Herr Wintzer, der Immobilienmarkt in Deutschland boomt, Käufer zahlen Mondpreise und auch Mieten und Nebenkosten steigen in den Metropolen rasant. Hausverwalter müssten jetzt das Geschäft ihres Lebens machen…
…tun sie aber nicht. Viele der 25.000 Gesellschaften strecken sich zur Decke. Vor allem in den großen Metropolen herrscht ein harter Verdrängungswettbewerb. Viele klassische kleine Betriebe tun sich aktuell schwer.
Warum profitieren die Objektpfleger nicht vom Boom?
Es fehlt an klaren Spielregeln. Jeder darf sich Immobilienverwalter nennen, dazu bedarf es keiner Ausbildung. Das Marktvolumen bleibt annähernd gleich, die Neubauquote steigt kaum. Und nach spätestens fünf Jahren werden die Aufträge neu ausgeschrieben.
Konkurrenz belebt das Geschäft.
Das stimmt, in unserer Branche ist der Wettbewerb in einigen Regionen mittlerweile aber ruinös. Das ist auch zum Nachteil vieler Kunden.
Profitieren Eigentümer nicht von den sinkenden Kosten?
Nur auf den ersten Blick. Einige Anbieter offerieren ihre Dienstleistung schon für monatlich zehn Euro pro Wohnung. Übliche Objekte mit etwa 100 Wohnungen kann ein mittelständischer Verwalter aber nur seriös betreuen, wenn er mindestens 15 bis 18 Euro erhält.
Wie können die Preisbrecher überleben?
Nur indem sie ihre Kosten und damit auch ihre Leistung anpassen. Das ist aber zum Schaden des Objekts und der Eigentümer.
Nennen Sie Beispiele.
Oft schlampen Verwalter aus Zeitnot bei der Überwachung der Instandhaltung. Die Folgen sind fatal. Der Wert der Immobilie sinkt und Reparaturen werden teurer. Bei modernen, wärmegedämmten Häusern müssen die Außenfassaden etwa alle zehn bis zwölf Jahre ausgebessert und gestrichen werden. Wenn der Verwalter das einige Jahre lang schleifen lässt, kann zum Beispiel Wasser in die Dämmung gelangen. Dann drohen Wärmebrücken, Schimmel, morsche Fenster und eine aufwendige Sanierung.
„Bestände können verwahrlosen“
Was droht Eigentümern noch?
Es gibt viele Beispiele. Ich habe Verwalter erlebt, die haben ihr Objekt noch nie gesehen. Die Überprüfung notwendiger Wartungen übernimmt dann ein Hausmeister, der dafür in der Regel nicht ausgebildet ist. Die Eigentümer zahlen dann für eine schlechte Leistung doppelt, weil der Hausmeister in der Regel nicht über den Verwaltervertrag abgerechnet wird. Auch hochwertige Bestände können innerhalb weniger Jahre verwahrlosen.
Wann wird es für das Objekt gefährlich?
Was viele nicht wissen: Auch Beton bedarf einer regelmäßigen Überpüfung auf seine Standfestigkeit. Eindringendes und mit Salz belastetes Wasser, insbesondere in Tiefgaragen, zerfrisst den Baustoff von innen. Der Bewehrungsstahl rostet und sprengt den Beton. Das Ergebnis sieht man erst nach Jahren, oft auch erst nach Jahrzehnten: Die Wände und Stützsäulen platzen auf und zerbröseln.
Verwalter nehmen das in Kauf, um im Geschäft zu bleiben?
Seriöse Kollegen sicher nicht. Fakt ist aber: Solche Schäden kommen immer wieder vor. Entweder kennen sich die Verwalter nicht mit Instandhaltung aus, oder sie lassen sie bewusst einige Jahre schleifen, um Kosten für ihr Unternehmen zu sparen.
Das wäre ein Fall fürs Gericht.
