Krötenwanderung: Ärgernis Hausverwaltung

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kolumneKrötenwanderung: Ärgernis Hausverwaltung

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Wer sich selbst nicht um die Verwaltung seiner Immobilien kümmern will, braucht einen guten Hausverwalter

Kolumne von Anke Henrich

Eigentumswohnungen sind als Anlageobjekt heiß begehrt. Doch die Immobilien und anstrengende Mieter wollen gut verwaltet werden. Das machen selbst professionelle Hausverwaltungen nicht immer im Sinne der Eigentümer.

Auch der Volksmund tut Wahrheit kund: "Lieber Aktien statt Immobilien: Die werfen auch  Rendite ab und sie rufen nicht nachts um 2 Uhr an, weil der Wasserhahn tropft."

Überzogen ist dieser Hinweis nicht, wie die Besitzer der rund neun Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland wissen. Es entsteht viel Klein-Klein im Jahreslauf rund um eine Immobilie. Dessen Abwicklung kann aber entscheidend sein für den Werterhalt oder gar die Wertsteigerung der Immobilie.

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Gute Hausverwalter sind bares Geld wert

Eigentümer, die sich damit nicht beschäftigen wollen, delegieren Mieter-Ärger, die Ausführung neuer Bauvorschriften, die Abrechnung der Nebenkosten und vieles mehr an eine Hausverwaltung. Rund 23.000 Vermögensverwalter dieser anderen Art lassen sich das in Deutschland gut bezahlen. Sie schließen ihre Verträge mit der Hauseigentümergemeinschaft ab.

Da gibt es auch für Neu-Vermieter kein Entrinnen. Ist er unzufrieden mit der Hausverwaltung, weil sie schlampig arbeitet, bleibt ihm nur, die Eigentümergemeinschaft in ihrer nächsten Versammlung vom Anbieterwechsel zu überzeugen. Sehr mühsam. 

Gute Hausverwalter aber, die auch den Ärger der Mieter untereinander diplomatisch schlichten und überzogene Wünsche von Mietern wie Vermietern auf realistisches Maß zurechtrücken, sind ihr Geld wert.   

Was Mieter und Vermieter noch dürfen

  • Fristen einhalten
    • Aktuell gilt: Vermieter müssen eine Mieterhöhung drei Monate vorher ankündigen. Mieter können zustimmen oder ablehnen.
    • Stimmt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zahlung der erhöhten Miete klagen.
    • Mieter können innerhalb von zwei Monaten nach Eingang der Mieterhöhung außerordentlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt dann zwei Monate. Kündigt der Mieter in dieser Frist, bleibt die Miete bis Vertragsende unverändert.
    • Vermieter können die Miete nur alle 15 Monate anheben.
    • Binnen drei Jahren darf die Mieterhöhung bei bestehenden Verträgen insgesamt nicht mehr als 20 Prozent betragen.
  • Ortsübliche Miete aktuell

    Bei bestehenden Mietverträgen darf der Vermieter schon heute die Miete nur bis zum ortsüblichen Niveau anheben, das sich aus dem Mietspiegel der Kommune ergibt. Zudem begrenzen die Bundesländer in bestimmten Städten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ die Mieterhöhung bei bestehenden Verträgen auf 15 Prozent in drei Jahren. Bei neuen Mietverträgen gelten 20 Prozent über dem ortsüblichem Niveau als Obergrenze. Tatsächlich liegen die Mieten in begehrten Lagen teilweise 30 bis 40 Prozent über den im Mietspiegel vorgegebenen Mieten, weil sich solche Verträge in der Praxis nur schwer anfechten lassen und Mieter Rechtsstreitigkeiten scheuen.

  • Ortsübliche Miete: was sich ändert

    Bei neuen Mietverträgen darf die Miete nur noch auf maximal zehn Prozent über das ortsübliche Niveau gehoben werden. Dies gilt für die angespannten Wohnungsmärkte, die die Bundesländer festlegen. Mieten, die gegen die neuen Vorschriften verstoßen, sind unwirksam. Verstöße muss der Mieter nach Eingang der Mieterhöhung gegenüber dem Vermieter rügen.

