Allen Mahnungen vor Überhitzungen zum Trotz haben sich Immobilien in Deutschland 2017 erneut stark verteuert. In den Top-7-Städten sind die Preise für Eigentumswohnungen laut dem Marktforschungsinstitut vdp Research um 12,1 Prozent geklettert. Zugleich steigen die Mieten in den acht größten Städten deutlich langsamer – nur noch um zwei Prozent, zeigt eine Analyse des Immobiliendienstleisters JLL.
Die seit Jahren zunehmende Kluft zwischen Kauf- und Mietpreisen weitet sich aus. Ausgerechnet in diesem Spannungsfeld weist eine neue Studie des IW Köln jetzt auf einen überraschenden Umstand hin: Die Kosten für Selbstnutzer seien in Deutschland rund ein Drittel günstiger als jene von Mietern. In anderen Worten: Kaufen sei günstiger als Mieten. Das gelte auch für die Metropolen.
In Frankfurt sei eine eigene Immobilie rund 38,6 Prozent günstiger als eine vergleichbare Mietwohnung und weise damit vor Hamburg mit 35,5 Prozent die größte Vorteilhaftigkeit des selbstgenutzten Wohneigentums auf, heißt es in dem Report. Rund um München falle der Wert mit 26,4 Prozent am geringsten aus.
Der Kaufvorteil wird vor allem auf die niedrigen Zinsen zurückgeführt, wenngleich sich Baugeld mit einer zehnjährigen Zinsbindung laut Interhyp seit seinem Tief im Jahr 2016 von 1,1 Prozent auf mittlerweile 1,5 Prozent verteuert hat. „Vielleicht ist der günstigste Zeitraum zum Eigentumserwerb vorbei“, räumt denn auch Michael Voigtländer, Immobilienökonom vom Wirtschaftsforschungsinstitut IW Köln, ein. Allerdings seien in den vergangenen Jahren die Finanzierungskosten schneller gefallen als die Immobilienpreise stiegen, was den Kauf nach wie vor so attraktiv mache. Seiner Analyse liegt eine Wohnkostennutzerberechnung zugrunde, die neben dem Kaufpreis samt Nebenkosten und den Zinsen für das Baudarlehen auch die Steuerbelastung, die Kosten für die Instandhaltung und die Tilgung berücksichtigt. Vergleiche man die Kosten für den Kauf mit der Anmietung einer vergleichbaren Wohnung, dann sei der Kauf langfristig günstiger, geht aus der Studie hervor, die vom Immobilienunternehmen Accentro in Auftrag gegeben wurde. Accentro ist auf die Privatisierung von Wohnungen spezialisiert.
Gerade die niedrigen Zinsen sieht Jacopo Mingazzini, Geschäftsführer von Accentro, als Vorteil. „100 000 Euro kosten heute 1500 Euro Zinsen pro Jahr“, rechnet Mingazzini vor. Das sei fast schon „ein Geschenk“ und es sei schade, dass so wenige Leute diese Möglichkeit ergreifen. Er beklagt, dass sich zu wenige Menschen differenziert mit den Kaufkosten auseinandersetzen.
Die Sache hat jedoch einen Haken, auf die auch die Autoren der Studie, Michael Voigtländer und Björn Seipelt vom IW Köln, aufmerksam machen: „Das Tragische ist, dass nur wenige Leute die guten Umstände auch nutzen können.“ Denn der Einstieg in den Immobilienmarkt falle vielen schwer. „Wer in Deutschland eine Immobilie kaufen möchte, muss für Eigenkapital und Nebenkosten knapp 30 Prozent des Kaufpreises angespart haben“, erklärt Voigtländer. Allerdings hätten nur elf Prozent der Mieter in Deutschland überhaupt 50 000 Euro oder mehr gespart. In den Metropolen würde selbst dieser Betrag nicht für den Einstiegspreis reichen. Wer beispielsweise in Frankfurt eine 100 Quadratmeter große Wohnung kaufen möchte, bezahlt dafür knapp 500 000 Euro. Um Eigenkapital und Nebenkosten zahlen zu können, müssen Käufer also mindestens 150 000 Euro angespart haben – für viele ein K.-o.-Kriterium.
