Mieten steigen weniger stark als Einkommen

Für Menschen in Berlin, Hamburg oder München dürfte es ein schwacher Trost sein: In weiten Teilen Deutschlands können sich Mieter größere Wohnungen leisten als noch vor einigen Jahren.

Attraktive Wohnungen sind oft knapp, dennoch steigen die Mieten langsamer als das Einkommen.

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In vielen Regionen Deutschlands können sich die Menschen einer Studie zufolge heute größere Mietwohnungen leisten als noch vor sechs Jahren. Im Schnitt kann ein privater Haushalt heute 94 Quadratmeter mieten, wenn er ein Viertel seines verfügbaren Einkommens dafür einsetzt. Das sind zwei Quadratmeter mehr als noch 2010, so das Ergebnis einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln, die der Deutschen Presse-Agentur vorliegt.

Dies geht aus der Gegenüberstellung von Wohnkosten und verfügbarem Einkommen des IW hervor. Die Wohnkosten schließen dabei auch die meisten Nebenkosten für die Wohnung mit ein.

Bundesweit seien die Mieten seit dem Jahr 2010 mit 10,2 Prozent weniger stark gestiegen als das verfügbare Einkommen der Haushalte mit 11,5 Prozent. Allerdings: Das Gefälle zwischen den einzelnen Kreisen hat in den letzten Jahren zugenommen.

Nur in etwa einem Viertel aller Kreise und kreisfreien Städte kann sich ein Durchschnittshaushalt weniger Wohnfläche leisten als vor sechs Jahren. Unter den zehn größten Städten gilt das für Berlin, Stuttgart und Dortmund. „In Berlin ist die Entwicklung sehr markant, weil die Veränderung so schnell stattfindet“, sagt Ralph Henger, Volkswirt mit Schwerpunkt Finanz- und Immobilienmärkte beim IW. Die Bevölkerung der Hauptstadt ist in den vergangenen sechs Jahren um fast eine Viertelmillion auf 3,61 Millionen Einwohner gestiegen. Es liegt auf der Hand, dass dadurch Wohnraum knapper wird.

„München für viele Familien kaum bezahlbar“

In den größten deutschen Städten sind die örtlichen Mieten den Angaben zufolge zwischen 2010 und 2016 um 26 Prozent im Fall Berlins, 14 Prozent in München oder 12 Prozent in Hamburg gestiegen. Dort kann ein Durchschnittshaushalt laut der Untersuchung mit einem Viertel seines Einkommens lediglich eine 70-Quadratmeter-Wohnung bezahlen.

In Frankfurt am Main und München sieht es ähnlich aus. Dort ist die Kaufkraft zwar fast gleich geblieben oder sogar leicht gestiegen. Trotzdem: „München ist mit den höchsten Mieten für viele Familien kaum bezahlbar“, erklärt Henger.

Mythen und Irrtümer der Immobilienfinanzierung

Nur auf die Höhe der Rate kommt es an

Schön wär's. Die niedrigen Bauzinsen verlocken zwar zum Hauskauf, mancherorts sind die Kreditraten damit kaum höher als die monatliche Miete. Aber es kommt auch auf das Verhältnis von Zins und Tilgung an. Wer nur eine niedrige Tilgungsrate – zum Beispiel ein Prozent – vereinbart, zahlt den Kredit langsamer zurück als bei einem hohen Zinssatz und gleicher Tilgungsrate. Das ist eine Konstruktionseigenschaft der hierzulande üblichen Annuitätendarlehen. Die niedrigen Zinsen sollten unbedingt dazu genutzt werden, eine höhere Tilgungsrate zu vereinbaren, damit die Immobilie deutlich zügiger abgezahlt ist. Dafür ist dann aber die Rate höher. Zudem sichert eine lange Zinsbindung von 15 oder sogar 20 Jahren das niedrige Zinsniveau bis zur Anschlussfinanzierung.

 

Quelle: Baufi24, Interhyp, eigene Recherche

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Immobilienpreis plus zirka zehn Prozent genügen

Die Faustformel ist tückisch. Nur wer für seine Immobilienfinanzierung realistisch rechnet, vermeidet spätere Geldnot. Das heißt, dass neben den reinen Baukosten bzw. dem Immobilienkaufpreis auch noch eine erhebliche finanzielle Belastung durch Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Doppelbelastung durch Miete und Kreditraten, Notar- und Gerichtsgebühren sowie die Ausgaben für Einrichtung sowie laufende Instandhaltung und Pflege einkalkuliert werden muss. Schon durch die gestiegene Grunderwerbssteuer sollten wenigstens 15 Prozent für diese Nebenkosten eingeplant werden. Diese Ausgaben lassen sich teilweise mitfinanzieren, teils sind sie aus dem Eigenkapital zu bestreiten. Wer das übersieht, rutscht leicht in die roten Zahlen und riskiert, dass der Traum vom Eigenheim platzt.

Die besten Konditionen gibt es von der Hausbank vor Ort

Besteht ein langjähriges Vertrauensverhältnis zur Hausbank, ist es sinnvoll, auch dort die Finanzierungskonditionen für den Immobilienkauf zu erfragen. Ist man bereits als zuverlässiger Kreditnehmer bekannt, verzichtet die Hausbank gern auf den einen oder anderen kleinen Zinsaufschlag. Sich nur auf das Angebot der Hausbank zu stützen, ist jedoch fatal. Nur ein möglichst breiter, konkreter Vergleich mit den Konditionen anderer Finanzierer anhand identischer Eckdaten wahrt die Chance auf eine möglichst günstige Finanzierung – und verbessert im Zweifel die Verhandlungsposition gegenüber der Hausbank. Oft sind die Konditionen der Online-Anbieter dennoch günstiger.