  • Staffel und Index aktuell

    Vermieter können auch Staffeln vereinbaren, nach denen die Miete in Stufen um einen festen Betrag steigt. Alternativ können Eigentümer eine Indexmiete fordern, die mit dem Index für die allgemeine Lebenshaltung steigt.

  • Staffel und Index: Was sich ändert

    Die Staffeln müssen sich am Mietspiegel orientieren. Sie dürfen maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen. Einmal erreichte Stufen genießen Bestandsschutz. Folge: Staffelmietverträge werden unattraktiv, wenn der Mietspiegel der aktuellen Entwicklung am Wohnungsmarkt hinterherhinkt. Bei Indexmietverträgen muss sich nur der Ausgangspunkt am ortsüblichen Niveau orientieren, danach steigt die Miete automatisch mit den Verbraucherpreisen, unabhängig vom Mietspiegel.

  • Kosten der Modernisierung aktuell

    Vermieter, die Wohnungen modernisieren, können derzeit elf Prozent der Kosten pro Jahr auf die Mieter umlegen. Eine Deckelung durch den Mietpreisspiegel gibt es nicht. Mieterhöhungen nach Modernisierungen sind nicht an die Frist von 15 Monaten gebunden, können also auch zwischen regulären Mietanpassungen durchgeführt werden. Nicht zur Modernisierung zählen Instandhaltungsmaßnahmen. Bei einer Modernisierung muss der Mietwert der Wohnung nachhaltig erhöht werden, etwa durch Dämmen der Außenwände oder den Anbau eines Balkons.

  • Kosten der Modernisierung: Was sich ändert

    Will ein Vermieter nach Mieterwechsel die Miete wegen Modernisierung über das ortsübliche Niveau heben, darf die Modernisierung nicht mehr als drei Jahre zurückliegen. Die elf Prozent darf der Vermieter nur auf die ortsübliche Miete aufschlagen, die sich ohne Modernisierung ergeben hätte. Liegt die Miete schon vorher über dem Wert aus dem Mietspiegel, geht dies zulasten des Vermieters.

  • Kernsanierung treibt Miete

    Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind umfassende Modernisierungen, die laufen, wenn die Wohnung leer steht. Laut Gesetzentwurf sind Modernisierungen dann umfassend, wenn sie mindestens ein Drittel dessen kostet, was ein Neubau kosten würde (ohne Grundstückspreis).

Selbstverständlich ist das nicht, bislang müssen Hausverwalter zur Berufsausübung nicht einmal eine kaufmännische oder technische Qualifikation nachweisen. Erst jetzt legt das Bundeswirtschaftsministerium einen Referentenentwurf  zur Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter vor.

Verwalter müssen Sachkunde nachweisen

Die sollen dann den Nachweis erbringen, zuverlässig statt insolvent zu sein, sie müssen einen Fachlehrgang erfolgreich abschließen, und sie benötigen eine Haftpflichtversicherung. Dann erteilt das Gewerbeaufsichtsamt  die Genehmigung. Wann ein mögliches Gesetz in Kraft treten soll, ist noch unklar.

Für „Alte-Hasen“ soll es eine Ausnahme geben: Wer sechs Jahre ununterbrochen als Verwalter tätig war, braucht keine Sachkundeprüfung mehr. Er muss sich aber versichern und seine finanziellen Verhältnisse vom Gewerbeaufsichtsamt kontrollieren lassen. Das ist nicht unwesentlich, schließlich verwaltet er viel Geld im Auftrag der Wohnungsbesitzer.

Nicht geregelt wird im Gesetzesentwurf die Situation kleinerer Wohneigentümergemeinschaften, die sich selbst verwalten. 

Eigentümer, die eine neue Verwaltung suchen, und sich nicht auf ihr Bauchgefühl verlassen wollen, finden beim Verband privater Bauherren, einen kostenlosen Ratgeber .

Eine mehrseitige Checkliste handelt Punkt für Punkt ab: Was gibt es Allgemeines zu beachten? Wie muss der Vertrag gestaltet sein? Was gilt für die kaufmännische Geschäftsführung, die Finanz- und Vermögensverwaltung  und die technische Gestaltung?

Sehr lesenswert und hier zu finden: Die Verwaltercheckliste.

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