Kauf- und Mietpreise: Immobilienmarkt brummt – aber nicht mehr so laut

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Kauf- und Mietpreise: Immobilienmarkt brummt – aber nicht mehr so laut

Eine Analyse von 125 Großstädten zeigt, dass Mieten und Immobilienpreise weiter kräftig steigen – zunehmend auch außerhalb der Metropolen wie München, Berlin oder Hamburg.

Der diesjährige Immobilienindex für das Jahr 2013 gibt Hausbesitzern, Vermietern und Verkäufern erneut Anlass zur Freude: Gerade im Wohnungsmarkt brummt es weiter ordentlich – wenn auch nicht mehr ganz so laut wie in den vorangegangenen beiden Jahren. Aber immerhin: der Index für Wohnimmobilien legte gegenüber 2012 um 4,7 Prozent zu. Vor allem Mieten (+3,8 Prozent) und Kaufpreise für Neubauwohnungen (+6,6 Prozent) legten kräftig zu. Aber auch Einfamilienhausgrundstücke (+5,6 Prozent) und Reihenhäuser (+4,8 Prozent) bleiben gefragt.

Das unabhängige Analyse- und Marktforschungshaus BulwienGesa, das den Immobilienindex ermittelt, verfolgt die Preise für Immobilien schon seit dem Jahr 1975, seit der Wiedervereinigung für insgesamt 125 deutsche Großstädte. Dafür werten die Münchener umfangreiche Daten aus Gutachten, Erhebungen, Zeitungsanalysen und Testkäufen aus, selbst die Bundesbank schätzt die Analyse. Und demnach boomen Wohnimmobilien weiterhin vor allem in den sogenannten A-Städten, also zum Beispiel in München, Hamburg, Berlin oder Frankfurt. In diesen A-Städten legte der Index für den Wohnungsmarkt in nur einem Jahr. um 5,5 Prozent zu. Inzwischen sind aber auch die B-, C- und D-Städte vom Boom bei Wohnimmobilien erfasst.

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Andreas Schulten, Vorstand bei BulwienGesa, sieht den deutschen Immobilienmarkt in einem Zyklus, bei dessen Fortschreiten die Preise auch irgendwann mal wieder sinken könnten, so wie etwa in München in den Jahren 2001 bis 2004. "Die Preisübertreibungen die es jetzt schon gibt sind regional und auch sektoral begrenzt, zum Beispiel im Bereich von Luxuswohnungen oder sogenannten Zinshäusern für Investoren", so Schulten. "Bundesweit betrachtet, sind die Preise jedoch noch nicht überhöht. Zudem beruhigt sich der Markt bereits wieder."

Anzeichen für eine Übertreibung bei Mieten und Kaufpreisen liefert der Immobilienindex insbesondere in der Langzeitbetrachtung nicht. Gemessen an der Inflation der vergangenen 20 Jahre war die Entwicklung des Immobilienmarktes bisher unterdurchschnittlich. Erst seit 2009 lagen die Steigerungsraten oberhalb der Inflationsrate – so wie im vergangenen Jahr, als die Verbraucherpreise nur um 1,5 Prozent, der Immobilienwertzuwachs aber um 3,3 Prozent zulegte. Der vorläufige Zenit wurde 2011 mit einem Anstieg um knapp 3,7 Prozent erreicht. Dabei waren fast fünf Prozent Wertzuwachs allein im Wohnungssegment zu verzeichnen.

Nur Anfang der 90er Jahre, also im Zuge der Wiedervereinigung, legte der Immobilienindex stärker zu - seinerzeit um bis 7,8 Prozent im Jahr. Seit 1990 haben die Kauf- und Mietpreise im Bundesdurchschnitt für Wohnraum um jährlich 1,7 Prozent zugelegt. Langfristig besteht also anscheinend noch Spielraum nach oben. Nach Daten des Statistischen Bundesamtes liegt die durchschnittliche Inflationsrate seit 1992 bei knapp 1,98 Prozent – was etwa der Zielmarke der Europäischen Zentralbank von zwei Prozent entspricht.

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Zwar gibt es deutliche regionale Unterschiede, doch inzwischen zieht auf dem Wohnungsmarkt in allen Städtetypen die Preisschraube an. Die grobe Tendenz: Miet- und Preisniveau sind im Norden und Osten unterdurchschnittlich, im Süden und Westen überdurchschnittlich. Für die kleineren Städte gibt Schulten Entwarnung: "Es ist zwar nicht absehbar, dass diese Städte noch großes Nachholpotenzial bei Mieten und Kaufpreisen haben, andererseits besteht auch kein großes Rückschlagpotenzial.

Für das laufende Jahr erwarten die Experten von BulwienGesa weiteres Wachstum. Dabei bleiben die Wohnungsmärkte von einem zu geringen Angebot an Neubauten und einer deutlich darüber hinausgehenden Nachfrage geprägt.

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