Immobilienmarkt im Osten: Boomende Städte, verlassenes Land?

Immobilienmarkt im Osten: Boomende Städte, verlassenes Land?

Vorbei ist die Zeit, als Häuser und Grundstücke im Osten zu Schnäppchenpreisen zu haben waren. Zumindest in den Großstädten. Das Gefälle zwischen Stadt und Land aber wächst.

Niedrigzinsen und brummendem Arbeitsmarkt sei Dank: Der Immobilienmarkt boomt. Viele parken ihr Geld als Betongold in unbeweglichen Wertanlagen - oder erfüllen sich dank niedriger Zinsen den Traum vom Eigenheim. Aber gilt das auch für den schrumpfenden Osten? Einige Beispiele:

Speckgürtel als Magnet: Arbeiten in Berlin, Wohnen in Brandenburg - der Speckgürtel um die Hauptstadt wächst. Der Leerstand von Mietwohnungen der kommunalen Gesellschaften und Genossenschaften im Umland von Berlin liegt gerade einmal bei 2,3 Prozent. Die Nachfrage nach Bauland für ein Eigenheim steigt laut Immobilienverband Berlin-Brandenburg stark - vor allem bei jungen Familien. Das schlägt sich auch in den Grundstückspreisen nieder, die teils weit über den Bodenrichtwerten liegen. Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Brandenburg nennt etwa Königs-Wusterhausen südöstlich von Berlin. In einigen Ortsteilen gibt es in diesem Jahr Preissteigerungen für Bauland zwischen 15 und 20 Prozent. Ende 2015 kostete im Speckgürtel ein freistehendes Einfamilienhaus im Schnitt rund 250.000 Euro, in Brandenburg waren 179.000 Euro fällig.

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Prämien für Zuzügler: Lange Wege nach Berlin - das ist ein Grund, warum es Regionen wie das südbrandenburgische Grenzgebiet zu Polen schwerer haben. Fast jede fünfte Wohnung (17,4 Prozent) der kommunalen Gesellschaften und Genossenschaften steht leer. Viele Kleinstädte überlegen sich, wie sie Zuzügler locken können. Guben mit knapp 18.000 Einwohnern etwa hat vor kurzem ein Förderprogramm aufgelegt. Ein Teil der Umzugskosten wird demnach erstattet, wenn Zuzügler aus anderen Städten kommen - bis zu 1000 Euro pro Antragsteller. Bei Paaren oder Familien erhöht sich die Förderung. Der Kommune zufolge gab es etliche Nachfragen - aus brandenburgischen Städten, aber auch dem Allgäu, Jena oder Sachsen-Anhalt.

Großstädte - Mieten und Kaufpreise im Verhältnis zu den lokalen Einkommen

  • Dortmund

    Miete (1) Kaufpreis (1) Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    6,35 Euro / qm1.500 Euro / qm20.320 Euro24.400 Euro / Jahr1,11,4

    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung, Stand: 19.08.2016

  • Essen

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    6,50 Euro / qm1.525 Euro / qm20.768 Euro24.680 Euro / Jahr1,11,3
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Bremen

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    7,55 Euro / qm1.850 Euro / qm24.160 Euro27.920 Euro / Jahr1,21,4
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Köln

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    9,90 Euro / qm3.075 Euro / qm31.680 Euro39.440 Euro / Jahr1,51,9
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Düsseldorf

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    9,90 Euro / qm3.375 Euro / qm31.616 Euro42.720 Euro / Jahr1,81,8
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Berlin

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    9,30 Euro / qm3.425 Euro / qm29.728 Euro43.440 Euro / Jahr1,72,5
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Stuttgart

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    10,90 Euro / qm3.575 Euro / qm34.944 Euro44.200 Euro / Jahr1,51,9
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Hamburg

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    10,70 Euro / qm4.125 Euro / qm34.304 Euro51.960 Euro / Jahr1,62,4
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Frankfurt

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    12,20 Euro / qm4.325 Euro / qm38.976 Euro51.360 Euro / Jahr1,92,5
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • München

