Kreditkonditionen: Die Tücken einer Immobilienfinanzierung

Niedrige Tilgung / Endfällige Tilgung
Wer wenig tilgt, hat zum Ende der Kreditlaufzeit noch einen Berg Schulden. Wer bis zum Laufzeitende möglichst viel getilgt hat, braucht hingegen zur Anschlussfinanzierung einen deutlich kleineren Kredit mit womöglich geringerer Laufzeit. Das lässt sich billiger refinanzieren. Eine niedrige Tilgung kann so zu einer Kostenfalle bei Ablauf der Kreditlaufzeit werden. Besonders riskant sind endfällige Finanzierungen mit einem Immobilienkredit auf der einen Seite und einem Sparvertrag auf der anderen Seite. Der Kauf folgt dann dem Prinzip Hoffnung: hoffentlich reichen die Ersparnisse und Anlagegewinne, um die Kreditschuld zum Vertragsende auf einen Schlag abzulösen. Falls nicht, ist ein neuer Kredit notwendig - zu dann gültigen Konditionen.

Ende der Zinsbindungsfrist
Wer ein Haus finanziert, darf sich nicht darauf verlassen, dass das Zinsniveau über die Vertragslaufzeit hinaus stabil bleibt. Sonst kann sich das am Ende der Zinsbindungsfrist bitter rächen. Denn in der Regel hat der Hauskäufer dann noch eine weite Strecke bis zur Rückzahlung der gesamten Kreditschuld vor sich. Liegt der Zins deutlich höher als bei Abschluss des ersten Darlehens, wird die Anschlussfinanzierung teuer. Vom heute historisch niedrigen Zinsniveau ausgehend, müssen Darlehensnehmer damit rechnen, dass die Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung deutlich höher ausfallen.

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Effektiver Zins bis zur vollständigen Tilgung

Beim Vergleich der Darlehenskonditionen müssen Kunden auf den effektiven Jahreszins achten. Dieser liegt über dem regulären Sollzins für das Darlehen, weil die meisten Kreditnebenkosten bereits eingerechnet sind. Allerdings müssen die Banken diesen effektiven Jahreszins bis zur kompletten Rückzahlung des Darlehens berechnen. Dazu machen sie unterschiedliche Annahmen zur Zinsentwicklung. Der Sollzins sollte daher nicht unbeachtet bleiben. Bei auffälligen Differenzen zwischen Sollzins und Effektivzins sollten Kunden die genaue Ursache hinterfragen – und gegebenenfalls verhandeln. Banken haben hier durchaus Spielräume.

Unerwartete Kreditnebenkosten
Einige Immobilienfinanzierer verlangen für ihren Kredit zusätzliche Gebühren, die auch nicht in die Berechnung des effektiven Jahreszinses mit einfließen. Dazu gehören zum Beispiel Schätzkosten, die für ein Wertermittlungsgutachten anfallen. Die dürfen eigentlich nicht gesondert berechnet werden, weil die Schätzung im Eigeninteresse der Bank liegt. Auch Kontoführungsgebühren und Bereitstellungszinsen haben keinen Einfluss auf den effektiven Jahreszins, werden aber von einigen Banken verlangt. Bereitstellungszinsen fallen an, wenn der Kredit abrufbereit ist, aber noch nicht vom Kreditnehmer gebraucht wird – etwa, weil der Hausbau länger dauert.

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Mehrere Darlehen parallel
In der Regel finanzieren Hauskäufer ihre Immobilie gleich mit mehreren Krediten, etwa über die Hausbank, die staatliche Förderbank KfW und einen zuteilungsreifen Bausparvertrag. Das ist oftmals sinnvoll aufgrund der unterschiedlichen Zinsen, staatlicher Förderungen und verschieden langer Laufzeiten. Allerdings werden die Darlehen mit unterschiedlichem Rang im Grundbuch vermerkt. Ist der Kreditnehmer zahlungsunfähig und das Haus wird verkauft, wird vom Erlös zunächst die Bank mit dem erstrangigen Darlehen bedient, nachrangige Darlehensgeber bekommen, was übrig bleibt. Selbst wenn der Kunde zahlungsfähig ist, können Nachrangdarlehen für ihn später teuer werden. Denn ist das Ende der Vertragslaufzeit erreicht und eine Anschlussfinanzierung wird benötigt, kann die neue kreditgebende Bank einen Aufschlag für die Übernahme eines Nachrangdarlehens verlangen.