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Jeder Euro muss ins Haus gesteckt werden

Diesen Druck verspüren viele Bauherren, aber empfehlenswert ist das nicht. Unvorhergesehene Mehrausgaben – etwa für Nachbesserungen, Reparaturen, Bauverzögerungen oder unvorhersehbare Ereignisse – können gerade in der Frühphase einer Baufinanzierung leicht zur Zerreißprobe werden, wenn dafür keine Rücklage vorhanden ist. „Für unvorhersehbare Ereignisse solle immer eine ausreichend große finanzielle Reserve eingeplant werden“, empfiehlt Stefan Scharfenroth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Bewahren Sie sich also Ihre Spielräume.

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Ohne Muskelhypothek wird es zu teuer

Die Kreditsumme wollen viele Bauherren durch Eigenleistungen drücken, zumal sie von den Banken in der Regel als eingebrachtes Eigenkapital anerkannt werden und so aus Sicht des Kreditgebers das Ausfallrisiko senken. Bei der Planung von Eigenleistungen kommt es jedoch häufig zur Selbstüberschätzung. Erhöhter Zeitaufwand, mangelnde Fachkenntnis oder Krankheit können die ehrgeizigen Pläne zur Eigenleistung zunichte machen. Muss dann doch ein Handwerker beauftragt und womöglich der Finanzierungsrahmen erhöht werden, drohen erhebliche Mehrausgaben. Zielführend ist eine eher zurückhaltende Planung der Eigenleistung.

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Hausbesitzer müssen den Gürtel enger schnallen

Durchschnittlich dauert es 20 bis 30 Jahre, bis ein Immobilienkredit abbezahlt ist. Das hängt unter anderem von der gewählten Tilgungsrate ab. „Niemand sollte aber 20 oder 30 Jahre lang den Gürtel enger schnallen müssen“, sagt Michiel Goris, Vorstandschef  der Baufinanzierungsplattform Interhyp. Vielmehr sollten auch nach dem Hauskauf noch Restaurantbesuche, Urlaubsreisen oder Hobbies möglich sein. Im Zweifelsfall sollten die Immobilienkäufer nach einer günstigeren Immobilie Ausschau halten, deren Finanzierung noch genügend Spielräume lässt. Ein detaillierter Bedarfsplan und ein ehrlicher Kassensturz sind in jedem Fall unerlässlich. In die Finanzplanung gehört dann auch ein Posten für Vergnügen.

Kaufen ist nicht teurer als mieten

Das stimmt nur im Einzelfall. Zwar liegen die Zinssätze für eine Baufinanzierung mit zehn Jahren Laufzeit derzeit sogar unter zwei Prozent und sorgen so für niedrige Kreditrate, die im Bereich der bisherigen Mietausgaben liegen. Aber im Gegenzug sind vielerorts die Immobilienpreise kräftig gestiegen, vor allem in den Großstädten. In Metropolen wie München macht der Zinsvorteil den Preisanstieg bei weitem nicht wett. Doch selbst, wenn abseits der Großstädte die Kreditrate in der Nähe der monatlichen Miete liegt, dürfen die Nebenkosten nicht vergessen werden. Wer aus einer Mietwohnung in ein Einfamilienhaus zieht, muss zum Beispiel mit höheren Ausgaben für Energie, Wasser, Wohngebäude- und Hausratversicherung rechnen.

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„Flächendeckend ist die Lage nicht dramatisch“, sagt er. „Ohne den Zuzug von Flüchtlingen im vergangenen Jahr hätte die Dynamik in Deutschland sogar nachgelassen.“ Nur in fünf Prozent aller untersuchten Kreise liege die Durchschnittsmiete auf dem hohen Niveau von über neun Euro je Quadratmeter. „Zum Vergleich: 6,90 Euro ist die Durchschnittsmiete in Deutschland“, so Henger.

Am meisten Wohnfläche kann sich ein durchschnittlicher Haushalt im bayerischen Landkreis Dingolfing-Landau oder in Lüchow-Dannenberg (Niedersachsen) leisten, wo ein Viertel des Einkommens für etwa 120 Quadratmeter reicht. Schlusslichter sind die vier Universitätsstädte Trier, Freiburg, Heidelberg und Würzburg. Dort ermöglicht ein Viertel des Durchschnittseinkommens gerade einmal die Hälfte der Fläche.

Hohe Mieten von mehr als neun Euro je Quadratmeter und eine überdurchschnittliche Mietsteigerung von über 2,5 Prozent stellen die Wissenschaftler allerdings nur an zwei Orten fest: in Stuttgart und Ingolstadt. „Stuttgart ist aufgrund seiner Topographie im Stadtzentrum teuer. Die Entwicklung ist aber auch hier sicher nicht dramatisch“, sagt Henger. „In Ingolstadt sehen wir eine starke Dynamik vor allem aufgrund der guten wirtschaftlichen Entwicklung.“

Deutschlandweit rechnet das IW mit einer Entspannung auch in den Großstädten: „Wir erwarten, dass die Dynamik abnimmt. Die Bautätigkeit zieht an. Aber es dauert drei bis fünf Jahre von der Planung bis zur Fertigstellung der Wohnungen.“