Immobiliennachfrage: Preise für Neubauwohnungen steigen am schnellsten

Die Flucht in Sachwerte hält vor dem Hintergrund der Schuldenkrise und den damit verbundenen Inflationsängsten weiter an. Das hat in den zurückliegenden Jahren zu einer wachsenden Nachfrage nach Immobilien geführt – und in der Konsequenz zu steigenden Immobilienpreisen. Aber längst nicht alle Segmente des Marktes profitieren gleichermaßen davon. Vor allem gilt dies für Eigentumswohnungen. Szenen von langen Schlangen vor zum Verkauf stehenden Wohnungen in deutschen Metropolen gingen durch die Medien.

Nach Daten des Immobilienindex des Münchener Analysehauses Bulwien Gesa waren Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr mit einem Kaufpreisanstieg um durchschnittlich 5,9 Prozent das Zugpferd auf dem Markt für Wohnimmobilien. Der Immobilienindex wertet sowohl Kaufpreise für Wohnungen, Reihenhäuser, Eigenheim- und Gewerbegrundstücke als auch die Mieten für Neubau- und Bestandswohnungen, Läden und Büros in 125 Städten aus.

Wo der Wohnungskauf unbezahlbar wird

1 / 19

Platz 15: Düsseldorf

Wer sich in der Landeshauptstadt eine schicke Eigentumswohnung zulegen möchte, um es an den Wochenenden nicht weit für einen Spaziergang an der Rheinpromenade zu haben, der musste im Schnitt 2,821 Euro pro Quadratmeter investieren – fast 20 Cent mehr als im ersten Quartal des vergangenen Jahres. Damit ging es für das „Dorf“ mit der längsten Theke der Welt zwei Plätze rauf.

Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2012. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung.

Bild: dpa

2 / 19

Platz 14: Münster

Nach Münster, der Fahrradfahrerstadt, zieht es viele Studenten, deshalb ist die Wohnungsnachfrage groß und folglich die Mieten relativ hoch. Doch auch eine Eigentumswohnung ist nicht billig zu haben, wie der Preisvergleich zeigt. Ein Quadratmeter kostet hier durchschnittlich 2,862 Euro.

Bild: dpa

3 / 19

Platz 13: Köln

Die wenigsten können sie wie Lukas Podolski zu seiner Zeit beim FC eine Wohnung in einem der Kranhäuser direkt am Rhein leisten. Wer sich in der Millionenstadt schon mal nach einer Wohnung, ob zur Miete oder zum Kauf, umgesehen hat, der weiß, wie schwierig das ist – und teuer. 2,867 Euro kostet der Quadratmeter für eine durchschnittliche Eigentumswohnung; die Preise sind in den vergangenen Monaten kontinuierlich gestiegen, allerdings nicht so stark wie in anderen Regionen.

Bild: dpa

4 / 19

Platz 12: Ingolstadt

Bei Ingolstadt denkt man(n) sofort an Audi, wo der Autobauer seinen Sitz hat, und nicht an hohe Wohnungspreise. Tatsächlich kostet im beschaulichen bayerischen Städtchen der Quadratmeter 2,874 Euro – und damit mehr als in Düsseldorf, Köln oder Berlin. Erstaunlicherweise ist Ingolstadt, was die Mieten angeht, nicht viel preiswerter, dort liegt die Stadt auf Platz 14.

Bild: dpa

5 / 19

Platz 11: Potsdam

Wie viel der Quadratmeter in Sanssouci kostet, ist leider unbekannt. Stünde das Prachtschloss zum Verkauf, müsste man schon sehr, sehr tief in die Tasche greifen. Aber es muss ja nicht gleich ein Königspalast sein: In Potsdam allgemein sind es 2,877 Euro für die eigenen vier Wände – ebenfalls nicht ganz billig. Besser sieht es bei den Einfamilienhäuser aus, da sind es nur rund 2,25 Euro pro Quadratmeter.

Bild: dpa

6 / 19

Platz 10: Ulm

Das beeindruckende Ulmer Münster mit seinem 161,5 Meter hohen Kirchturm, dem höchsten der Welt, dominiert das Stadtbild und ist fast von überall zu sehen. Wer den Blick auf das Gotteshaus jeden Tag vom Balkon seiner eigenen Wohnung genießen möchte, muss dafür einiges investieren. 2,894 Euro kostet ein Quadratmeter. Im ersten Quartal 2012 waren es noch gut 15 Cent weniger.

Bild: dpa

7 / 19

Platz 9: Landshut

Einen der größten Sprünge in der Auflistung hat Landshut gemacht, das mitten in Niederbayern liegt. Von Rang 13 ging es seit Anfang des vergangenen Jahres um vier Plätze nach oben. In dem gerade einmal 64.000 Einwohnern lebenden Städtchen müssen Wohnungsinteressenten im Schnitt 2,910 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren.

