber an Wert verlieren“, sagt Thomas Beyerle, Leiter Research bei Degi. Grund dafür sei, dass sich Infrastruktur und Arbeitsplätze an regionalen Knotenpunkten konzentrieren.
Im Umland von Rostock etwa ist dies keine Zukunftsmusik, sondern längst Realität. Anfang der Neunzigerjahre hatten vor allem junge Familien im benachbarten Landkreis Bad Doberan großzügige Häuser gebaut. „Jetzt würden sie gerne wieder nach Rostock ziehen, weil die Infrastruktur draußen zu wünschen übrig lässt“, sagt Barbara Peters, Rostocker Immobilienmaklerin. Wer verkauft, bekommt aber weniger Geld heraus, als er hinein gesteckt hat.
Von dem, was nach Abzug der Hypotheken übrig bleibt, lässt sich kaum eine geräumige Eigentumswohnung kaufen. In den begehrten Lagen in der Innenstadt, dem Bahnhofsviertel oder Gehlsdorf, liegen die Preise bereits bei durchschnittlich 2050 Euro für den Quadratmeter. Eine Wohnung mit 120 Quadratmetern würde demnach 246.000 Euro kosten. Ein Einfamilienhaus im Rostocker Umland bringt derzeit nur 180.000 bis 200.000 Euro.
Osten ist nicht gleich Osten
Das Beispiel Rostock plus Umland zeigt: Wer die neuen Bundesländer über einen Kamm schert, der irrt. Auch Leipzig zieht neue Bewohner an, Familien aus dem Umland. Schließlich locken Arbeitsplätze sowie deutlich höherer Freizeitwert als in den umliegenden Landkreisen. „Seit 1999 verlieren wir keine Einwohner mehr, zwischen 2004 und 2007 ist deren Zahl um 2,4 Prozent gestiegen“, sagt Stefan Heinig, Abteilungsleiter Stadtentwicklung bei der Stadt. „Der Zustrom macht sich bereits im Mietniveau bemerkbar“, sagt Jens Zimmermann, stellvertretender Regionalvorsitzender des Maklerverbandes IVD Mitte-Ost. 2005 habe die Kaltmiete je Quadratmeter im Schnitt noch bei 4,50 Euro gelegen, bis 2009 sei sie auf 5,60 Euro gestiegen. Für besonders attraktiv hält Zimmermann das Musikerviertel im Südwesten Leipzigs. Die Straßen hätten das größte Potenzial, weil sie zentrumsnah und doch grün seien.
