„400.000“ heißt die magische Zahl der deutschen Immobilienwirtschaft. So viele Wohnungen müssten in Deutschland jährlich neu gebaut werden, um den Bedarf zu decken, heißt es seit mehr als einem Jahr in Marktstudien. Eine Zahl, die auch Politiker gern im Munde führen, wenn sie zu mehr Wohnungsbau auffordern.
Nun ist die Zahl nicht mehr magisch, sondern es ist auch unrealistisch anzunehmen, dass einmal so viele neue Wohnungen gebaut werden. Nicht nur, weil die Zahl der Baugenehmigungen für neue Wohnungen in den ersten beiden Monaten wieder abnimmt. Sondern auch, weil dieser Trend anhalten wird. Das Immobilienmarkt-Analysehaus Bulwiengesa stellt in seiner Projektentwicklerstudie 2017 eine „neue Lust auf Büros“ und nachlassendes Interesse am Wohnungsbau in den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart fest.
Unabhängig davon nimmt die Fläche der geplanten und im Bau befindlichen Immobilien, die später zum Verkauf stehen, über alle Nutzungsarten hinweg auch 2017 weiter zu. Betrachtet haben die Marktforscher die Projekte, die nicht für Eigennutzer erstellt werden, sondern an einen Investor verkauft werden. Bulwiengesa erwartet 2017 rund 27 Millionen Quadratmeter in diesem Segment. In diesem Jahr trage der Büroneubau erstmals seit Langem wieder zum Wachstum bei. Die Größenverhältnisse sind aber nach wie vor eindeutig: auf Büroneubauten entfallen 5,3 Millionen Quadratmeter, auf Wohnungsbau drei Mal soviel. Boomtown ist Berlin mit mehr als acht Millionen Neubau-Quadratmetern.
Die Begeisterung für Büroprojekte kommt nicht von ungefähr. Alle reden von Wohnungsknappheit, aber in Städten wie München und Berlin ist längst die Rede von Büroknappheit. Makler berichten, dass sie Mietgesuche für vierstellige Quadratmeterzahlen nicht erfüllen können. Die Situation drückt sich in Leerständen von um die drei Prozent in diesen beiden Städten aus.
Ein extrem niedriger Wert, der expansionswilligen Unternehmen die Flexibilität nimmt. Sie müssen ihre Beschäftigten häufig auf mehrere Standorte verteilen. In Frankfurt, das sich nun auf den Zuzug ausländischer Banken nach dem Brexit vorbereitet, ist der Büroleeerstand zwar wesentlich höher, aber viele Räume ohne Mieter entsprechen nicht mehr den Anforderungen an modernen Büroraum.
Es gibt zu wenig Bauland
Schuld daran, dass die jährlich 400.000 Neubauwohnungen in weite Ferne rücken, sind nach Ansicht der Wohnungswirtschaft Politiker. Der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen beklagt Baulandmangel, fehlendes Personal in den Bauämtern und einen überregulierten Wohnungsmarkt. „Fast 60 Prozent unserer befragten Mitgliedsunternehmen geben an, dass sich die Rahmenbedingungen für Neubau-Investitionen im vergangenen Jahr weiter verschlechtert haben“, berichtete BFW-Vizepräsident Frank Vierkötter am Mittwoch.
Der Verband befürchtet, dass die Baufertigstellungszahlen nach einem kurzen Anstieg langfristig auf 250.000 im Jahr zurückgehen. Fehlendes Bauland ist einer Umfrage unter den 1.600 Mitgliedsunternehmen zufolge das größte Hindernis. 98 Prozent gaben an, dass der Zugang zu Bauland erschwert sei. 41 Prozent sind sogar der Auffassung, dass tendenziell immer weniger Bauland ausgewiesen wird. „Innerstädtische Grundstücke sind in den meisten Kommunen aufgebraucht, die Entwicklung der verbleibenden kleinteiligen Areale ist schwierig“, beschreibt der Deutsche Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung die Situation.
