Kapitalrechtler zu Widerruf bei Immobilienkrediten: "Wenn Kunden ihre Rechte wahren, kann ich keinen Missbrauch erkennen"

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InterviewKapitalrechtler zu Widerruf bei Immobilienkrediten: "Wenn Kunden ihre Rechte wahren, kann ich keinen Missbrauch erkennen"

von Martin Gerth

Der Anwalt für Bank- und Kapitalrecht Mathias Corzelius fordert, bestehende Immobilienkredite von der Neuregelung des Widerrufsrechts auszunehmen. Wann Bauherren Immobilienkredite widerrufen können.

Herr Corzelius, ab März gelten neue Regeln für Immobilienkredite. Dazu gehört auch der Widerruf, mit dem Darlehensnehmer aus einem Kredit aussteigen können. Künftig soll die Frist, einen Immobilienkredit widerrufen zu können, auf maximal zwölf Monate begrenzt werden. Halten sie das für sinnvoll?

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Mathias Corzelius ist Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Bank- und Kapitalrecht Quelle: PR

Mathias Corzelius ist Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Bank- und Kapitalrecht

Bild: PR

Mathias Corzelius: Grundsätzlich ist es richtig, das Widerrufsrecht für den Fall zu begrenzen, dass die Banken ihre Kunden nicht korrekt über ihre Rechte aufgeklärt haben. Irgendwann muss es für beide Parteien Rechtssicherheit geben. Allerdings sollte sich diese Frist nur auf neue Kredite beziehen und nicht auf Altfälle — so wie es das neue Gesetz jetzt regeln soll.

Warum sollte es eine Sonderregel für Altkredite geben?

2002 hatte der Gesetzgeber das Widerrufsrecht so geändert, dass es bei falscher Belehrung quasi ewig wirkt. Vorher gab es eine Frist, nach deren Ablaufen ein Widerruf nicht mehr möglich war. 2002 haben die Banken nicht gegen die Gesetzesänderung protestiert. Jetzt, wo viele Kreditnehmer dieses Widerrufsrecht in Anspruch nehmen, haben sich die Banken für neue Regeln eingesetzt. Für bereits bestehende Kredite sollte es daher einen Vertrauensschutz geben.

Die Rechte der Kreditnehmer

  • Verkauf

    Banken müssen einer vorzeitigen Kündigung des Darlehens zustimmen, wenn das Haus verkauft wird. Das bestätigte der elfte Senat des Bundesgerichtshofes in einem Urteil. (BGH, Az. XI ZR 267/96).

  • Nachfinanzierung

    Knappe Kassen können auch eine vorzeitige Kündigung rechtfertigen. Der BGH urteilte: Sobald der Hausbesitzer eine Nachfinanzierung benötigt, die Hausbank jedoch ablehnt, darf der Kunde raus. Bedingung: Eine andere Bank würde einer solchen Finanzierung zustimmen (BGH, Az. XI ZR 197/96).

  • Zinsvorgabe

    Der BGH hat auch Vorgaben für die Berechnung der Vorfälligkeitsgebühr vorgegeben. Die Bank muss von den Kreditzinsen die Zinsen abziehen, die sie bei mit einer sicherer Anlage erzielt hätte, wenn sie das Geld angelegt hätte. Banken müssen diesen fiktiven Vergleichszinssatz auf Basis von Konditionen von Hypothekenpfandbriefen berechnen (BGH Az. XI ZR 27/00).

  • Verboten

    Die Bank muss bei dieser Berechnung nicht den Pfandbriefindex Pex verwenden, sondern die Statistik der Deutschen Bundesbank (BGH, Az. XI ZR 285/03).

  • Sondertilgung

    Bei den meisten Darlehen haben Kunden eine Option auf jährliche Sondertilgung. Das müssen Banken bei ihren Berechnungen berücksichtigen (LG Darmstadt, Az. 25 S 43/06). Das gilt auch für während der Laufzeit nicht genutzte Sondertilgungsrechte. (LG Heidelberg Az. 1 O 219/05).

  • Pfandtausch

    Als Alternative zur Kündigung können Kunden, die ein anderes Haus zu einem ähnlichen Preis kaufen, einen Pfandtausch vollziehen. Dann läuft der alte Kredit für die neue Immobilie weiter. Wenn die Kaufsumme vergleichbar ist, muss die Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verzichten (BGH, XI ZR 398/02).

Mit welchen Argumenten lehnen Banken einen Widerruf des Kreditnehmers bisher ab?

