Dass die Kaufpreise in Hamburg in den vergangenen Jahren viel stärker als die Mieten gestiegen sind, kann auf eine Überbewertung hindeuten. In Leipzig etwa war der Preisanstieg durch Mietsteigerungen fast gedeckt. Die Renditen der Anleger sind hier kaum gesunken. Durch den relativ hohen Mietanstieg lohnt sich der Kauf auch für Selbstnutzer, die so viel Miete sparen können. Tatsächlich würden diese den Markt immer stärker prägen, berichtet Andreas Köngeter vom Leipziger Makler Koengeter Immobilien.
In vielen anderen Städten sind die Argumente für den Immobilienkauf weniger gut. Als Geldanlage hält Frank Frommholz, Honorarfinanzberater aus Hamburg, Immobilien ohnehin für überbewertet: "Durch die Kaufnebenkosten ist die Immobilie eine Anlage mit zehn Prozent Ausgabeaufschlag. Bei Fonds würden die meisten Anleger von so etwas sofort die Finger lassen."
Auch die Risiken machen sich viele Käufer nicht klar. Durch Kauf auf Kredit vervielfachen sie das Gewinn- und Verlustrisiko ihres Eigenkapitals (sie "hebeln" ihr Kapital, ähnlich wie ein Hedgefonds) und setzen alles auf eine Karte - "Klumpenrisiko" heißt das in der Sprache der Geldprofis. Schon ein geringer Wertverlust des Investments aber würde das vom Käufer investierte Kapital stark vermindern. Bislang halten die Immobilien ihren Wert.
Die teuersten und günstigsten Stadtteile der Metropolen
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Hafencity | 5200 | k. A. | k. A. | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Harvesteh./ Rotherbaum | 5000 | 13,80 | 3,1 | +8% | sehr niedrig |
| Winterhude | 4300 | 11,70 | 3,1 | +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Billstedt/ Horn | 2100 | 8,30 | 4,5 | +2 bis -2% | hoch |
Harburg/ Wilhelmsburg | 2050 | 7,90 | 4,3 | +2 bis -2% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Grunewald | 3350 | 10,80 | 3,6 | +8% | mittel |
| Mitte | 3100 | 9,80 | 3,5 | +8% | sehr niedrig |
| Prenzlauer Berg | 2750 | 9,70 | 3,9 | +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Spandau | 1450 | 6,40 | 4,9 | +8% | sehr hoch |
Marzahn/ Hellersdorf | 1200 | 5,60 | 5,2 | +3 bis +8% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Bayenthal/ Marienburg | 3450 | 10,20 | 3,3 | +8% | hoch |
Altstadt/ Neustadt | 3400 | 10,70 | 3,5 | +8% | mittel |
Lindent./ Sülz/ Klettenb. | 3300 | 10,60 | 3,6 | +8% | mittel |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Langel/ Zündorf | 1650 | 7,40 | 5,0 | +3 bis +8% | sehr hoch |
| Chorweiler | k.A. | 6,80 | k.A. | +2 bis -2% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
| Westend | 4750 | 14,70 | 3,4 | +8% | sehr niedrig |
| Nordend | 4150 | 13,00 | 3,5 | +8% | sehr niedrig |
| Sachsenhausen | 3600 | 12,40 | 3,8 | +8% | mittel |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Riederwald/ Fechenh. | 2250 | 8,90 | 4,4 | +3 bis +8% | hoch |
Berkersh./ Bonames | 2200 | 9,70 | 4,9 | +3 bis +8% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Altstadt/ Lehel | 6400 | 14,70 | 2,6 | +3 bis +8% | niedrig |
| Bogenhausen | 6100 | 15,90 | 3,0 | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Schwabing/ Maxvorst. | 5900 | 15,00 | 2,9 | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
| Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Ramersdorf/ Perlach | 3800 | 12,30 | 3,7 | +8% | niedrig |
| Feldmoching | 3550 | 12,00 | 3,8 | +8% | mittel |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Eigentümer wohnen zwar miet-, aber nicht kostenfrei
Anders könnte dies bei einem möglichen Zinsanstieg aussehen, analysiert Dachfondsmanager Eckhard Sauren in seinem neuen Buch "Die Zinsfalle". Schon ein allgemeiner Zinsanstieg um 2,0 Prozentpunkte - etwa über mehrere Jahre - könnte bei vermieteten Immobilien zu 45 Prozent Wertverlust führen. Der Grund: Investoren können auch bei steigenden Zinsen die Mieten dank strikter Gesetze kaum anheben. Also kaufen sie dann lieber Alternativ-Anlagen, etwa Anleihen. Zusätzlich würden Baudarlehen für alle teurer, auch das würde die Nachfrage drücken.
Wollen Selbstnutzer unabhängig von möglichen Wertveränderungen einer Immobilie möglichst günstig wohnen, müssen sie die Gesamtkosten als Mieter und Eigentümer einer Immobilie vergleichen. Eigentümer wohnen zwar miet-, aber nicht kostenfrei: So müssen auch sie Strom, Wasser oder Müllabfuhr zahlen. Auch die Grundsteuer fällt in beiden Fällen an. Laufende Kosten, zum Beispiel für einen Hausmeister, zahlen Eigentümer über das Hausgeld, das in der Regel über den Nebenkosten der Mieter liegt. Zusätzlich müssen sie noch für Instandhaltung (Faustformel: ein bis zwei Prozent des Kaufpreises pro Jahr) und Verwaltung der Immobilie aufkommen - davon bleiben Mieter verschont. Hinzu kommen mögliche Kreditkosten.
