Dicht dahinter, mit jeweils 4,3 Punkten in der Gesamtwertung, landen im Ranking der Immobilienmärkte der Vorjahressieger Hamburg und das sehr viel kleinere Oldenburg. Obwohl beide Immobilienmärkte Welten trennen – in Oldenburg zahlen Käufer für Wohnungen im Schnitt nur 1550 Euro je Quadratmeter, in Hamburg fast 1000 Euro mehr – bieten sie Immobilienkäufern ähnlich gute Chancen auf langfristigen Wertzuwachs. Die Nachfrage wird hoch bleiben, das Angebot knapp. Auch im Rückblick sind die Immobilienpreise in beiden Städten ähnlich stark gestiegen: In Hamburg verteuerten sich Wohnungen seit 2008 um 34 Prozent, in Oldenburg um 32 Prozent.
Solche Preissprünge sind, allen Schlagzeilen von steigenden Preisen und Wohnungsnot zum Trotz, eher die Ausnahme. In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise nur moderat gestiegen. Für Wohnungen zahlen Käufer heute im bundesweiten Durchschnitt schlappe elf Prozent mehr als Anfang 2008, pro Jahr sind die Preise damit nur um etwa zwei Prozent gestiegen. In weiten Teilen Deutschlands müssen Käufer nicht einmal 1500 Euro für den Quadratmeter einplanen.
Prognose für Eigentumswohnungen bis 2015
Durchschnittspreis 2012: 2.352 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +15,7 Prozent
Quelle: Feri Eurorating Service AG
Durchschnittspreis 2012: 3.401 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +11,3 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 1.279 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +10,1 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 2.331 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +9,8 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 1.148 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +9,6 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 2.212 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +9,3 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 1.813 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +8,8 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 2.600 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +8,4 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 2.268 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +8,3 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 1.894 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +8,0 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 1.131 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,6 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 1.585 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,2 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 1.975 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,1 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 2.459 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +6,8 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 766 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +4,8 Prozent
Trotzdem ist der Immobilienboom keine Fata Morgana. Es gibt ihn – aber fast ausschließlich in größeren Städten. Dort hat er sich 2012 noch einmal beschleunigt: In den 50 größten deutschen Städten sind die Wohnungspreise um 5,5 Prozent gestiegen, zeigen Daten des Internet-Portals Immobilienscout24. Im Jahr 2011 lag der Preisanstieg noch gut einen Prozentpunkt niedriger, 2010 sogar nur bei 2,3 Prozent.
Niedrige Zinsen bergen Risiken
Entsteht sie also doch, die Immobilienblase, die irgendwann unweigerlich platzen muss? Experte Kholodilin greift bei dieser Frage nach einer Statistik zur Verschuldung der deutschen Haushalte. In der Regel zeigen sich Blasen daran, dass viele Menschen anfangen, geliehenes Geld zu investieren. Sie gehen so sicher von Wertzuwächsen aus, dass ihnen das Risiko, sich heillos zu verschulden, als sehr gering erscheint. Besonders groß ist diese Gefahr, wenn die Zinsen für Kredite niedrig sind – wie zurzeit.
Eine Weile kann die Spekulation gut gehen, doch sobald sich abzeichnet, dass die tatsächliche Nachfrage – bei Immobilien ist das die Nachfrage derer, die nicht von Wertsteigerung profitieren, sondern tatsächlich einziehen wollen – nicht mehr mit dem Interesse der Spekulanten mithält, brechen die Preise ein. Die Spekulanten müssen verkaufen, damit sie die Kredite für ihre leer stehenden Objekte zurückzahlen können.
Tatsächlich haben die Deutschen pro Kopf aber nur drei Prozent mehr Geld als Kredit für Wohnung oder Haus aufgenommen als noch 2002. Über einen solch langen Zeitraum gesehen, ist der Zuwachs verschwindend gering. Außerdem sind die Kredite sehr viel leichter zu schultern, weil die verfügbaren Jahreseinkommen aller Haushalte viel stärker zugelegt haben.
Spuren großer Risikofreude finden sich selbst in den aktuellsten Daten der Immobilienfinanzierer nicht, im Gegenteil. So haben Käufer, die Kredite aufgenommen haben, im Dezember ihre Immobilien zu 78 Prozent beliehen. Das zeigt eine Auswertung der Kreditplattform Europace, über die etwa 15 Prozent aller privaten Immobilienfinanzierungen abgewickelt werden.
Mitte 2009 lag der Kreditanteil mit 80 Prozent noch deutlich höher, er ist seitdem kontinuierlich gesunken. Er sehe in den Kreditstatistiken deshalb „keine Anzeichen für eine Preisblase“, sagt Kholodilin.
Das klingt beruhigend. Aber: Die Kreditdaten zeigen nur einen Teil des Immobilienmarkts. „In steigendem Maße kaufen Kapitalanleger die Wohnimmobilien in deutschen Großstädten“, sagt Markus Schmidt, Leiter Research beim Maklerunternehmen Aengevelt. Viele Kapitalanleger brauchen keine Kredite, sondern wollen eigenes Geld investieren – aus Mangel an renditeträchtigen Alternativen. Heute kann jeder Großstadtmakler von Käufern berichten, die 100 Prozent Eigenkapital auf den Tisch legen – früher die absolute Ausnahme.