Entweder bestehen sie darauf, dass ihre Widerrufsbelehrung korrekt sei, oder sie erklären, dass der Widerruf des Kredits missbräuchlich sei. Ob eine Widerrufsbelehrung korrekt ist oder nicht, lässt sich anhand der Musterbelehrungen und der Vorgaben des Bundesgerichtshofs prüfen.

Wie sehen diese Vorgaben aus?

Banken, die sich wortwörtlich an die Musterbelehrungen des Gesetzgebers gehalten haben, sind auf der sicheren Seite. Dies gilt auch dann, wenn die Formulierung in der Musterformulierung selbst juristisch falsch ist. Der Gesetzgeber hatte zum Teil Formulierungen in Umlauf gebracht, die missverständlich waren. Problematisch ist es für die Banken, wenn sie von den Mustervorgaben abgewichen sind. Dann können sie sich nicht mehr darauf berufen, dass sie die Musterbelehrung wörtlich genutzt hätten.

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Einfamilienhaus, frisch gestrichen Quelle: obs

Können Sie ein Beispiel nennen?

In vielen Widerrufsbelehrungen stand die Formulierung, dass die Frist für einen Widerruf „frühestens“ ab dem Tag läuft, an dem die Widerrufsbelehrung an den Kreditnehmer ausgehändigt wurde. Was genau soll frühestens heißen? Juristisch ist das jedenfalls nicht eindeutig. Trotzdem stand es in älteren Musterbelehrungen.

So checken Sie Ihren Kreditvertrag

  • Frage 1

    Wurde der Vertrag nach Herbst 2002 abgeschlossen?

    Wenn sie diese Frage bejahen machen Sie weiter mit der nächsten Frage.

    Wenn nicht, trifft Ergebnis 1 auf Sie zu.

  • Frage 2

    Haben Sie eine Widerrufsbelehrung von der Bank bekommen?

    Wenn ja, machen Sie mit der nächsten Frage weiter. Wenn nicht trifft Ergebnis 2 zu.

  • Frage 3

    Ist diese Widerrufsbelehrung optisch eindeutig vom Rest des Vertrags abgehoben?

    Wenn ja, machen Sie mit der nächsten Frage weiter. Wenn nicht trifft Ergebnis 2 zu.

  • Frage 4

    Steht im Vertrag "Die Frist beginnt frühestens mit Erhalt der Belehrung"?

    Wenn nicht, machen Sie mit der nächsten Frage weiter. Wenn doch trifft Ergebnis 2 zu.

  • Frage 5

    Adressiert Sie Ihre Bank durchgängig in Singular und Plural (Ich/ Wir, Meine/Unsere)?

    Wenn nicht, machen Sie mit der nächsten Frage weiter. Wenn doch trifft Ergebnis 2 zu.

  • Frage 6

    Hat die Bank in die Belehrung zu der Dauer der Widerrufsfrist eine Fußnote eingefügt, in der die Dauer konkretisiert wird oder vom Kunden verlangt wird, die Frist "im Einzelfall zu prüfen"?"

    Wenn nicht, trifft Ergebnis 3 zu. Wenn Sie dieser Frage zustimmen betrifft Sie Ergebnis Nummer 2..

  • Ergebnis 1

    Kein Recht auf Widerruf.
    Ausnahme: Nach Ablauf wurden mehr als nur Zins und Laufzeit neu vereinbart. Dann wäre der Vertrag als Neuvertrag einzustufen, dessen Widerrufsbelehrung falsch sein könnte.

  • Ergebnis 2

    Prüfen Sie Ihren Vertrag.
    Sie wurden mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht wirksam über Ihren Widerruf belehrt, sodass Sie auch heute noch widerrufen könnten.

  • Ergebnis 3

    Ihre Widerrufsbelehrung enthält keinen der üblichen Fehler.
    Insgesamt gibt es aber über 400 – eine Vertragsprüfung durch Anwälte oder Verbraucherzentrale könnte sich dennoch lohnen.

Sprechen die Banken nicht zurecht von Missbrauch, wenn Kunden ihren Immobilienkredit aufgrund eines Formfehlers widerrufen, nur weil ihnen die Zinsen zu hoch sind?

Dass die Widerrufsbelehrungen fehlerhaft sind, ist die Schuld der Banken und nicht der Kreditnehmer. Wenn Bankkunden ihre Rechte wahren und sich dabei an die Gesetze halten, kann ich keinen Missbrauch erkennen. Den Banken waren die Mustervorgaben des Gesetzgebers bekannt. Diese hätten sie verwenden können. Darüber hinaus hätten sie die Kunden nachträglich mit korrekten Formularen über ihr Widerrufsrecht belehren können.

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