Immobilienverkauf: Wenn vor der Übergabe plötzlich Mängel auftauchen

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InterviewImmobilienverkauf: Wenn vor der Übergabe plötzlich Mängel auftauchen

von Anke Henrich

Das Problem entdeckt man manchmal erst in der letzten Minute: Was tun, wenn sich bei der Übergabe einer verkauften Immobilie an den Käufer plötzlich noch ein Mangel offenbart? Ein Interview mit Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren in Berlin.

Der Teufel steckt im Detail und manchmal entdeckt man ihn erst in der letzten Minute: Plötzlich taucht bei der Übergabe einer verkauften Immobilie an den Käufer ein Mangel auf. „Der Fall ist gar nicht so selten“, sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren in Berlin. „Die notarielle Beurkundung des Verkaufs findet meistens statt, wenn das Haus oder die Wohnung noch möbliert sind. Erst beim Auszug und zum Beispiel beim Abbau von Regalen entdeckt der Verkäufer manchmal einen Mangel.“ Dann kommt es auf die Feinheiten an.

WirtschaftsWoche Online: Herr Freitag, welche Pflichten hat der Verkäufer in diesem Fall?
Herr Holger Freitag: Es kommt auf die Regelung im Kaufvertrag an. Bei Bestandsimmobilien wird mitunter die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen. Dann haftet der Verkäufer nicht nach Kaufmängelrecht. Aber vom Notartermin bis zur Übergabe der Immobilie trägt der Verkäufer die Gefahr einer zufälligen Verschlechterung der Sache - wenn das nicht abweichend im Kauvertrag geregelt ist. Das Gesetz sieht dann im Grundsatz vor, dass der Kaufpreis entsprechend der Verschlechterung herabgesetzt wird, wenn sich der Verkäufer nicht selbst um den Schaden kümmert. 

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Holger Freitag

Holger Freitag, Rechtsexperte und Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren in Berlin.

Was muss er dann konkret machen?
Sollte es sich um echten einen Mangel handeln, muss der Verkäufer in angemessener Frist nacherfüllen. Er sollte dann tunlichst qualifizierte Handwerker beauftragen oder falls es sich um einen Gewährleistungsschaden handelt, seinen Werkvertragspartner rechtzeitig vor Übergabe zur Nachbesserung anhalten. Das heißt, der Verkäufer hat also auch nach der Immobilienübergabe eine "zweite Chance".

Kann der Käufer auf Schadenersatz pochen?
Das wäre der Fall, wenn der Schaden so groß ausfällt, dass der Käufer die Immobilie zum vereinbarten Zeitpunkt nicht beziehen kann. Dafür müsste aber beispielsweise im Winter die Heizung ausfallen, übers Jahr die Stromversorgung gekappt sein oder der Keller unter Wasser stehen. Dann sollte der Verkäufer den Käufer auch vor der Übergabe schon informieren. Kommt der Käufer wegen so etwas erst später in die Immobilie, ist auch noch die Frage, ob der Verkäufer nachweisen kann, dass ihn an der verspäteten Übergabe keine Schuld trifft. Gelingt ihm das, muss er für den Verzug mit der Übergabe nicht haften.

Wo investieren? Die Top 10 der regionalen Wohnungsmärkte 2015

  • Platz 10

    Stadt: Erlangen
    Bundesland: Bayern
    Gesamtscoring: 62,66
    Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
    Scoring Strukturrisiko: 50,8
    Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
    Scoring Standortpotenzial: 81,23

  • Platz 09

    Stadt: Nürnberg
    Bundesland: Bayern
    Gesamtscoring: 57,04
    Scoring Sozioökonomische Daten: 63,04
    Scoring Strukturrisiko: 68,6
    Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
    Scoring Standortpotenzial: 62,17

  • Platz 08

    Stadt: Freiburg im Breisgau
    Bundesland: Baden-Württemberg
    Gesamtscoring: 58,11
    Scoring Sozioökonomische Daten: 69,93
    Scoring Strukturrisiko: 53,3
    Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
    Scoring Standortpotenzial: 55,00

  • Platz 07

    Stadt: Wolfsburg
    Bundesland: Niedersachsen
    Gesamtscoring: 59,35
    Scoring Sozioökonomische Daten: 74,93
    Scoring Strukturrisiko: 40,7
    Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
    Scoring Standortpotenzial: 55,51

  • Platz 06

    Stadt: Braunschweig
    Bundesland: Niedersachsen
    Gesamtscoring: 59,39
    Scoring Sozioökonomische Daten: 70,43
    Scoring Strukturrisiko: 37,1
    Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
    Scoring Standortpotenzial: 67,54

