Vermehrbarkeit. Mit ins Kalkül ziehen sollten Selbstnutzer und Kapitalanleger, wie schnell Angebotslücken bei bestimmten Objekten und in bestimmten Städten geschlossen werden können. Das Angebot an Ufer-Bauplätzen oder großen, renovierten Altbauwohnungen in Innenstadtlagen ist eben nicht beliebig vermehrbar. Wenn alle alten Häuser saniert, alle Dachgeschosse ausgebaut und kleine Wohnungen zusammengelegt worden sind, ist das Ende der Fahnenstange erreicht.
Zudem steigt bundesweit der Flächenbedarf pro Kopf. Nach einer Studie des Forschungsinstituts Empirica wird bis 2030 die Wohnfläche pro Kopf von derzeit 46 auf 56 Quadratmeter steigen.
Knappheiten können auch durch geografische Besonderheiten entstehen: Nach einer Studie des Maklerverbandes IVD werden etwa in Stuttgart zu wenige Wohnungen gebaut. Jedes Jahr würden bis zu 3000 Bewohner die Stadt gegen ihren Willen verlassen und ins Umland ziehen, weil sie keine Wohnung finden. Da Stuttgart in einem Talkessel liegt, lässt sich daran wenig ändern: Es mangelt an Bauplätzen.
Industriestädte sind nicht immer Wohnmagneten
Lebensqualität. Ob die Bewohner des Umlands in die Innenstädte strömen und damit das Reihenhaus im Grünen als Investment unattraktiver und Stadtwohnungen ertragreicher machen, hängt nicht allein von der Wirtschaftskraft der Stadt ab. Auch Lebensqualität, Ambiente und Infrastruktur sind wichtig.
Die wirtschaftsstarke Industriestadt Ludwigshafen jedenfalls ist kein Wohnmagnet. Zuletzt stagnierte die Einwohnerzahl, bis 2020 sollen es 2,1 Prozent weniger sein. Wer beim Chemiekonzern BASF schafft und es sich leisten kann, wechselt die Rheinseite und sucht sich ein nettes Plätzchen im beschaulicheren Mannheim. Auch Pendeln ist beliebt, beispielsweise aus der Gemeinde Limburgerhof, etwa neun Kilometer von Ludwigshafen auf halbem Weg nach Speyer gelegen. „Wegen der guten S-Bahnanbindung und der attraktiven Wohngegend ist der Abschlag gegenüber der Großstadt gering“, sagt Harald Kiefer, Sachverständiger für Immobilien. Bis Neustadt an der Weinstraße, rund 30 Kilometer südwestlich, reicht das Einzugsgebiet der Chemie-Stadt. Entsprechend mau entwickelt sich der Immobilienmarkt in der Stadt selbst. „Wer Mitte der Neunzigerjahre eine Immobilie gekauft hat, blickt heute auf Verluste von bis zu 15 Prozent“, sagt Kai-Uwe Klinger-Vogt, Ludwigshafener Makler und Mitglied des Gutachterausschusses.