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    15,00 Euro / qm6.250 Euro / qm48.032 Euro69.360 Euro / Jahr1,72,4
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Teures Pflaster: In Städten, die als wirtschaftliche Leuchttürme gelten und junge Leute anziehen, müssen Immobilienkäufer tief in die Tasche greifen. Als besonders teures Pflaster im Osten gilt die Thüringer Industrie- und Universitätsstadt Jena. Im Schnitt 339.000 Euro müssen nach dem jüngsten Immobilienmarktbericht der Landesregierung dort Käufer von Ein- und Zweifamilienhäusern auf den Tisch legen. Innerhalb eines Jahres stiegen die Preise in Jena um stolze 11,7 Prozent. Das Angebot sei knapp, die Nachfrage hoch. Das treibe die Preise, berichten Makler. Händeringend suchen sie nach Objekten für Kauf- und Bauwillige. Wie weit sich Jena vom Thüringer Immobilienmarkt entfernt hat, zeigt eine Zahl: Im Durchschnitt kosten freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser rund 102.000 Euro.

Der Boom strahlt aus: Wenn eine begehrte Stadt dicht ist, freut sich die nächste. Statt nach Immobilien in Leipzig suchten immer mehr Investoren und Privatleute im etwa 40 Kilometer entfernten Halle in Sachsen-Anhalt, berichtet Beate Lüthje, Shopmanagerin bei Engel und Völkers in Halle. Sanierer suchten nach Mehrfamilienhäusern, Zugezogene nach gehobenen Eigentumswohnungen. „Das ist ganz klar der Ausstrahleffekt von Leipzig“, sagt Lüthje. „Leipzig ist für Investoren quasi ausverkauft, und die Preise sind jenseits von Gut und Böse.“ Inzwischen sei die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Halle größer als das Angebot. „Da müssen wir noch einige Sanierungen abwarten.“ Doch es gibt nicht nur Gewinner: Seit Halle im Aufwind sei, verliere der vorher boomende Speckgürtel zwischen Leipzig und Halle. „Der Trend geht vermehrt zurück in die Stadt.“

Immobilienboom außerhalb der Metropolen - Preisanstieg in den Landkreisen

  • Zur Untersuchung

    Das Beratungsunternehmen Empirica hat für die Welt am Sonntag die durchschnittlichen Preise für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser aller deutschen Landkreise im ersten Halbjahr 2016 ermittelt und mit jenen im ersten Halbjahr 2015 verglichen. Das Ergebnis zeigt: Anders als in den vergangenen Jahren sind die Preise in den Landkreisen zum Teil stärker gestiegen als in den großen Metropolen. Die Preisanstiege ab einem Plus von 15 Prozent im Überblick.

    Quelle: Empirica, Welt am Sonntag: 21. August 2016

  • Plus 15 Prozent pro Quadratmeter Wohnfläche

    Oder-Spree (Landkreis)

    1510 Euro*

    Hameln-Pyrmont (Landkreis)

    1199 Euro

    Oberhavel (Landkreis)

    1881 Euro

    Neustadt an der Waldnaab (Landkreis)

    1311 Euro

    Dachau (Landkreis)

    3756 Euro

    Alzey-Worms (Landkreis)

    1788 Euro

    Landshut (Landkreis)

    2356 Euro

    Roth (Landkreis)

    2153 Euro

    Ostholstein (Landkreis)

    2294 Euro

    Delmenhorst (Kreisfreie Stadt)

    1483 Euro

    Westerwaldkreis (Landkreis)

    1244 Euro

    Rottweil (Landkreis)

    1529 Euro

    München (Kreisfreie Stadt)

    5921 Euro

    Celle (Landkreis)

    1265 Euro

    Elbe-Elster (Landkreis)

    873 Euro

    Eisenach (Kreisfreie Stadt)

    1408 Euro

    *Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

  • Plus 16 Prozent

    Oldenburg (Kreisfreie Stadt)

    2124 Euro*

    Unterallgäu (Landkreis)

    2248 Euro

    Paderborn (Landkreis)

    1766 Euro

    Warendorf (Landkreis)

    1645 Euro

    Augsburg (Landkreis)

    2481 Euro

    Mühldorf am Inn (Landkreis)

    2073 Euro

    Pfaffenhofen an der Ilm (Landkreis)

    2938 Euro

    Weiden in der Oberpfalz (Kreisfreie Stadt)

    1625 Euro

    *Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

  • Plus 17 Prozent

    Rosenheim (Kreisfreie Stadt)

