Immobilienrecht: Die besten Steuertipps für Hausbesitzer

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Immobilienrecht: Die besten Steuertipps für Hausbesitzer

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Vermieter können Kosten für leerstehende Wohnungen von der Steuer absetzen - allerdings nur in bestimmten Grenzen und unter strengen Voraussetzungen

von Martin Gerth

Wer eine Immobilie sein eigen nennt, streitet nicht selten mit dem Finanzamt um Werbungskosten, Mietverluste und Grundsteuer. Was Vermieter, Selbstnutzer und Hauskäufer absetzen dürfen, wie sie zu ihrem Recht kommen.

Sie haben eine Putzfrau, die ihr Haus sauber hält? Gut, dann bleibt Ihnen mehr Zeit für die schönen Dinge des Lebens. Wenn Sie die Hilfe auf Rechnung bezahlen, haben Sie neben dem guten Gewissen, auch noch die Option, Steuern zu sparen: Die Kosten für die Putzfrau lassen sich als haushaltsnahe Dienstleistung geltend machen. Vergessen Sie aber nicht, dem Finanzamt noch eine Kopie der Kontoauszüge zu schicken. Anderenfalls glaubt Ihr Sachbearbeiter, Sie hätten die Rechnungen selbst gedruckt.

Tausende Vermieter und Mieter versuchen jedes Jahr, ihre Steuerlast zu mindern. Oft aber stellen sich die Finanzämter quer. Nötig wäre es kaum, die Steuerquellen aus Immobilien sprudeln. Allein die Einnahmen aus Grundsteuer und Grunderwerbsteuer spülten dem Fiskus 2012 gut 19 Milliarden Euro in die Kassen.

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Die Grundsteuer ist eventuell verfassungswidrig

Die Grundsteuer aber steht auf wackligem Fundament. Anders als die Grunderwerbsteuer, die als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet wird, basiert die Grundsteuer auf historischen Einheitswerten. "Es ist strittig, ob die Berechnung der Grundsteuer mit Einheitswerten verfassungswidrig ist", sagt Gunnar Knorr, Steuerberater in der Kanzlei Oppenhoff & Partner. Das Bundesverfassungsgericht hat bereits angemahnt, dass sich die Grundsteuer stärker am tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie und nicht an veralteten Einheitswerten orientieren soll (1 BvR 3515/08). Für Steuerbescheide, die nicht rechtskräftig sind, lohnt sich ein Einspruch, schon um die Verjährung zu hemmen.

Darüber streiten Mieter und Vermieter vor Gericht

  • Platz 8

    Modernisierung: 1,0 % der Konfliktfälle

    Quelle: Deutscher Mieterbund; Mai 2013

  • Platz 7

    Schönheitsreparaturen: 2,2 %

  • Platz 6

    Andere Gründe: 9,1 %

  • Platz 5

    Kündigung: 9,7 %

    (fristlos, ordentlich und wegen Eigenbedarf)

  • Platz 4

    Mieterhöhung: 12,9 %

  • Platz 3

    Mietkaution: 18,3 %

  • Platz 2

    Betriebskosten: 19,9 %

  • Platz 1

    Vertragsverletzungen: 26,9 %

    (zum Beispiel Mietmängel, Mietschulden, Beschädigung)

Die Grundsteuer ist nur einer von vielen Punkten, bei denen Immobilienbesitzer mit dem Finanzamt aneinandergeraten können. Die WirtschaftsWoche analysiert im zweiten Teil ihrer Immobilien-Serie die häufigsten Konfliktherde.

Dass in einem Mietshaus mit mehreren Parteien einzelne Wohnungen zeitweise leer stehen, ist nicht ungewöhnlich. Normalerweise können Vermieter auch für leer stehende Wohnungen Werbungskosten, beispielsweise Kreditzinsen, von den Mieteinnahmen abziehen. Dazu müssen sie nur nachweisen, dass sie tatsächlich vermieten wollen. Abrechnungen über Inserate oder Makleraufträge können helfen.

Nach zehn Jahren ohne Mieter sieht das Finanzamt rot

Allerdings spielt das Finanzamt nicht immer mit. Ein Eigentümer ließ in seinem Haus eine möblierte Wohnung mehr als zehn Jahre leer stehen. Für 2007 machte er Werbungskosten für diese Wohnung geltend. Zum Beweis, dass er vermieten wollte, legte er Abrechnungen über Inserate für 150 Euro vor. Dem Finanzamt und dem Bundesfinanzhof reichte das nicht (VIII R 51/09). Es sei unglaubwürdig, dass der Eigentümer tatsächlich vermieten wolle, schließlich liege das Haus in einer begehrten Wohngegend, so die Richter.

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