Bild: dpa

Nach Zahlen, die „Die Welt“ nun veröffentlicht hat, zogen insbesondere die Kaufpreise für erstbezogene Eigentumswohnungen in den bevorzugten Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart überproportional schnell an. Nachdem es 2010 den Daten zufolge bereits zu einem durchschnittlichen Preisanstieg um knapp fünf Prozent gekommen war, lag der Preisaufschlag im darauffolgenden Jahr schon doppelt so hoch. 2012 legten die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen dann nochmals um 7,2 Prozent auf durchschnittlich 3730 Euro zu. In genannten „A-Städten“ wurden allerdings auch Spitzenpreise von mehr als 6300 Euro je Quadratmeter erzielt. Zahlen einer Studie des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken zeichnen einen ähnliches Bild.

Prognose für Eigentumswohnungen bis 2015

Hamburg

Durchschnittspreis 2012: 2.352 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +15,7 Prozent

Quelle: Feri Eurorating Service AG

München

Durchschnittspreis 2012: 3.401 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +11,3 Prozent

Dresden

Durchschnittspreis 2012: 1.279 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +10,1 Prozent

Stuttgart

Durchschnittspreis 2012: 2.331 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +9,8 Prozent

Leipzig

Durchschnittspreis 2012: 1.148 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +9,6 Prozent

Freiburg

Durchschnittspreis 2012: 2.212 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +9,3 Prozent

Mannheim

Durchschnittspreis 2012: 1.813 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +8,8 Prozent

Frankfurt am Main

Durchschnittspreis 2012: 2.600 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +8,4 Prozent

Köln

Durchschnittspreis 2012: 2.268 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +8,3 Prozent

Berlin

Durchschnittspreis 2012: 1.894 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +8,0 Prozent

Hannover

Durchschnittspreis 2012: 1.131 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,6 Prozent

Augsburg

Durchschnittspreis 2012: 1.585 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,2 Prozent

Bonn

Durchschnittspreis 2012: 1.975 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,1 Prozent

Düsseldorf

Durchschnittspreis 2012: 2.459 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +6,8 Prozent

Chemnitz

Durchschnittspreis 2012: 766 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +4,8 Prozent

Auch die Preise in weniger begehrten Lagen stiegen, wenn auch deutlich moderater. In den sogenannten B-Städten verzeichnet der Immobilienindex einen Preisanstieg bei Mieten und Kaufobjekten von 2,6 Prozent, selbst die C- und D-Städte konnten um 1,9 Prozent zulegen. Damit bewegt sich die Preisentwicklung seit 2009 oberhalb der Inflationsrate – und erfüllt damit die Erwartungen der Immobilienkäufer an den Inflationsschutz.

Banken verschärfen ihre Kreditvergabestandards

Was Experten voraussagen

1 / 11

Wie schätzen Immobilienexperten die Entwicklung des Markts für Gewerbe- und Wohnimmobilien in Deutschland ein? Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung (BBSR) ermittelt halbjährlich Expertenmeinungen zu Lage und Entwicklung des Immobilienmarkts. Der WirtschaftsWoche liegen Ergebnisse der Studie exklusiv vor. Befragt wurden Experten in den Metropolregionen Hamburg, München, Berlin, Stuttgart, Düsseldorf-Köln-Bonn, Rhein-Main und dem Ruhrgebiet.

Bild: dpa

2 / 11

Die Experten rechnen sowohl für den Markt für Büroimmobilien als auch für Einzelhandelsflächen im kommenden Halbjahr mit einer sinkenden Zahl an neugebauten Flächen. Für den Einzelhandel geht jeder vierte von weniger Neubauflächen aus, im Bürosegment nur jeder fünfte.

Bild: dpa

3 / 11

Der Mietwohnungsneubau hingegen boomt, besonders nach Meinung der Experten, die in Hamburg und Berlin tätig sind.

Bild: AP

4 / 11

Recht pessimistisch sehen die Experten die Entwicklung auf dem Markt für Büroimmobilien. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Regionen sind nur gering. Fast überall erwarten rund vierzig Prozent der Befragten einen Nachfrageeinbruch bei Büroflächen. Im Einzelhandel gehen ebenfalls mehr Befragte von einer rückläufigen Nachfrage nach Verkaufsflächen aus.

Bild: dpa

5 / 11

Von steigenden Leerständen vor allem im Büromarkt gehen die Experten besonders in den Regionen Düsseldorf-Köln-Bonn und in der Rhein-Main Region aus.