Steuervorteile für Mieter und Vermieter
Vermieter sollten alle Kosten, die sich auf den Mieter umlegen lassen, in die Nebenkostenabrechnung einfließen lassen. Was sich nicht umlegen lässt, etwa die Schuldzinsen für das Mietshaus, können sie steuerlich geltend machen. Wie viel der Käufer an Steuern weniger zahlt, hängt unter anderem von der Höhe des persönlichen Steuersatzes ab.
Wer vermietet, kann Bauzinsen als Werbungskosten von der Steuer absetzen (siehe Musterrechnung). Trotz des Steuerabzugs ist es nicht sinnvoll, mehr Fremdkapital aufzunehmen als unbedingt nötig, denn der Steuerzahler spart in der Regel weniger als die Hälfte der Zinsen.
Vermietete Wohnimmobilien werden steuerlich um zwei Prozent pro Jahr abgeschrieben (Baujahr vor 1924: 2,5 Prozent). Die Abschreibungen dürfen mit den Mieteinnahmen verrechnet werden.
Bei leer stehenden Mietwohnungen lässt sich die Grundsteuer drücken, wenn mehr als 50 Prozent der Mieterträge wegbrechen. Die Grundsteuer verringert sich dann um ein Viertel. Steht die Immobilie komplett leer, erlässt das Finanzamt die Hälfte der Steuern. Wer seine Grundsteuer wegen fehlender Mieteinnahmen mindern will, muss bis Ende März des Folgejahres einen Antrag stellen.
Wer eine Immobilie kauft, zahlt auf den Kaufpreis Grunderwerbsteuer. Das gilt auch für unbebaute Grundstücke. Sind der Kauf des Grundstücks und der Bau des Hauses in einem Vertrag geregelt, etwa beim Kauf von einem Bauträger, fällt die Grunderwerbsteuer auf Grundstück und Haus an. Wird der Bauvertrag später vereinbart, bleibt das Haus steuerfrei.
Mieter können ihre Steuerschuld um 20 Prozent des Arbeitslohns von Handwerkern, maximal um 1200 Euro pro Jahr, mindern. Damit lohnt es sich, Handwerkerrechnungen bis 6000 Euro pro Jahr beim Finanzamt einzureichen. Bei haushaltsnahen Dienstleistungen, also etwa der legal angemeldeten Putzfrau oder dem Gärtner, können Mieter zusätzlich maximal 4000 Euro Kosten von der Steuerschuld abziehen.
| Immobilie¹ | Betrag (in Euro) |
| Kaufpreis | 255.000 |
| Kauf-Nebenkosten (16 Prozent)² | 40.800 |
| Summe | 295.800 |
| davon entfallen auf | |
| Gebäude (90 Prozent)³ | 266.220 |
| Grundstück (10 Prozent) | 29.580 |
| Finanzierung | |
| Darlehen (70 Prozent der Gesamtkosten, Rest ist Eigenkapital) | 207.060 |
| jährlicher Zins (nominal in Prozent, 15 Jahre fest)⁴ | 2,5 |
| jährliche Tilgung (in Prozent) | 2,0 |
| Schuldzinsen im ersten Jahr | 5129 |
| Mieteinnahmen | |
| Jahreskaltmiete (12 x 637,87 Euro) | 7654 |
| Werbungskosten | |
| Jährliche Abschreibung auf Gebäude (2,5 Prozent)⁵ | 6655 |
| + Schuldzinsen im ersten Jahr | 5129 |
| + nicht umlagefähige Kosten⁶ | 3360 |
| = Summe Werbungskosten | 15.144 |
| Mieteinnahmen – Werbungskosten = steuerlich absetzbare Mietverluste | –7490 |
| Steuerersparnis durch Verlust aus Vermietung⁷ | 3319 |
¹ in Berlin-Charlottenburg, 105 Quadratmeter, Baujahr 1918
²Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuch;
³Abschreibungen nur auf Gebäude möglich;
⁴Annuitätendarlehen, nach Zinsbindung liegt der Zins bei 6,0 Prozent;
⁵höhere Abschreibung weil Baujahr vor 1924;
⁶z. B. Instandhaltungsrücklage und Verwaltung;
⁷Bruttojahreseinkommen 80 000 Euro, ledig, Steuersatz 42 Prozent plus 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag;
Quelle: Immoscout24, Ecovis
Miete oder Kauf?
Ob sich Miete oder Kauf lohnt, hat die WirtschaftsWoche für die 50 Städte auf Basis aktueller Kaufpreise, Mieten und Kreditangebote berechnet. Die Immobilie soll zu 60 Prozent per Kredit finanziert werden, 40 Prozent plus Kaufkosten bringt der Käufer selbst auf. Um nur die reinen Wohnkosten zu vergleichen, basieren die Kreditkosten auf Darlehen ohne Tilgung. Denn durch die Tilgung des Kredits bauen Immobilienkäufer Eigentum auf - sie sparen. Diese Ausgaben hängen nicht direkt mit den Kosten des Wohnens zusammen.
Bleibt so gerechnet nur eine Rendite von 5,5 Prozent oder weniger auf das eingesetzte Kapital, lautet die Empfehlung: Mieten und das vorhandene Kapital lieber breit gestreut investieren! Die Schwelle von 5,5 Prozent mag im aktuellen Niedrigzinsumfeld hoch erscheinen. Doch sie entspricht einer Rendite auf die Gesamtinvestition, inklusive Kredit, von nur etwa 2,4 Prozent. Vor allem angesichts der hohen Kreditrisiken sollten Käufer niedrigere Werte nicht hinnehmen. Die Antwort auf die Frage „Mieten oder Kaufen?“ für alle 50 Städte finden Sie in unserem Dossier, hier als Download (Preis: 1,99 Euro).
