Immobilienmarktanalyse: Wohnen in der Großstadt - mieten oder kaufen?

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Immobilienmarktanalyse: Wohnen in der Großstadt - mieten oder kaufen?

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In vielen Städten stellt sich die Frage: Besser Kaufen oder mieten? Die Analyse der Wohnungsmärkte der 50 größten Städte Deutschlands gibt Auskunft.

von Niklas Hoyer

Die Preise für Haus oder Wohnung steigen noch deutlich stärker als die Mieten. Unser exklusives Ranking der 50 größten Städte zeigt, wo Eigentum sich noch lohnt und warum Mieter häufig günstiger wohnen.

Eine aktuelle Entwicklung befeuert den Glaubensstreit „Mieten oder Kaufen?“ Denn während die Kaufpreise in den Städten seit 2009 auf breiter Front kräftig steigen, haben die Mieten nur sehr viel schwächer zugelegt. Die Tendenz ist damit eindeutig: Kaufen wird unattraktiver, Mieten attraktiver.

Klar, von Eigentümern genannte Vorteile, wie der Gewinn an Lebensqualität, die größere Freiheit bei der Gestaltung der eigenen vier Wände - von der Wandfarbe bis zum Raumzuschnitt - , lassen sich nicht in Zahlen beziffern. Doch wer ohne große Emotionen auf die Zahlen sieht, kommt immer öfter zum Ergebnis, dass Mieter günstiger wohnen. Allerdings gilt das längst nicht überall.

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Immobilienkauf wird unattraktiver

Die Datenlage: 2014 mussten Wohnungskäufer in den 50 größten Städten laut Zahlen des Internet-Portals Immobilienscout 24 rund 7,6 Prozent mehr Geld einplanen. Die Mieten zogen bei neu abgeschlossenen Verträgen hingegen nur um 3,7 Prozent an. In vielen Städten enteilen die Kaufpreise den Mieten schon seit Jahren: Seit 2007 sind die Kaufpreise in München um sagenhafte 73 Prozent gestiegen, die Mieten nur um 28 Prozent.

Für Anleger wird der Immobilienkauf so unattraktiver, ihre Rendite aus der Vermietung fällt. Auch Selbstnutzer, die Wohnraum suchen, um selbst darin zu leben, dürften sich häufiger für die Miete entscheiden. 

Was Bewerber wissen müssen

Die WirtschaftsWoche hat die städtischen Immobilienmärkte aus Sicht von Anlegern und Selbstnutzern analysiert. Preise, Mieten, Wirtschaftsentwicklung, Kaufkraft und andere wichtige Standortfaktoren zeigen Käufern, wo die Chancen auf weitere Wertzuwächse groß sind - und wo die Preise zu weit gelaufen sind. Selbstnutzer bekommen eine Empfehlung, an welchen Standorten sie - unabhängig von Wertsteigerungen - günstiger als Mieter wohnen und wo sie als Eigentümer im Vorteil sind. Das exklusive Ranking zu den 50 Städten und den Stadtteilen von Berlin, Frankfurt, Hamburg, Köln und München finden Sie hier als Download (Preis: 1,99 Euro).

Gesamtranking Top Ten mittelgroße Städte

  • Mannheim

    Rang 10: Mannheim

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    Anteil

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    angebote in %⁵

    Empfehlung:

    Mieten oder kaufen?⁶

    3,5+3 bis +8%+17,04,845,1kaufen

    ¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

    Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

    Detailliertere Informationen finden Sie in unserem Download "Mieten oder kaufen?" für 1,99 Euro.

  • Münster

    Rang 9: Münster

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    angebote in %⁵

    Empfehlung:

    Mieten oder kaufen?⁶

    3,6über +8%+25,54,036,5mieten

    ¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

    Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

  • Mainz

    Rang 8: Mainz

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    angebote in %⁵

    Empfehlung:

    Mieten oder kaufen?⁶

    3,6über +8%+23,64,344,0kaufen

    ¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

    Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

  • Karlsruhe

    Rang 7: Karlsruhe

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    Anteil

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    angebote in %⁵

    Empfehlung:

    Mieten oder kaufen?⁶

    3,6+3 bis +8%+18,64,230,2kaufen

    ¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

    Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

  • Bonn

    Rang 6: Bonn

    Gesamt-

    wertung¹

    Preis-

    prognose²

    Preis-

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    Entwick-

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    rendite⁴

    Anteil

    Rendite-

    angebote in %⁵

    Empfehlung:

    Mieten oder kaufen?⁶

    3,6+3 bis +8%+18,04,142,5mieten

    ¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

    Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

  • Aachen

    Rang 5: Aachen

    Gesamt-

    wertung¹

    Preis-

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    Preis-

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    Entwick-

    lung³

    Miet-

    rendite⁴

    Anteil Rendite-

    angebote in %⁵

    Empfehlung:

    Mieten oder kaufen?⁶

    3,8+3 bis +8%+17,84,542,2kaufen

    ¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

    Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

  • Augsburg

    Rang 4: Augsburg

    Gesamt-

    wertung¹

    Preis-

    prognose²

    Preis-

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    Entwick-

    lung³

    Miet-

    rendite⁴

    Anteil

    Rendite-

    angebote in %⁵

    Empfehlung:

    Mieten oder kaufen?⁶

    4,0über +8%+25,44,329,8kaufen

    ¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

    Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

  • Braunschweig

    Rang 3: Braunschweig

    Gesamt-

    wertung¹

    Preis-

    prognose²

    Preis-

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    Entwick-

    lung³

    Miet-

    rendite⁴

    Anteil

    Rendite-

    angebote in %⁵

    Empfehlung:

    Mieten oder kaufen?⁶

    4,0über +8 Prozent+20,85,152,2kaufen

    ¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

    Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

  • Nürnberg

    Rang 2: Nürnberg

    Gesamt-

    wertung¹

    Preis-

    prognose²

    Preis-

    /Miet-

    Entwick-

    lung³

    Miet-

    rendite⁴

    Anteil

    Rendite-

    angebote in %⁵

    Empfehlung:

    Mieten oder kaufen?⁶

    4,1über +8%+31,74,339,4kaufen

    ¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

    Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

  • Freiburg

    Rang 1: Freiburg

    Gesamt-

    wertung¹

    Preis-

    prognose²

    Preis-

    /Miet-

    Entwick-

    lung³

    Miet-

    rendite⁴

    Anteil

    Rendite-

    angebote in %⁵

    Empfehlung:

    Mieten oder kaufen?⁶

    4,3+ über 8%+29,13,715,3mieten

    ¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

    Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

    Detailliertere Informationen finden Sie in unserem Download "Mieten oder kaufen?" für 1,99 Euro.

Kaufinteressenten sollten den Markt genau analysieren

Kaufinteressenten sollten den Markt genau analysieren. Denn deutschlandweit schwächt sich der Preisanstieg bei Immobilien schon wieder ab. Bestehende Wohnungen verteuerten sich 2014 nur noch um vier Prozent, nach je über sieben Prozent plus in den beiden Jahren zuvor. "Der Markt beginnt sich abzukühlen", sagt Michael Kiefer, Chefanalyst bei Immobilienscout 24. "Vielerorts sind Preisobergrenzen erreicht." Noch würden die Angebotspreise in den Städten zwar deutlich steigen, doch selbst hier gebe es Bremsspuren: "Bislang findet sich irgendwann ein Käufer, der die hohen Preise zahlt, aber es dauert viel länger als früher." Für 2015 erwartet Kiefer nur etwa vier Prozent Preisplus in den Städten. Nicht schlecht. Aber weit unter den Vorjahren.

Im Ranking der WirtschaftsWoche schneiden Hamburg und Leipzig aus Sicht der Kaufinteressenten am besten ab. Beide Städte bieten sehr gute Chancen auf weitere Wertsteigerungen bei vergleichsweise geringen Risiken. Gute wirtschaftliche Aussichten ziehen neue Einwohner an. In den nächsten fünf Jahren soll die Bevölkerung in Leipzig um 2,4 Prozent wachsen, in Hamburg um 2,0 Prozent. Die Wohnungsmärkte profitieren nicht nur vom Zustrom, sondern auch vom Austausch - also ähnlich hoher Ab- und Zuwanderung. Laut Beratungsunternehmen Analyse & Konzepte ist die Zahl der 30- bis 50-Jährigen in Hamburg in den vergangenen Jahren kaum gestiegen; sie stehen jedoch für etwa ein Drittel aller Zuwanderer. Diese Altersgruppe verdient meist gut und legt bei Miete oder Kauf viel auf den Tisch. Zunehmende Mobilität treibt so den Immobilienboom.

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