Immobilienmarkt: In der Stadt mieten, außerhalb kaufen und vermieten

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Immobilienmarkt: In der Stadt mieten, außerhalb kaufen und vermieten

von Niklas Hoyer und Andreas Toller

Ist der Kauf von Wohnung oder Haus viel zu teuer? Oder ist angesichts der niedrigen Kreditzinsen gerade jetzt der Zeitpunkt, der Miete zu entfliehen? Daten für die deutschen Städte und Kreise bieten Entscheidungshilfe.

Für Pessimisten ist es keine Frage, ob es eine Preisblase am Wohnimmobilienmarkt gibt. Sie fragen sich nur, wann diese platzt. Die jüngsten Zahlen des Marktplatzes für Immobilienfinanzierungen Europace, über den monatlich nach eigenen Angaben über vier Milliarden Euro an Immobilientransaktionen abgewickelt werden, könnten auf die Trendwende hindeuten. Der Gesamtindex für Wohnimmobilien (der sich auf bestehende und neu gebaute Häuser sowie Wohnungen bezieht) ist im September um 0,24 Prozent zum Vormonat gefallen. Doch vor Preiseinbrüchen müssen sich Immobilieneigentümer deshalb noch lange nicht fürchten: Der Rückgang ist gering und der Index steht immer noch ordentliche 4,7 Prozent über seinem Niveau von September 2014.

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Völlig von der Hand zu weisen sind Sorgen um die Nachhaltigkeit des Immobilienbooms trotzdem nicht.  "Die Liquidität steigt, die Zinsen sinken. Damit steigt aber auch das Risiko von Vermögenspreisblasen an - nicht zuletzt am Immobilienmarkt", sagte Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret schon zu Jahresbeginn. Wie gefährlich Exzesse bei der Immobilienfinanzierung noch werden können, hat die WirtschaftsWoche jüngst ausführlich anhand zahlreicher echter Beispielfälle beschrieben.

PremiumTitelgeschichte Ausgabe 42 Die neue Immobilienblase

Viele Immobilien rentieren sich nicht, auch in Deutschland droht ein Crash.

Viele Immobilien rentieren sich nicht, auch in Deutschland droht ein Crash. Quelle: National Geographic Channels/Stewart Volland

Die typischen Anzeichen einer Preisblase, etwa massenhafte kreditfinanzierte Käufe in der Hoffnung auf weitere starke Preisanstiege, sind bislang aber nicht zu beobachten. Laut Kreditvermittler Dr. Klein finanzieren Käufer derzeit einen etwas geringeren Anteil des Immobilienpreises auf Kredit als vor einem Jahr, sie tilgen anfangs deutlich mehr und sichern sich die niedrigen Kreditzinsen genauso lang. Auf Harakiri-Finanzierungen deuten diese Zahlen insgesamt nicht hin.

2014 eine halbe Million Wohnimmobilien verkauft

Die steigenden Preise am Immobilienmarkt sind auch nicht darauf zurückzuführen, dass kaum Eigentümer bereit sind, zu verkaufen. Ein nur von wenigen Transaktionen getriebener Preisaufschwung stünde auf besonders wackligen Füßen. Doch das Gegenteil ist der Fall: Im vergangenen Jahr wurden laut dem Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen in Deutschland 540.000 Wohnungen und Einfamilienhäuser verkauft. Das waren 3,8 Prozent mehr als im Vorjahr. Insgesamt flossen dafür 95 Milliarden Euro.

Die WirtschaftsWoche hat Immobilienpreise, Mietrenditen und Kreditzinsen genauer analysiert. Vor allem die regionale Differenzierung ist wichtig. Während in vielen Großstädten und Universitätsstädten in den vergangenen Jahren Preissprünge in teils zweistelliger Prozenthöhe zu beobachten waren, stagnieren die Preise in vielen Provinzlagen - bestenfalls.

Immobilienmarkt Deutschlandkarte der Mieten und Wohnungspreise

Die Immobilienkaufpreise und Mietrenditen für bestehende und neue Mietverträge in den rund 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten.

Immobilienmarkt: Deutschlandkarte der Mieten und Wohnungspreise

Unsere Kartengrafiken zeigen, wie viel Käufer durchschnittlich je nach Landkreis für bestehende Wohnungen zahlen müssen. Ausgewertet wurden vom Datendienstleister Empirica die inserierten Angebotspreise. Besonders hohe Preise - auf Landkreisebene fangen die schon bei durchschnittlich 3000 Euro an - werden vor allem in größeren Städten aufgerufen und in Süddeutschland. Von den Spitzenpreisen in den Großstädten, wo im Durchschnitt für Wohnungen teils doppelt so viel anfällt, sind diese Preise aber weit entfernt. Das zeigt, dass Interessenten etwas abseits der Städte durchaus günstiger zum Zuge kommen können.

Interessante Rückschlüsse zum Immobilienmarkt lassen Daten zu Mieten und Mietrenditen zu. Würden Immobilien in ganz Deutschland für gleich zukunftstauglich gehalten, müssten sich die Kaufpreise theoretisch direkt aus den vor Ort anfallenden Mieten ergeben: Vermieter wären bei 10 Prozent mehr Miete vor Ort bereit, 10 Prozent mehr zu zahlen. Schließlich wären ihre Mieterträge entsprechend höher. Auch Selbstnutzer müssten ihre Zahlungsbereitschaft indirekt aus den Mieten ableiten. Schließlich sparen sie sich durch den Immobilienkauf die sonst als Mieter fällige Miete. Je höher diese Miete ist, desto mehr sparen die Käufer, desto mehr müssten sie also auch zu zahlen bereit sein.

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