  • Platz 05

    Stadt: Hannover
    Bundesland: Niedersachsen
    Gesamtscoring: 60,91
    Scoring Sozioökonomische Daten: 57,39
    Scoring Strukturrisiko: 50,4
    Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
    Scoring Standortpotenzial: 66,96

  • Platz 04

    Stadt: Potsdam
    Bundesland: Brandenburg
    Gesamtscoring: 61,65
    Scoring Sozioökonomische Daten: 52,79
    Scoring Strukturrisiko: 57,9
    Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
    Scoring Standortpotenzial: 74,71

  • Platz 03

    Stadt: Darmstadt
    Bundesland: Hessen
    Gesamtscoring: 61,76
    Scoring Sozioökonomische Daten: 79,89
    Scoring Strukturrisiko: 74,6
    Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
    Scoring Standortpotenzial: 60,22

  • Platz 02

    Stadt: Regensburg
    Bundesland: Bayern
    Gesamtscoring: 62,02
    Scoring Sozioökonomische Daten: 94,31
    Scoring Strukturrisiko: 55,4
    Scoring Liquiditätsrisiko: 21,74
    Scoring Standortpotenzial: 65,72

  • Platz 01

    Stadt: Ingolstadt
    Bundesland: Bayern
    Gesamtscoring: 62,66
    Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
    Scoring Strukturrisiko: 50,8
    Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
    Scoring Standortpotenzial: 81,23

  • Durchschnitt aller untersuchten 70 Standorte

    Platz: 40
    Stadt: Karlsruhe
    Bundesland: Baden-Württemberg
    Gesamtscoring: 45,44
    Scoring Sozioökonomische Daten: 67,86
    Scoring Strukturrisiko: 55,8
    Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
    Scoring Standortpotenzial: 47,83

  • Zur Studie

    Quelle: Catella Research - Wohnungsmarktranking Deutschland 2015

    TeilscoringGewichtungFaktorenWas wird untersucht?
    Sozio-
    ökonomische
    Daten
    25%- Einwohnerentwicklung 2000-2014
    - Kaufkraft
    - Arbeitslosenquote
    - EZH Umsatzkennziffer
    - EZH Kaufkraftindex
    - Zentralitätskennziffer
    - Entwicklung SVP Beschäftigte 2010-2013
    - Leistungsfähigkeit einer Stadt und ihre Bedeutung für das Umland
    - Nachfrage und ökonomische Leistungsfähigkeit der angesiedelten Haushalte
    Struktur-
    risiko
    20%- Quote SVP Beschäftigte/ Einwohner
    - Betroffenheit vom Strukturwandel
    - Risiko durch Verschiebung im Teilmarkt
    - Hochschul-/ Universitätsstadt
    - Lage im Ballungszentrum
    - künftige Einwohnerentwicklung
    - zukünftiges Potenzial/die zukünftige Attraktivität des Wohnstandorts
    Liquiditäts-
    risiko
    20%- Liquiditätsrisiko/ Marktliquidität- das vorhandene Angebot von Investitionsmöglichkeiten am jeweiligen Standort
    Standort-
    potenzial
    35%- Mietbelastung vs. Einkommen
    - Bevölkerungsentwicklung bis 2030
    - Wettbewerb/ Grad der Neubautätigkeit
    - Differenz Mietzinsniveau des Standorts und des durchschnittlichen Mietzins der untersuchten Städte
    - Einflussfaktoren, welche die zukünftige Entwicklung des jeweiligen Wohnungsmarktes bedingen

Was passiert, wenn der Käufer erklärt, er will nun keine Übernahme mehr?
Lehnt der Käufer in unberechtigter Weise – zum Beispiel weil es sich nur um kleine Mängel handelt - die angebotene Übernahme ab, geht die Gefahrtragung auf ihn über, weil er sich dann in Annahmeverzug befindet.

Wann kann ein Käufer von einem Kaufvertrag zurücktreten?
Grundsätzlich dann, wenn nicht, nicht rechtzeitig oder nicht vertragsgemäß geleistet wird, kann auch ein Rücktritt in Frage kommen. Das Gesetz differenziert aber recht komplex, unter anderem auch danach, wer für den Umstand, wegen dessen der Rücktritt erfolgen soll, überwiegend verantwortlich ist. Faustregel ist aber: wenn – abgesehen von Kleinigkeiten - etwas mit der Kaufsache nicht stimmt oder die Vertragsabwicklung nicht wie verabredet klappt, gibt es noch eine Chance für den Verkäufer, alles richtig zu machen und danach steht auch ein Rücktritt im Raum.

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