Manchmal kommt es halt anders als gedacht. Drei Jahre zuvor hatte ein Ehepaar in Erwartung von Nachwuchs ein Haus gekauft und mit einem Immobilienkredit finanziert. Aber nur wenige Jahre später platzte der Traum vom trauten Familienleben. Das Paar lebt getrennt, das Haus ist für einen allein finanziell nicht mehr tragbar. Die Immobilie soll verkauft und Hypothek mit dem Verkaufserlös abgelöst und gekündigt werden.
Meist sind es Notlagen, die zur vorzeitigen Kündigung eines lang laufenden Immobilienkredits führen: Arbeitslosigkeit, Scheidung oder ein Todesfall können schnell zu finanziellen Engpässen führen, die eine weitere Bedienung der Kreditraten unmöglich machen. Bevor eine Privatinsolvenz droht, bleibt somit oft nur die Kündigung des Immobilienkredits und der Verkauf der Immobilie.
Was zunächst sinnvoll klingt, kann allerdings mit hohen Kosten verbunden sein. Nicht nur, dass ein paar Jahre in der Regel kaum reichen, um einen deutlich höheren Kaufpreis zu erzielen, als seinerzeit bezahlt wurde. Auch die Nebenkosten für den Verkauf, etwa für Makler, Anzeigen, Notar und Gebühren schmälern die mögliche Rendite. Vor allem aber die vorzeitige Kündigung des Immobilienkredits kann leicht mit einem fünfstelligen Betrag zu Buche schlagen. Denn wenn die finanzierende Bank auf die Zinszahlungen der nächsten Jahre verzichten muss, hat sie Anspruch auf Schadenersatz – die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Und wegen der aktuell niedrigen Zinsen fällt sie derzeit oft besonders üppig aus.
Viele Hausbesitzer betroffen
Genaue Zahlen, wie viele Baufinanzierungen vorzeitig gekündigt werden und wie viele Eigenheimbesitzer deshalb von einer Vorfälligkeitsentschädigung betroffen sind, gibt es leider nicht. Fest steht, dass es wegen der Höhe derselben oft zum Streit mit der Bank kommt. Hartmut Schwarz, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Bremen, bekommt jedenfalls jeden Tag neue Fälle auf den Tisch. „Wir sehen nur die Spitze des Eisbergs, nämlich die Beschwerden von Kreditnehmern, die uns um Hilfe bitten. Allein in Hamburg und Bremen sind das zwei- bis dreitausend Fälle im Jahr.“ Er vermutet, dass ähnlich viele Eigenheimbesitzer ihre Finanzierungsverträge vorzeitig kündigen, wie Kunden von Renten- und Lebensversicherungen. Diese lang laufenden Verträge, so lauten Schätzungen, werden nur ungefähr zu einem Drittel bis zum Ende durchgehalten.
Die Sonderkündigung eines Immobiliendarlehens ist generell nur zulässig, wenn die Immobilie verkauft wird oder wenn die Bank einen weiteren Kredit verweigert und die Immobilie für einen neuen Kredit von einer anderen Bank als Sicherheit benötigt wird. Dann kann der Kunde mit einer Frist von sechs Monaten seinen Immobilienkredit kündigen. Regulär, also gesetzlich verankert, können Hauskäufer ihren Immobilienkredit zum Ende der Zinsbindungsfrist kündigen, spätestens aber nach zehn Jahren. Wer also eine Zinsbindung von fünf Jahren hat, kann nach fünf Jahren den Kredit ablösen. Wer eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren vertraglich vereinbart hat, kommt schon nach zehn Jahren aus dem Vertrag raus.