    3308 Euro*

    Heidelberg (Kreisfreie Stadt)

    3031 Euro

    Plön (Landkreis)

    1897 Euro

    Helmstedt (Landkreis)

    1341 Euro

    Rhein-Hunsrück-Kreis (Landkreis)

    1263 Euro

    *Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

  • Plus 18 Prozent

    Wiesbaden (Kreisfreie Stadt)

    3278 Euro*

    Passau (Kreisfreie Stadt)

    2026 Euro

    Hof (Kreisfreie Stadt)

    1234 Euro

    Schwandorf (Landkreis)

    1720 Euro

    Aichach-Friedberg (Landkreis)

    2733 Euro

    Neuburg-Schrobenhausen (Landkreis)

    2425 Euro

    *Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

  • Plus 19 Prozent

    Göttingen (Landkreis)

    1549 Euro*

    Landsberg am Lech (Landkreis)

    3244 Euro

    Altötting (Landkreis)

    2023 Euro

    *Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

  • Plus 20 Prozent

    Eichsfeld (Landkreis)

    1131 Euro*

    Northeim (Landkreis)

    1136 Euro*

    *Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

  • Plus 21 Prozent

    Erding (Landkreis)

    3274 Euro*

    Cottbus (Kreisfreie Stadt)

    1495 Euro*

    *Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

  • Plus 23 Prozent

    Oberspreewald-Lausitz (Landkreis)

    1238 Euro*

    *Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

  • Plus 25 Prozent

    Eichstätt (Landkreis)

    2986 Euro*

    *Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

  • Plus 37 Prozent

    Frankfurt/Oder (Kreisfreie Stadt)

    1845 Euro*

    *Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

Gespaltene Region: Der Immobilienmarkt in Mecklenburg-Vorpommern ist zweigeteilt. Während die Nachfrage nach Wohnraum in Rostock, Schwerin und den Städten entlang der Ostseeküste ungebrochen ist, sind in der Fläche schon auf niedrigerem Niveau auch weiter rückläufige Preise zu beobachten, berichtet der Immobilienverband Deutschland Nord. In Rostock, wo die Mitarbeiter vieler neuer Firmenansiedlungen nach Wohnraum suchen, sei das Niveau schon heute sehr hoch. Trotzdem haben die Preise bei Einfamilienhäusern mit einfachem oder mittlerem Wohnwert binnen Jahresfrist noch einmal um rund 15 Prozent angezogen. Bei sehr gutem Wohnwert sei dagegen keine Veränderung mehr zu verzeichnen, hier sei vielfach das obere Level erreicht.

Grenzregionen haben es schwer: In Sachsen sind Eigenheime billig im Vogtland oder rund um Görlitz - Regionen, die nahe an der Grenze zu Tschechien und Polen liegen. Während etwa ein Eigenheim in Leipzig um die 250.000 Euro kostet, sind in Zittau gerade einmal 80.000 Euro fällig, 105.000 Euro in Görlitz. Laut Immobilienverband Deutschland (IVD) Mitte-Ost droht Immobilien vor allem dort ein Werteverfall, wo Kindergärten und Schulen schließen und es kaum medizinische Versorgung gibt. „Dann kann auch die angedachte Altersvorsorge in Gefahr sein“, sagt der Vorsitzende Karl-Heinz Weiss. Auf der anderen Seite sieht der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Sachsen Potenzial im Dreiländereck - wenn grenzübergreifend gedacht wird. So wachse das tschechische Liberec (Reichenberg) rasant, davon könne etwa Zittau profitieren.

Kleinere Städte im Aufwind: Klein, aber fein: Die sächsische Bergstadt Freiberg hat eine Universität, ein attraktives Umland und ist nicht weit von Dresden entfernt. „Es gibt junge Menschen, Kultur, Ärzte und Bildungsangebote - Freiberg funktioniert“, sagt Karl-Heinz Weiss vom IVD Mitte-Ost. Die Stadt mit rund 40.000 Einwohnern ist eine Alternative für jene, die sich die Großstadt nicht leisten wollen oder können - und es etwas ruhiger mögen. Für eine Eigentumswohnung sind im Schnitt 1600 Euro pro Quadratmeter fällig, ein Eigenheim kostet rund 180.000 Euro.

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