Immobilienmarkt: Deutschlands beste Wohngebiete

Immobilienmarkt: Deutschlands beste Wohngebiete

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Wie die Zahl der Neubauten nach dem Wiedervereinigungsboom abschmolz (Klicken Sie auf die Grafik für eine erweiterte Ansicht)

Riskante Kapitalanlagen haben dramatisch an Wert verloren, sichere bringen nur niedrige Zinsen: In der Finanzkrise festigen Immobilien ihren Ruf als Hort der Stabilität. Doch das gilt längst nicht für alle. Eine exklusive Analyse zeigt, wo Preise und Mieten stabil bleiben, wo sie noch steigen können – und wo nicht.

Im Crash-Monat Oktober, kurz nach der Pleite von Lehman-Brothers, fürchteten Martina und Klaus Jakobs (* Name von der Redaktion geändert), dass sogar ihre in Festgeldern gebunkerten Ersparnisse verlorengehen könnten. Die Merkel-Garantie für Spareinlagen beruhigte die Frankfurter zwar. „Trotzdem wollen wir jetzt unser Geld in Sicherheit bringen und eine Wohnung kaufen“, sagt Klaus Jakobs. „All die Milliarden, mit denen der Staat die Banken stützt – das muss Inflation geben.“ Bisher waren der Jurist und die Übersetzerin zufriedene Mieter einer Altbauwohnung: 116 Quadratmeter im noblen Frankfurter Westend, 1150 Euro Kaltmiete – für Frankfurter Verhältnisse ist das eher günstig. Trotzdem wollen sie jetzt kaufen, der Sicherheit wegen – „und weil die 1,7 Prozent, die mir die Sparkasse für mein Festgeld gibt, auch nicht mehr richtig glücklich machen“. Finanzieren könnten die Jakobs ihr Traumobjekt – am liebsten eine pfiffige Neubauwohnung mit Balkon oder Garten in den angesagten Stadtteilen Nordend oder Sachsenhausen – fast komplett aus ihren Ersparnissen.

Die Jakobs sind nicht allein mit ihrer Angst, die Furcht vieler Sparer hat ihren guten Grund: 50.000 Milliarden Dollar Vermögen hat die Finanzkrise bis heute weltweit ausradiert. Aktien haben Löcher von 50 Prozent in die Depots gerissen. Altanlagen in Unternehmensanleihen liegen zweistellig unter Wasser, einige Immobilienfonds und Fonds für Nachrangpapiere sind bis auf Weiteres geschlossen. Wo also überhaupt noch investieren? Einjährige deutsche Staatsanleihen bringen nicht mal mehr ein lumpiges Prozent. Für Tages- und Festgelder, lange als Ausweg gefeiert, zahlt die Hausbank vielleicht noch 2,5 Prozent.

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Deutsche Wohnimmobilien feiern psychologisches Comeback

Steinharte Investition. Kein Wunder, dass deutsche Wohnimmobilien zumindest ein psychologisches Comeback feiern. Als Langweiler und „Klotz am Bein“ verschrien, weil sie über die vergangenen Jahre magerere Wertzuwächse oder sogar leichte Verluste brachten, mausern sich heimische Wohnungen und Häuser neben Gold zum sicheren Hort in der Finanzkrise. „Bloß kein Geld mehr mit bedrucktem Papier verlieren“, lautet für viele Anleger die Devise. Dann schon lieber in Steine investieren. Die schmelzen nicht ab wie Sparguthaben, wenn das Preisbarometer von Deflation wieder auf hohe Inflation dreht. Wer Immobilien kaufen will, sollte sich allerdings vor Durchschnittsbetrachtungen hüten. Bei kaum einer anderen Anlageform kommt es so auf den Einzelfall an.

Michael Reimann (* Name von der Redaktion geändert) etwa, 46, kann ein Lied vom Preisgefälle in Deutschland singen. Der gebürtige Essener lebt seit 20 Jahren in München. Nach der Geburt des zweiten Kindes kaufte die Familie ein Eigenheim im Stadtteil Laim – für 640.000 Euro. In den vergangenen vier Jahren dürfte dessen Wert noch gestiegen sein. „Ich hatte aber vor, einen Teil davon durch den Verkauf meines Essener Erbes zu finanzieren“, sagt Volkswirt Reimann – und fiel damals aus allen Wolken. Das Mietshaus mit acht Parteien, 40 Jahre alt, von seinem Vater geerbt, wurde vom Gutachter auf gerade mal 150.000 Euro geschätzt.

Analyse signalisiert Kostenstabilität

Das Nord-Süd- und das Ost-West-Gefälle sind keinesfalls auf ewig zementiert. Innerhalb der Regionen und zwischen ihnen werden Arbeitsplätze umgeschichtet, sinkt und steigt die Attraktivität der damit verbundenen Wohnorte. Alters- und Einkommensstruktur der Bewohner ändern sich, die soziale Schere zwischen Umland und den Ballungsräumen geht auseinander oder wird enger.

Wie sich die Wirtschaftskrise und Trends wie Landflucht und Überalterung auf Kaufpreise und Mieten auswirken, in welche Richtung es weitergehen wird und was das für Kapitalanleger und Selbstnutzer von Wohnimmobilien bedeutet, hat die renommierte Immobilienberatung Bulwien Gesa exklusiv für die WirtschaftsWoche untersucht. Das Ergebnis der Analyse der 50 größten deutschen Metropolregionen signalisiert vor allem die in Finanzkrisenzeiten so dringend ersehnte Stabilität: In 6 von 50 Städten erwarten die Experten steigende Preise für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser, in 38 Zentren konstante und in sechs fallende Preise. Noch besser sieht es in den Großstädten aus: In 27 Stadtteilen von Berlin, München, Hamburg, Köln und Frankfurt sind steigende, in 34 stagnierende und in 21 fallende Preise zu erwarten. Wie aber wirken sich die wichtigsten Immobilientrends konkret vor Ort aus? Welche Objekte in welchen Lagen sind noch günstig? Und was spricht grundsätzlich für, was gegen eine Immobilienanlage?

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