Kapitalanlage: Wo der Einstieg in Immobilien lohnt

Kapitalanlage: Wo der Einstieg in Immobilien lohnt

von Martin Gerth

In Top-Lagen droht Überhitzung, dort kaufen vor allem Anleger, die Inflation fürchten. Weite Flächen Deutschlands, vor allem im Norden und im Osten, sind dagegen nicht vom Immobilien-Boom erfasst worden.

Kaufkraft

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Tür

Die preiswertesten Immobilienstandorte wiederum sind aber nicht zugleich auch die lohnendsten. Wer ein vermietetes Objekt kauft und finanziert, sollte auch darauf achten, ob potenzielle Mieter solvent genug sind, um die erforderliche Miete aufzubringen.

Kaufkraft

Wie viel Geld Mieter im Schnitt in einer bestimmten Stadt aufbringen können, lässt sich an der Kaufkraft ablesen. Die Kaufkraft ist das Nettoeinkommen nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben zuzüglich Sozialtransfers, also das Geld, das die Einwohner einer Stadt für Lebensmittel, Kleidung oder eben Miete ausgeben können. Marktforscher von GfK Geomarketing ermittelten, dass die Hamburger im Schnitt 21.320 Euro pro Jahr zur Verfügung haben, die Berliner dagegen nur 17.808 Euro.

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Dies schlägt sich auch in den monatlichen Kaltmieten nieder: In guten Lagen nehmen Vermieter in Berlin nur 9,90 Euro je Quadratmeter ein, in Hamburg dagegen sind es schon 13,50 Euro je Quadratmeter. Gemessen an der Kaufkraft, sind die Preise etwa in Bremen, Dresden, Bielefeld, Kassel oder Saarbrücken günstig.

Preise

Musterrechnung

Musterrechnung

Ob die Miete in Hamburg oder Berlin reicht, um die Immobilie zu finanzieren, und möglichst noch ein paar Prozent Rendite abwirft, hängt vom Kaufpreis ab. Nach der alten Kaufmannsregel gilt: Im Einkauf liegt der Gewinn. Zwar ist jede Immobilie ein Unikat, aber Durchschnittspreise für das jeweilige Viertel sowie der aktuelle Mietspiegel geben einen ersten Eindruck, wie weit das Angebot vom Marktdurchschnitt entfernt ist. Ein Beispiel: 75 Quadratmeter Eigentumswohnung im Hamburger Stadtteil Eppendorf sollen laut Internet-Angebot einschließlich Makler, Notar und Grunderwerbsteuer 385.000 Euro kosten. Selbst für Hamburger Verhältnisse ist dies teuer. Demgegenüber stehen zwölf Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Immobilienexperte Klaus Wehrt berechnete für die WirtschaftsWoche, ob sich das Investment lohnt (siehe Tabelle). Ergebnis: Nur inklusive Steuervorteilen und Wertzuwachs wirft die Immobilie mehr ab als Festgeld.

Lagen

Wem Eppendorf und andere bevorzugte Großstadtlagen zu teuer sind, der kann auf Straßenzüge zurückgreifen, die an die Trendviertel angrenzen. Weil vermögende Anleger Eigentümer und Mieter aus der Mittelschicht verdrängen, suchen die sich vergleichbare Immobilien, die nah genug an den begehrtesten Lagen liegen. In Berlin sind dies beispielsweise Wedding, das an Mitte und Prenzlauer Berg grenzt, sowie der südliche Teil Moabits in Spreenähe, in Hamburg ist es Barmbek, östlich der alsternahen Viertel Winterhude und Uhlenhorst. In Frankfurt sind das Gutleutviertel, Bockenheim und das östliche Nord-end im Kommen. Ob die Immobilien dieser Straßenzüge im Preis ähnlich stark steigen werden wie die der Spitzenlagen, ist noch nicht ausgemacht. Anleger, die in diesen Vierteln investieren, müssen daher risikofreudig sein.

Märkte

Wer als Anleger nicht an einen Standort gebunden ist und zu hohe Risiken meiden will, sollte sich einen Immobilienmarkt mit einer vergleichsweise günstigen Preis/Kaufkraft-Relation und sehr guten wirtschaftlichen Perspektiven suchen. Dazu gehören beispielsweise Bonn und Nürnberg. Weniger prosperierende, kleinere Städte mit wenig Leerstand und einer guten Preis/Kaufkraft-Relation, beispielsweise Oldenburg, sind eher etwas für risikofreudigere Anleger.

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