Bild: dpa

6 / 11

Experten aus dem Rhein-Main-Gebiet befürchten dabei öfter als die Befragten der anderen Metropol-Regionen eine sinkende Nachfrage im Büro- ebenso wie im Einzelhandelssegment. Von diesen Konjunktursorgen ist der Mietwohnungsmarkt weit entfernt, denn die Nachfrage nach Wohnraum scheint hoch zu bleiben. Vor allem...

Bild: dpa

7 / 11

... für Berlin gehen die Experten davon aus, dass die Zahl leerstehender Neubaumietwohnungen weiter zurückgehen wird. Die Befragten sind für den Mietwohnungsmarkt der Bundeshauptstadt besonders optimistisch. Doch auch im Bereich der Gewerbeimmobilien....

Bild: dpa

Was nach einem stark überhitzten Markt klingt, beunruhigt die Branchenkenner und Analysten noch nicht. Zum einen sei der Preisanstieg bei Wohnungen auch durch eine Steigerung der Wohnungsmieten im vorigen Jahr bei Neubauten von 4,8 Prozent sowie bei Wohnungen im Bestand von 3,6 Prozent noch gut unterlegt.

Preisentwicklung bei Wohnimmobilien seit der Eurokrise

Berlin

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1899 Euro*
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 24 Prozent

* Kriterien: Durchschnittsimmobilie, 30 Jahre alt, gepflegter Zustand

Bremen

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1180 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 10 Prozent

Dortmund

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1252 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 1 Prozent

Dresden

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1692 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 19 Prozent

Düsseldorf

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2237 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 21 Prozent

Erfurt

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1718 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 15 Prozent

Essen

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1243 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 0 Prozent

Frankfurt

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2427 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 17 Prozent

Freiburg

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2625 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 28 Prozent

Hamburg

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2464 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 30 Prozent

Hannover

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1479 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 16 Prozent

Kiel

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1506 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 16 Prozent

Köln

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1994 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 17 Prozent

Leipzig

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1426 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 7 Prozent

Magdeburg

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 889 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 8 Prozent

Mainz

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1805 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 8 Prozent

Mannheim

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1788 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 13 Prozent

München

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 3692 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 33 Prozent

Nürnberg

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1827 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 22 Prozent

Stuttgart

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2346 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 15 Prozent

Jürgen Dawo, Gründer des Massivhausanbieters Town & Country Haus, sieht noch weitere Gründe. „Typisch für eine Preisblase auf dem Immobilienmarkt ist eine expansive Kreditvergabe der Banken. Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist das derzeit nicht zu beobachten.“ Die Deutsche Bundesbank betont sogar, der Zuwachs an Wohnimmobilienkrediten sei in Deutschland noch moderat. Zudem ist die Verschuldung der Haushalte in Relation zum verfügbaren Einkommen im vergangenen Jahrzehnt sogar gesunken. In Spanien oder Irland haben sich die Kreditvolumina hingegen innerhalb weniger Jahre verdoppelt.

Verschärfte Sicherheit

Außerdem spricht gegen eine spekulative Blase, dass die Bundesbank bei einer Befragung unter Banken festgestellt hat, dass diese ihre Kreditvergabestandards bei Wohnungskrediten verschärft haben und stärker auf Sicherheiten und Bonität der Kunden achten. Die ohnehin konservative Ausgestaltung der Immobilienkreditvergabe, die bevorzugten langen Zinsbindungsfristen und vergleichsweise hohen Tilgungssätze widersprechen einer Kreditblase bei den Hypotheken.

Allerdings gibt es für die teuren Neubauwohnungen in den Ballungsgebieten eine Einschränkung, sagt Dawo: „Die steigenden Preise für Eigentumswohnungen sind solange fundamental gerechtfertigt, wie auch die damit erzielten Mieten steigen. Übersteigt das Wachstum der Preise aber jenes der Mieten, sinken die Mietrenditen, was wiederum Immobilieninvestitionen weniger attraktiv macht. Die Preisübertreibungen aufgrund der derzeit starken Nachfrage könnten dann wieder in fallende Preise umschlagen.“

Wenn Anleger diese Entwicklung im Blick behalten, sollten sie beim Immobilienkauf keine bösen Überraschungen erleben. „Was wir aktuell erleben, ist eine insgesamt gesunde Entwicklung der Preise für Immobilien, die sich auch in diesem Jahr weiter fortsetzen dürfte“, ist sich Dawo sicher.“ Für Stabilität sorgen dabei vor allem die Vielfalt des Wohnungsmarktes mit immer noch bezahlbaren selbst genutzten Eigenheimen und der starke private und genossenschaftliche Mietwohnungsmarkt, da hier andere Interessen zählen als am Markt für Immobilienkäufer, die auf Spekulationsgewinne setzen.“

Immobiliennachfrage: Preise für Neubauwohnungen steigen am schnellsten