Stimmt, Verwalter haben als Treuhänder Pflichten. Es gibt aber schwarze Schafe. Ab und zu kommt es sogar vor, dass sich Verwalter an der Instandhaltungsrücklage vergreifen. Wer die Belege nicht genau prüft, kommt dieser Masche erst nach Jahren auf die Schliche. Oder der gute alte Deal mit dem Handwerker.
Wie sieht der aus?
Wenn die Hausverwaltung Handwerker bestellt, muss sie alle Rabatte und Kostenersparnisse an die Eigentümer weiterleiten. Einige Verwalter halten hier aber die Hand auf. Das ist natürlich auch illegal.
„Sie ruinieren unser Ruf“
Woran erkennen Laien schlecht verwaltete Objekte?
Wer sich im der Wohnanlage umschaut, sieht schnell erste Indizien. Ungepflegte Außenanlagen, Hundekot im Sandkasten, wildes Durcheinander bei den Klingelschildern...
Warum sind viele Hausverwalter für Mieter nur schwer erreichbar?
Schlechte Dienstleister verwalten passiv. Erst wenn sich ein Mieter beschwert, werden sie aktiv. Die Zeche zahlen dann vielfach die Vermieter, wenn verärgerte Bewohner Mietminderungen geltend machen. Und das zu Recht.
Sie malen ein schwarzes Bild von Ihrer Branche.
Die meisten Verwaltungen sind seriös. Mir ist es aber ein persönliches Anliegen, vor den schwarzen Schafen zu warnen. Sie ruinieren unseren guten Ruf und können den Kunden sehr viel Geld kosten.
Was sollten Eigentümer bei der Auswahl eines Verwalters beachten?
Besonders wichtig ist die Ausbildung – nicht nur vom Inhaber, sondern auch von den Sachbearbeitern. Sie sollten mindestens einen Abschluss als Immobilienkaufmann oder besser Immobilienfachwirt vorweisen. Zusätzlich sollten sie technische Expertise belegen können, etwa durch Weiterbildung.
Welche Qualitätsstandards sollten die Verwalter bei ihrer täglichen Arbeit beachten?
Der Mindeststandard ist ein Prozesshandbuch, das alle wichtigen Daten und Arbeitsabläufe für das Objekt dokumentiert. Wenn es keine Software gibt, muss wenigstens eine Kladde vorliegen. Ansonsten können wichtige Informationen bei einem Mitarbeiterwechsel verlorengehen. Kunden sollten sich das Handbuch vorzeigen lassen.
„Eigentümer müssen nachschießen“
Sollten Eigentümer das Büro der Verwalter besuchen?
Unbedingt. Der erste Eindruck trügt nur selten. Herrscht vor Ort Ordnung oder Chaos? Gibt es eine organisierte Arbeitsweise oder hängen dutzende Post-its mit Kundenaufträgen am PC? Manche Verwalter haben gar kein Büro und arbeiten vom heimischen Küchentisch aus. Kunden sollten immer Referenzen verlangen und mit den Kunden sprechen.
Wie können sich Eigentümer vor Schäden, die der Verwalter verursacht, schützen?
Eigentümer sollten sich immer den Versicherungsschutz des Dienstleisters nachweisen lassen. Eine Betriebshaftpflichtpolice sollte Mindeststandard sein, die Vermögensschadenhaftpflicht springt bei Vermögensschäden ein, und eine Vertrauensschadenversicherung wenn der Verwalter grob fahrlässig oder sogar vorsätzlich Schäden verursacht.
Es gibt immer wieder Ärger bei Eigenleistungen der Verwalter.
Stimmt. Einige Verwalter planen Baumaßnahmen selbst, sie sind also plötzlich als Architekt tätig. Wenn Fehler passieren, berufen sich Handwerker auf die falschen Vorgaben. Bei solchen Streitereien kann es schnell um sechsstellige Summen gehen. Was wenige wissen: Wenn der Verwalter keine Architektenhaftpflicht besitzt, muss er den Schaden zumindest teilweise aus eigener Tasche bezahlen. Dann droht die Insolvenz. Unter Umständen müssen die Eigentümer dann aus eigener Tasche nachschießen, um die Mängel zu beseitigen.
