KölnKleine Abkühlung im hitzigen Büroalltag gefällig? Die Mieter im Münchener Büro- und Gewerbezentrum Neue Balan dürfen das wörtlich nehmen: In der Mittagspause können sie ein paar Bahnen im 50-Meter-Außenpool ziehen. Der ist eine der Besonderheiten auf dem "Campus der Ideen", wie sich der ehemalige Infineon-Standort in der Balanstraße heute nennt. Seit 2007 entwickelt das Münchener Immobilienunternehmen Allgemeine Südboden das 84 000 Quadratmeter große Produktionsgelände im Südosten der bayerischen Landeshauptstadt zu einem Gewerbestandort für die Kreativwirtschaft.
Zu den Mietern gehören Modeunternehmen wie Guess und Nike, der Sternekoch Holger Stromberg unterhält hier seine 500 Quadratmeter große Eventfläche "Kutchiin", aber auch die Integrative Montessori Volksschule inklusive Hort oder die Mediadesign Hochschule. Für Südboden-Geschäftsführer Maximilian von der Leyen ist es diese Mischung, die den Erfolg des Standortes ausmacht. Besonders zukunftsweisend sei das Konzept aber auch deshalb, "weil wir die Anforderungen zukünftiger Arbeitswelten vorwegnehmen", ist der Entwickler überzeugt.
Diese werden, so die neueste Theorie der Arbeitsforscher, vor allem geprägt sein von der Idee der sogenannten Work-Life-Integration: Flexible Arbeitszeitmodelle, Teilzeit- und Telearbeit sorgen dafür, dass Beruf und Privatleben zunehmend ineinandergreifen. Entwickler von Büro- und Gewerbequartieren müssen darauf notwendigerweise reagieren, sagt Elmar Schütz, Leiter Projektentwicklung für die Region Mitte des Frankfurter Flächenentwicklers Aurelis. Er betreut in der Bankenstadt unter anderem das Großprojekt "Europaviertel West", das 67 von insgesamt 90 Hektar des ehemaligen Güterbahnhofs zwischen Messe und Bankenviertel umfasst.
Auch bei der Konzeption des neuen Frankfurter Stadtquartiers stand die Anpassung an die Arbeitswelt von morgen im Fokus. "Kurze Wege zum Büro, gute Nahversorgung, gastronomische Angebote, Grünflächen und Möglichkeiten zur Kinderbetreuung sind nach unserer Beobachtung die wichtigsten Merkmale zukunftsfähiger Quartiere", erläutert Schütz und ergänzt: "Die Mischung von Wohnen, Arbeiten und Freizeit ist auch nach Meinung der Stadtplaner nachhaltig und attraktiv für Nutzer und Investoren."
Und das gilt nicht nur in den großen und teuren westdeutschen Bürometropolen Frankfurt oder München, sondern auch tief im Osten. Thomas Schubert, Leiter Controlling des Technologie- und Gewerbecenters (Tegece), einem ehemaligen DDR-Halbleiterwerk in Frankfurt/Oder, kann den Firmen und ihren 3 000 Beschäftigten am Standort zwar keine "goldenen Türklinken" und auch keinen Pool bieten. Eine Straßenbahnline, Kantine und Cateringservice aber sind gleichfalls hier in der Miete von 5,50 Euro pro Quadratmeter inbegriffen. "Auch sind wir dabei, einen Einzelhändler anzusiedeln", sagt Schulz.
Das Fitnessstudio bringt Pluspunkte
Tatsächlich entspricht dies den Wünschen vieler Unternehmen: "Eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, aber auch die Möglichkeit, in der Nähe den Lebensmitteleinkauf zu erledigen, sind für Büromieter wichtige Kriterien", bestätigt Peter Bigelmaier, Geschäftsführer des Immobilienberaters Colliers Schauer & Schöll in München.
Ebenso die Kindertagesstätte im Haus oder das Fitnessstudio gleich nebenan bringen Pluspunkte beim Vergleich verschiedener Mietangebote. Die Kita im Frankfurter Bürogebäude FBC zum Beispiel sei für die Rechtsanwaltskanzlei Clifford Chance ein wichtiges Argument gewesen, den Mietvertrag zu verlängern, berichtet Rainer Hamacher, Bürovermietungsexperte bei Berater DTZ.
Die Entscheidung für oder gegen einen Standort machen sich Unternehmen dabei nicht leicht: "Firmen lassen sich im Vorfeld sehr gut beraten", meint Robert Kellershohn, Geschäftsführer Bürovermietung Deutschland beim Immobiliendienstleister Savills. Neben Qualitäten wie verkehrlicher oder sozialer Infrastruktur steht dabei nach wie vor die Kosteneffizienz weit oben auf der Prioritätenliste der Unternehmen. Allerdings sei der nominale Mietpreis dafür kein alleiniges Indiz: "Die wichtigste Kennziffer sind die Raumkosten pro Mitarbeiter", sagt DTZ-Berater Hamacher.
Bestimmt werden sie dadurch, "wie effizient der Grundriss eines Gebäudes ist, ob Einzelbüro oder großflächige Raumformen gewählt werden und ob wirklich für jeden Mitarbeiter ein eigener Büroarbeitsplatz vorgehalten werden muss", erläutert Colliers-Geschäftsführer Bigelmaier. Beratungs- oder vertriebsorientierte Unternehmen, deren Mitarbeiter viel unterwegs sind, rechnen mit einem Schreibtisch für zwei, manchmal drei Mitarbeiter - und leisten sich so Spitzenmieten von 18 bis 33 Euro pro Quadratmeter.