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Grundschuld für Banken verkäuflich
Viele Immobilienfinanzierer behalten sich das Recht vor, den Kreditvertrag zu veräußern. Das ist meist unproblematisch, zum Beispiel wenn zwei regionale Sparkassen miteinander fusionieren. Grundsätzlich ist die Käufer-Bank an den Kreditvertrag mit dem Kunden gebunden. Aber es besteht womöglich kein langjähriges Vertrauensverhältnis, die Kundenbindung fehlt oder der Käufer des Kreditvertrages verfolgt eine ganz andere Geschäftspolitik. Sollte der neue Vertragspartner Risiken abbauen wollen oder dringend Geld benötigen, kann sie sich einer Anschlussfinanzierung verweigern oder bewusst unattraktive Konditionen bieten. Bevor eine Bank einen Immobilienkredit weiterverkauft, muss der Kunde allerdings informiert werden.

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Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf

Wer etwa wegen Arbeitslosigkeit, Umzug oder Scheidung gezwungen ist, die Immobilie vor der Rückzahlung des Kredits zu verkaufen, muss die Bank für die ihr entgangenen Zinseinnahmen entschädigen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt davon ab, wie viel Geld der Bank im Vergleich zur Anlage in Hypothekenpfandbriefen entgeht. Derzeit sind die Vorfälligkeitsentschädigungen wegen der niedrigen Zinsen am Hypothekenmarkt besonders hoch und können sich durchaus im Bereich von 15 bis 20 Prozent der Restschuld bewegen. Das sollten Eigentümer beim verlangten Kaufpreis berücksichtigen.

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Gesamtschuldnerische Haftung von Paaren
Finanziert ein Paar eine Immobilie über eine Bank, ist es üblich, dass beide als gesamtschuldnerisch Haftende im Vertrag für die Rückzahlung des Kredits gerade stehen. Der Bank sind zwei gleichwertige Schuldner schlicht lieber als einer. Trennt sich ein Paar jedoch, kann es schwierig werden. Wird ein Schuldner aus dem Vertrag gestrichen, steigt für die Bank das Ausfallrisiko. Das wird sie sich durch teurere Konditionen bezahlen lassen oder aber sogar weigern, den Kreditvertrag unter diesen Bedingungen fortzusetzen. Zudem ist die Löschung eines Schuldners aus dem Grundbuch eine teure Angelegenheit, bei der hohe Kosten für Notar und Grundbucheintragung anfallen können.

Mickrige Zinsgewinne aus Bausparverträgen
Wer in der Aussicht auf dauerhaft feste und niedrige Zinsen eine Immobilie über einen Bausparvertrag finanziert, darf auf seine angesparte Summe keine hohen Zinsgewinne erwarten. Die Guthabenzinsen neuer Verträge sind ohnehin schon niedrig, zusätzlich sind die Zinsgewinne auch noch steuerpflichtig. Oft ist es daher ratsamer, in Eigenregie zu sparen und das Geld bis zum Immobilienkauf anzulegen. Unwirtschaftlich ist aufgrund der aktuellen Zinshöhe hingegen eine Vorfinanzierung des Bausparkredits über einen tilgungsfreien Kredit bei gleichzeitiger Ansparung eines Bausparvertrags. Ein typisches Annuitätendarlehen, bei dem von Anfang an getilgt wird, ist unter dem Strich günstiger. Faustregel: Schuldentilgung ist rentabler als Zinsgewinne.

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Unterschätzte Zusatzkosten, überschätzte Eigenleistung
Ein häufig anzutreffender Fehler bei Hausfinanzierungen ist das Fehlen ausreichender Reserven. Aber Bauvorhaben können teurer werden, gebrauchte Immobilien unerwartet sanierungsbedürftig sein. Hauskäufer sollten daher bei der Finanzierung immer auch noch eine Reserve einplanen. Auch die Instandhaltung und damit der Werterhalt eines Gebäudes verschlingt Geld, das Kreditnehmer bei ihrer monatlichen Belastung einplanen sollten. Noch tückischer ist die für die Finanzierung unterstellte Eigenleistung beim Hausbau, zum Beispiel für das Fliesen von Wänden und Böden durch den Kreditnehmer. Diese sogenannte Muskelhypothek senkt zwar die Darlehenssumme, oft überschätzen die Kreditnehmer jedoch ihre Fähigkeiten. Muss für die geplante Eigenleistung doch noch eine Firma beautragt werden, fehlt die passende Kreditfinanzierung.

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