Immobilienmärkte sind eine extrem regionale Angelegenheit. Makler behaupten gerne, drei Dinge seien wichtig: Lage, Lage, Lage. Und – auch das gibt es –sie haben Recht. Schon innerhalb einer Stadt kann es extreme Unterschiede geben. So kommen selbst steigende Preise nicht zwingend überall an. „Bei Gebäuden aus den 60er Jahren sehen wir Zurückhaltung“, sagt Jan Hebecker, Leiter Marktforschung beim Internetportal Immobilienscout24. „Interessenten kaufen lieber einen Gründerzeitbau, selbst wenn dieser sanierungsbedürftig ist.“ Das zeige sich etwa in Berlin-Lichtenberg, wo Gründerzeit-Villen gut laufen, obwohl das Viertel wegen der Plattenbauten eher als Problemstandort gilt.
Die WirtschaftsWoche hat daher mit Daten von Immobilienscout24 Angebotspreise und –mieten von 2016 und 2015 in allen Stadtteilen der sieben Top-Großstädte ausgewertet. Unsere interaktiven Karten liefern detaillierte Einblicke. Die Angaben beziehen sich auf eine 30 Jahre alte bestehende Wohnung (kein Neubau) mit 80 Quadratmetern. Da es solche Objekte nicht überall gibt, werden die Angaben mit Zu- und Abschlägen nach einem statistischen Verfahren aber auch aus Angeboten mit anderen Wohnungscharakteristika abgeleitet. Tauchen Sie mit jedem Klick tiefer ein in die regionalen Märkte.
Hamburg
Harvestehude ist am Hamburger Immobilienmarkt das Maß aller Dinge. Im Schnitt werden hier für bestehende Wohnungen pro Quadratmeter mehr als 6000 Euro Kaufpreis gefordert. Damit spielt die Hansestadt - wie im Fußball - nachwievor in der ersten Liga. Besonders begehrt und teuer sind ausgehend von den an die Außenalster angrenzenden Lagen dann die Stadtviertel nördlich entlang der Elbe. Auf hohem Niveau halten sich Preise und Mieten bis ins Villenviertel Blankenese. Die Elbe ist auch für den Immobilienmarkt eine klare Wasserscheide. Die südlich der Elbe gelegenen Stadtteile sind weniger gefragt, Preise und Mieten niedriger. Harburg etwa zählt mit zu den günstigsten Lagen. Viele der im Süden gelegenen Stadtteile sind industriell geprägt, oft gibt es hier kein ausreichendes Angebot für Preis- oder Mietangaben.
Berlin
Berechnet man bei den Berliner Stadtteilen Durchschnittswerte, landet das Villenviertel Grunewald mit pro Quadratmeter über 4000 Euro Kaufpreis für bestehende Wohnungen (kein Neubau) und 11 Euro Miete ganz vorne. Hier sind die Preise flächendeckend besonders hoch. In anderen Stadtteilen sind es meist einzelne Bereiche, auf die sich sehr hohe Preise beschränken - ein paar Straßenzüge weiter können diese schon deutlich niedriger sein. Günstig sind der Berliner Norden und Osten. Marzahn mit knapp 1600 Euro Quadratmeter-Kaufpreis ist am günstigsten. Hoch bleiben die Preise im Südwesten, dort ist der Übergang von den schickeren Vierteln wie Zehlendorf und Nikolassee nach Potsdam mittlerweile quasi fließend.
Düsseldorf
Die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt, schafft, was die meisten anderen, von Flüssen durchschnittenen Städte nicht schaffen: Besonders hohe Preise für Wohnungen gibt es in Vierteln auf beiden Seiten des Rheins. In der Altstadt und Carlstadt, bei zugegebenermaßen recht knappem und von Vorzeige-Projekten geprägtem Angebot, liegen sie genauso deutlich über 4000 Euro je Quadratmeter wie auf der anderen Rheinseite, im Villenviertel Oberkassel. Und auch sonst gilt meist: Je weiter weg vom Rhein, desto günstiger. Ein paar Ausnahmen gibt es, etwa Unterbach, das mit dem Unterbacher See aber ebenfalls über ein Gewässer verfügt.
Köln
Lindenthal und die Alt- und Neustadt sind die einzigen Kölner Stadtteile in denen bestehende Wohnungen über oder knapp 4000 Euro pro Quadratmeter kosten. Während es in Lindenthal klassische Villenlagen sind, die den Preis in die Höhe treiben, sind es in der Alt- und Neustadt vor allem auch exquisite Projekte, etwa in Rheinnähe. Deutz, mit rund 3650 Euro Quadratmeter-Preis auf der anderen Rheinseite gelegen, ist zwar schon etwas günstiger - aber hält mittlerweile mit. Insgesamt wird Köln durch einen relativ homogenen Immobilienmarkt gekennzeichnet. In allen zentrumsnahen Vierteln sind die Preisunterschiede im Vergleich zu anderen Städten gering; um weniger als 3000 Euro je Quadratmeter zu zahlen, müssen Käufer sich meist schon deutlich vom Dom entfernen.
Frankfurt
Das Westend ist das Herz des Frankfurter Immobilienmarktes. Im Westend-Süd verlangen Verkäufer für bestehende Wohnungen gut 5500 Euro je Quadratmeter; im Nordend sind es immernoch knapp 5000 Euro. Etwas außerhalb des Zentrums beginnen die Preise jedoch schnell zu sinken. Andererseits: Unter 2000 Euro Quadratmeter-Preis landet kein einziger Frankfurter Stadtteil mehr. Das schaffen unter den Top-Großstädten sonst nur München und Stuttgart.
Stuttgart
Wer an den Stuttgarter Immobilienmarkt denkt, hat vermutlich nicht den teuersten Stadtteil auf dem Schirm: den Frauenkopf. Den der liegt umschlossen von Wäldern ein Stückchen außerhalb. So bleibt er auch von der Luftverschmutzung in der Stuttgarter Kessellage verschont. Quadratmeterpreise von 4500 Euro für bestehende Wohnungen sind dafür die Rechnung. Doch das Angebot ist ohnehin extrem knapp. Zwar ist der Stadtteil von der Fläche her groß, mit unter 1000 Einwohnern ansonsten aber ein Zwerg. Quadratmeterpreise von über 4000 Euro sind aber auch sonst keine Seltenheit, sondern rund ums Zentrum eher die Regel.
München
Für viele Münchner ist es ein großes Ärgernis, für Auswärtige ein Faszinosum: der Immobilienmarkt ist eine Klasse für sich. Etwa 7500 Euro wird für bestehende Wohnungen in Bogenhausen und Lehel verlangt, fast 7000 sind es noch in Schwabing, der Maxvorstadt und Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt. Wer etwas günstiger wohnen will oder muss, dem bleibt nichts anderes übrig, als weiter raus zu ziehen. Nur bleiben die Preise im Vergleich zu andere Städten selbst dann noch noch; der Durchschnitt liegt nirgendwo nennenswert unter 4000 Euro je Quadratmeter. Bezogen auf die Mieten bei 12 Euro je Quadratmeter. Deren Höhe kann man Vermietern nicht übel nehmen: Ihre Mietrenditen sind auf Rekord-Tiefststände gefallen, oft unter 2,5 Prozent.
