Krötenwanderung: Wann Vermieter die Kaution einbehalten dürfen

kolumneKrötenwanderung: Wann Vermieter die Kaution einbehalten dürfen

Kolumne von Anke Henrich

Regelmäßig gibt es Zoff um die Kaution. Für Schäden oder noch zu erwartende Nebenkosten darf der Vermieter einen Teil als Sicherheit einbehalten – und das bis zu zwei Jahre nach dem Auszug.

250 Kilometer entfernt lockte ein Jobangebot, dafür kündigte die Mieterin im Januar 2015 ihre schöne Wohnung in Frankfurt und zog um. Ordnungsgemäß unterschrieben sie und ihr Vermieter das Übergabeprotokoll, das der Mieterin bescheinigte, alle Zinszahlungen geleistet und die Wohnung in Top-Zustand verlassen zu haben. Ihre Kaution von drei Monatsmieten im teuren Frankfurt bekam sie bis heute trotzdem nicht zurück. Die Erklärung des Vermieters: Falls die spätere, jährliche Betriebskostenabrechnung zeige, dass die Mieterin womöglich Nebenkosten nachzahlen müsse, wolle er dieses Geld als Sicherheit behalten.  

Dieser Vermieter macht es sich zu leicht, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin.

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Welche Schönheitsreparaturen Mieter übernehmen müssen - und welche nicht

  • Parkett

    Mieter können nicht dazu verpflichtet werden, nach dem Auszug Parkettböden abzuschleifen und zu versiegeln. Eine solche Klausel im Mietvertrag ist nicht mit der gängigen Definition von Schönheitsreparaturen vereinbar, befand das Landgericht Berlin (Az.: 63 S 347/12).

  • Schäden durch Haustiere

    Wird der kostbare Fußboden durch einen Hund in Mitleidenschaft gezogen, haftet nach einem Urteil des Landgerichts Koblenz der Mieter (Az.: 6 S 45/14). Ein Labrador hatte das Parkett mit seinen Krallen zerkratzt, die Reparatur kostete rund 5000 Euro.

  • Außenanstrich

    Der Mieter muss Türen und Fenster zwar innen, aber nicht außen streichen. Das gehöre zu den Instandhaltungsarbeiten und sei grundsätzlich Sache des Vermieters, urteilte der BGH (AZ: VIII ZR 48/09).

  • Farben

    Ein Mieter darf die Farbe von Türen und Fenstern in seiner Wohnung selbst bestimmen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH). „Dem Mieter kann nicht vorgeschrieben werden, wie er zu wohnen hat“, betonte der Vorsitzende Richter (AZ: VIII ZR 50/09).

  • Do it yourself oder Handwerksbetrieb

    Schönheitsreparaturen in der Wohnung darf der Mieter auch selbst ausführen. Nach einem Urteil des BGH muss er keinen Fachbetrieb einschalten (Az.: VIII ZR 294/09).

  • Reparaturen müssen sachgemäß sein

    Wer die Wohnung unsachgemäß renoviert, muss dem Vermieter eventuell Schadenersatz zahlen, entschied das Amtsgericht Wetzlar (Az.: 38 C 264/12 (38)). Statt mit der üblichen Wandfarbe hatte ein Mieter vor dem Auszug mit Lackfarbe gestrichen.

Unstrittig ist: Ein Vermieter hat Anspruch auf eine Kaution, um potentielle Ansprüche gegen den Mieter wie ausstehende Zahlungen oder eine ramponierte Wohnung abzusichern. Das Kautionsgeld muss er nach dem Auszug – so kein Schaden oder keine offene Rechnung vorliegt – samt Sparbuchzins dem Mieter zurückzahlen. Legt der Vermieter das Geld höherverzinst an, zum Beispiel in besseren Tagen auf einem Festgeldkonto oder Ähnlichem., muss er den Mieter darüber informieren und entsprechend höhere Zinsen hinzurechnen.

Die Summe muss angemessen sein

Der Vermieter hat aber das Recht einen Teil der Kaution zurückzuhalten für den Fall, dass er Umzugsschäden im Flur befürchtet oder beispielsweise eine spätere Nebenkostenabrechnung erwartet.

Doch auch dafür gibt es Grenzen. Ropertz: „Für die Betriebskostenabrechnung gilt: Es muss sich um eine Summe in angemessener Höhe handeln.“ Angemessen bedeutet: Das zurückbehaltene Geld muss in einer Relation in der zu erwartenden Verpflichtung aus der Nebenkostenabrechnung stehen.

