Krötenwanderung: Wann die Miete erhöht werden darf

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kolumneKrötenwanderung: Wann die Miete erhöht werden darf

Kolumne von Anke Henrich

In vielen Großstädten spielt der Immobilienmarkt verrückt. Viele Vermieter wollen die Gunst der Stunde nutzen. Aber wie viel Mieterhöhung ist erlaubt? 

Jetzt oder nie, denkt sich mancher Vermieter – wenn die ortüblichen Mieten plötzlich steigen, wollen auch sie davon profitieren. Mancher vergreift sich dabei aber in der Größenordnung. Ulrich Ropertz, Sprecher des Mieterbundes, fasst zusammen, was Mieter akzeptieren müssen – und was nicht.

Wie oft darf die Miete erhöht werden und um wie viel Prozent?

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Mieterhöhungen dürfen einmal im Jahr durchgeführt werden auf Basis der so genannten ortsüblichen Vergleichsmiete, das ist die Durchschnittsmiete vor Ort für vergleichbare Wohnungen. Nach dem Einzug beziehungsweise nach einer Mieterhöhung muss der Vermieter zwölf Monate warten, bis er eine neue Mieterhöhung schicken kann. Absolute Obergrenze für eine solche Mieterhöhung ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die man z.B. im Mietspiegel nachlesen kann. In den relativ seltenen Fällen, in denen die aktuelle Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist eine Kappungsgrenze einzuhalten: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen. Aber nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. In Gebieten mit Wohnungsmangel kann das Land eine Verordnung erlassen, wonach in bestimmten Städten eine Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt. Bisher gibt es das nur in München und Berlin. Die 20 oder 15 Prozent können auf einen Schlag oder innerhalb von 3 Jahren gefordert werden.

Braucht der Vermieter eine Begründung um die Miete zu erhöhen?  

Ja, aber er muss nur darlegen, dass die von ihm geforderte Miete ortsüblich ist. Das kann er mit einem Mietspiegel, mit einem Sachverständigengutachten oder indem er mindestens drei Vergleichswohnungen benennet. Achtung: Die Mieterhöhung setzt keine vorangegangenen Investitionen oder Verbesserungen voraus.

Finden die aber statt, darf auch aufgrund von Maßnahmen wie Wohnwertverbesserung oder einer energetischen Verbesserung die Miete angehoben werden.  Hier kann der Vermieter elf Prozent der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete aufschlagen. Investierte der Vermieter beispielsweise 20.000 Euro in die Wohnung, kann er den Zins um 2200 Euro im Jahr, also 183 Euro im Monat, erhöhen.

Was ist ein Mietspiegel?

  • Was ist ein Mietspiegel?

    Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Er soll es dem Mieter erleichtern, die Angemessenheit von Mieterhöhungen zu überprüfen. Es gibt einfache und qualifizierte Mietspiegel. Letzterer muss nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sein. Mieterhöhungen müssen sich an solchen Übersichten orientieren. Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen.

    Stand: Juli 2013

  • Was hat der BGH entschieden?

    Bei den Verfahren ging es darum, ob manche Stadtteile so außergewöhnlich sind, dass bei ihnen ein eigener Mietspiegel gerechtfertigt ist. Das hat der BGH verneint. In den Fällen ging es um eine ehemalige Zechen- und eine ehemalige Soldatensiedlung. Solche Siedlungen sind in der Regel immer noch deutlich billiger als andere Mietwohnungen. Mit seinen Urteilen hat der BGH nun entschieden, dass auch für solche Siedlungen der Mietspiegel der Gemeinde maßgeblich ist.

  • Hat dies etwas zu tun mit der Frage nach bezahlbaren Wohnraum?

    Wegen der großen Nachfrage gibt es vor allem in Großstädten, Ballungszentren und angesagten Universitätsstädten zu wenig günstige Wohnungen. Da Vermieter bei Neuvermietungen nicht an Mietspiegel gebunden sind, erhöhen sie nach Angaben des Deutschen Mieterbundes die Mietpreise um bis zu 40 Prozent gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete. Auf Dauer werden sich die höheren Preise auf die Mietspiegel auswirken und damit auf die Mieten aller.

  • Für wen ist das Urteil relevant?

    Unmittelbar für die Mieter der Zechen- und ehemaligen Soldatensiedlung, über deren Fall entschieden wurde. Aber letztlich ist die Entscheidung für alle Mieter von Bedeutung - zumindest überall da, wo es Mietspiegel gibt, aber Vermieter mit Sachverständigengutachten arbeiten.

  • Was fordert der Deutsche Mieterbund?

    Der Deutsche Mieterbund sieht den sozialen Frieden durch die ständig steigenden Mieten gefährdet. Er fordert daher, dass vor allem im mittleren und unteren Preissegment deutlich mehr Wohnungen gebaut werden. Er möchte außerdem eine Obergrenze für Wiedervermietungen und Mieterhöhungen. Außerdem fordert der Mieterbund, dass bei der ortsüblichen Vergleichsmiete künftig alle Mieten berücksichtigt werden und nicht nur die teuren Abschlüsse der letzten Jahre.

Wer legt die ortsübliche Vergleichsmiete fest?

Diese Daten stammen entweder aus dem Mietspiegel oder aus Informationen des örtlichen Mietervereins. Verglichen werden Wohnungen nach Größe, Lage, Ausstattung, energetischem Zustand und Baujahr. Der Mietspiegel muss einer Mieterhöhung beigelegt werden, wenn die damit begründet wird. Ausnahme: Der Mietspiegel ist unproblematisch einsehbar.

Ab wann gilt Mietwucher?

50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete ist Wucher. 20 Prozent ist eine Mietpreisüberhöhung. Ob sich der Gang zum Anwalt lohnt, ist umstritten. In der Praxis spielt weder die Strafvorschrift noch die Ordnungswidrigkeit eine Rolle. Die Vorschriften sind wegen hoher oder nicht nachzuweisender subjektiver Voraussetzungen auf der Vermieterseite unanwendbar.

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Und wenn der Mieter eine rechnerisch berechtigte Erhöhung nicht akzeptieren will?

Sie wird nur mit Zustimmung des Mieters wirksam. Der muss aber zustimmen, wenn die Erhöhung in Ordnung ist. Um das zu prüfen hat er eine Überlegungsfrist: Den Rest des Monats, in dem er die Mieterhöhung bekommen hat, plus die beiden nachfolgenden Monate. Kommt die Erhöhung im Juli, kann er bis Ende September prüfen, ob er ab 1. Oktober zahlen muss oder nicht. Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen, sonst ist die Mieterhöhung vom Tisch.

Darf der Vermieter bei einer Weigerung kündigen?

Der Vermieter darf nur kündigen, wenn der Mieter entsprechende Zahlungsrückstände hat.

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