Methodik des Immobilienatlas: Wo Selbstnutzer und Investoren auf Eigentum setzen sollten

Methodik des Immobilienatlas: Wo Selbstnutzer und Investoren auf Eigentum setzen sollten

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Deutschland im Immobilienboom.

von Niklas Hoyer, Martin Gerth und Max Haerder

Unser Immobilienatlas zeigt, was Haus oder Wohnung in den 50 größten Städten kosten, wo der Kauf noch lohnt und welche Stadtteile der Metropolen erschwinglich bleiben. Zur Methodik der Analyse.

Die Analyse der wichtigsten Standortfaktoren ergibt die Gesamtwertung: Sie zeigt, wie aussichtsreich Immobilien vor Ort sind (auf Sicht von über zehn Jahren). Die Gesamtwertung ergibt sich aus Preisprognose (für die kommenden drei Jahre), Leerstand, Erschwinglichkeit und Standortdynamik. Diese Indikatoren lassen darauf schließen, ob mit steigender Nachfrage nach Häusern und Wohnungen zu rechnen ist (etwa weil die Wirtschaft wächst und der Standort attraktiver wird, sodass auch Pendler herziehen) und wie stark diese Nachfrage wirkt. So treibt steigende Nachfrage Preise besonders stark, wenn der Leerstand gering ist und sich die Bewohner das Wohnen noch gut leisten können, sodass auch höhere Preise niemanden verschrecken.

Keinen direkten Einfluss im Ranking hat das Übertreibungsrisiko. Es bietet aber hohen Nutzen bei der Analyse der Immobilienpreise. Es misst die Gefahr einer Spekulationsblase. Dafür wird etwa die Entwicklung von Preisen, Mieten und lokaler Kaufkraft ausgewertet. Außerdem wird die Zahl neuer Wohnungen im Verhältnis zur Einwohnerzahl analysiert, um Überangebot zu erkennen. Auffällig hohe Preisanstiege offenbart auch die Preis-Miet-Entwicklung. Sie gibt an, um wie viel Prozentpunkte Preise seit 2009 stärker als Mieten gestiegen sind. Bei hohen Werten sinken die Mietrendite der Vermieter, Investoren halten sich zurück, steigende Preise werden unwahrscheinlicher.

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Selbstnutzer bekommen unter „Mieten oder kaufen?“ eine Entscheidungshilfe auf Basis der lokalen Preise, Mieten und Kreditkonditionen. Die Berechnung geht vom Wohnungskauf (80 Quadratmeter) aus. Die Wohnung wird zu 60 Prozent per Kredit über 15 Jahre finanziert (gute Bonität, für Vergleichszwecke ohne Tilgung gerechnet). Den Rest und die Kaufnebenkosten (2,0 Prozent für Notar und Grundbuch sowie je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer) bringt der Käufer auf. Erzielt ein Käufer durch die gesparte Miete nach Abzug von Kreditkosten, Kaufnebenkosten und laufenden Kosten (angesetzt sind 1 Euro pro Quadratmeter, nach Abzug der auch von Mietern zu zahlenden Nebenkosten) über fünf Prozent Ertrag auf ihre Investition, lautet die Empfehlung „Kaufen“. Dies entspricht einer Rendite auf das Gesamtkapital (inklusive Kredit) von wenigstens 2,2 Prozent. Bei einer geringeren Rendite lohnt der Kauf nicht; Mieter wohnen günstiger. Ausgaben für Instandhaltung wurden nicht angesetzt. Dafür geht die Berechnung auch nur von stabilen Immobilienpreisen aus (nominaler Werterhalt). Mögliche Wertsteigerungen spielen hier also keine Rolle.

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