Was Mieter und Vermieter noch dürfen

  • Fristen einhalten
    • Aktuell gilt: Vermieter müssen eine Mieterhöhung drei Monate vorher ankündigen. Mieter können zustimmen oder ablehnen.
    • Stimmt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zahlung der erhöhten Miete klagen.
    • Mieter können innerhalb von zwei Monaten nach Eingang der Mieterhöhung außerordentlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt dann zwei Monate. Kündigt der Mieter in dieser Frist, bleibt die Miete bis Vertragsende unverändert.
    • Vermieter können die Miete nur alle 15 Monate anheben.
    • Binnen drei Jahren darf die Mieterhöhung bei bestehenden Verträgen insgesamt nicht mehr als 20 Prozent betragen.
  • Ortsübliche Miete aktuell

    Bei bestehenden Mietverträgen darf der Vermieter schon heute die Miete nur bis zum ortsüblichen Niveau anheben, das sich aus dem Mietspiegel der Kommune ergibt. Zudem begrenzen die Bundesländer in bestimmten Städten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ die Mieterhöhung bei bestehenden Verträgen auf 15 Prozent in drei Jahren. Bei neuen Mietverträgen gelten 20 Prozent über dem ortsüblichem Niveau als Obergrenze. Tatsächlich liegen die Mieten in begehrten Lagen teilweise 30 bis 40 Prozent über den im Mietspiegel vorgegebenen Mieten, weil sich solche Verträge in der Praxis nur schwer anfechten lassen und Mieter Rechtsstreitigkeiten scheuen.

  • Ortsübliche Miete: was sich ändert

    Bei neuen Mietverträgen darf die Miete nur noch auf maximal zehn Prozent über das ortsübliche Niveau gehoben werden. Dies gilt für die angespannten Wohnungsmärkte, die die Bundesländer festlegen. Mieten, die gegen die neuen Vorschriften verstoßen, sind unwirksam. Verstöße muss der Mieter nach Eingang der Mieterhöhung gegenüber dem Vermieter rügen.

  • Staffel und Index aktuell

    Vermieter können auch Staffeln vereinbaren, nach denen die Miete in Stufen um einen festen Betrag steigt. Alternativ können Eigentümer eine Indexmiete fordern, die mit dem Index für die allgemeine Lebenshaltung steigt.

  • Staffel und Index: Was sich ändert

    Die Staffeln müssen sich am Mietspiegel orientieren. Sie dürfen maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen. Einmal erreichte Stufen genießen Bestandsschutz. Folge: Staffelmietverträge werden unattraktiv, wenn der Mietspiegel der aktuellen Entwicklung am Wohnungsmarkt hinterherhinkt. Bei Indexmietverträgen muss sich nur der Ausgangspunkt am ortsüblichen Niveau orientieren, danach steigt die Miete automatisch mit den Verbraucherpreisen, unabhängig vom Mietspiegel.

  • Kosten der Modernisierung aktuell

    Vermieter, die Wohnungen modernisieren, können derzeit elf Prozent der Kosten pro Jahr auf die Mieter umlegen. Eine Deckelung durch den Mietpreisspiegel gibt es nicht. Mieterhöhungen nach Modernisierungen sind nicht an die Frist von 15 Monaten gebunden, können also auch zwischen regulären Mietanpassungen durchgeführt werden. Nicht zur Modernisierung zählen Instandhaltungsmaßnahmen. Bei einer Modernisierung muss der Mietwert der Wohnung nachhaltig erhöht werden, etwa durch Dämmen der Außenwände oder den Anbau eines Balkons.

  • Kosten der Modernisierung: Was sich ändert

    Will ein Vermieter nach Mieterwechsel die Miete wegen Modernisierung über das ortsübliche Niveau heben, darf die Modernisierung nicht mehr als drei Jahre zurückliegen. Die elf Prozent darf der Vermieter nur auf die ortsübliche Miete aufschlagen, die sich ohne Modernisierung ergeben hätte. Liegt die Miete schon vorher über dem Wert aus dem Mietspiegel, geht dies zulasten des Vermieters.

  • Kernsanierung treibt Miete

    Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind umfassende Modernisierungen, die laufen, wenn die Wohnung leer steht. Laut Gesetzentwurf sind Modernisierungen dann umfassend, wenn sie mindestens ein Drittel dessen kostet, was ein Neubau kosten würde (ohne Grundstückspreis).

Für den Frankfurter Fall bedeute dies: „Selbst wenn es sich um das erste Jahr handelt, in dem ein Neubau überhaupt bezogen und abgerechnet wird, sind drei einbehaltene Monatsmieten viel zu hoch.“ Erfahrungsgemäß lägen die monatlich abgebuchten Nebenkosten je nach Service und Ausstattung eines Hauses bei zwei bis drei Euro pro Quadratmeter. Binnen eines Jahres drei komplette Monatsmieten darüber zu liegen, sei faktisch nicht möglich.

Die anzunehmenden Kalkulationswerte für Nebenkosten Stand 2014 veröffentlicht der Deutsche Mieterbund hier und hier. Sie lassen sich auch für einzelne Städte online suchen. 

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Trotzdem hat Ropertz auch eine schlechte Nachricht für Umzugswillige. „Die Nebenkostenabrechnung richtet sich nach dem individuellen Mietvertrag. Steht dort zum Beispiel, es wird nach Kalenderjahr abgerechnet, muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erst zum 31.12. des Folgejahres bei den Mietern abliefern. Er hat dafür grundsätzlich ein Jahr Zeit.“ Für die Frankfurter Jobwechslerin bedeutet das: Da sie im Januar 2015 ausgezogen ist, muss ihr Vermieter erst im Dezember 2016 mit ihr Kassensturz über das Jahr 2015 machen. Bis dahin darf er so viel Geld von ihrer Kaution einbehalten, wie bei einer realistischen Abrechnung maximal zu erwarten ist.  

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