Mieten: Streit um den Mietspiegel

Mieten: Streit um den Mietspiegel

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Mietwohnungen in Berlin

von Saskia Littmann

Immobilienverbände befürchten stagnierende Mieten und flüchtende Investoren durch die geplante Reform des Mietspiegels. Mieter könnten profitieren, aber nur wenn die Änderungen tatsächlich wirken. Das ist aber fraglich.

Seit es in vielen deutschen Bundesländern die Mietpreisbremse gibt, spielt der örtliche Mietspiegel eine zunehmend wichtigere Rolle. In betroffenen Gebieten dürfen die Mieten bei einem Mieterwechsel nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Als Vergleich wird in der Regel der Mietspiegel herangezogen, solange er in verlässlicher Form vorliegt.

Das Bundesjustizministerium arbeitet zur Zeit an einer Reform des Mietspiegels, die zumindest den Mietern gefallen könnte. Bisher werden bei der Berechnung des Preisspiegels Mietverträge zugrunde gelegt, die sich innerhalb der vergangenen vier Jahre verändert haben. Altverträge, die bereits länger bestehen und bei denen sich die zu zahlende Miete nicht verändert hat, werden bei der Berechnung ignoriert. Künftig soll dieser sogenannte Bezugszeitraum auf zehn Jahre verlängert werden, sprich auch alte Mietverträge würden in die Berechnung der durchschnittlichen Miete einfließen, der Durchschnitt würde sich aus mehr Einzeldaten errechnen.

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Kritiker des bisherigen Mietspiegels können sich freuen, sie waren bisher der Meinung, es handle sich vielmehr um einen "Mieterhöhungsspiegel", da aufgrund der relativ kleinen Menge an Daten, welche in die Berechnung einfließen, kein faires Bild entstehen könne. Je höher die Fluktuation in einer Stadt ist, desto genauer dürfte der bisherige Mietspiegel den tatsächlichen durchschnittlichen Mietpreis erfassen. Wird in der Region jedoch nicht so oft umgezogen oder die Miete erhöht, ist zu befürchten, dass die Zahl der Datensätze für ein verlässliches Bild zu gering ist. Hilft ein längerer Berechnungszeitraum also dabei, Mietpreise fairer darzustellen? Die Meinungen gehen auseinander.

So wohnen die Deutschen in verschiedenen Lebensphasen

  • Zur Studie

    Die Wohnstudie wurde 2015 von Marktforschungsinstitut TNS Infratest durchgeführt – im Auftrag des Versandhändlers Otto. Im Rahmen einer repräsentativen Online-Panel-Befragung wurden 1336 Deutsche ab 18 Jahren befragt. Zudem wurden mit 15 Verbrauchern ausführliche Interviews geführt.

  • Junge Familie

    In einer jungen Familie sind alle Kinder jünger als zwölf Jahre. Für Möbel gibt eine junge Familie im Schnitt über fünf Jahre verteilt 8059 Euro aus. Gut die Hälfte von ihnen wohnt zur Miete. Ein ebenso großer Teil will beim nächsten Umzug in eine größere Wohnung ziehen.

  • Familie mit älteren Kindern

    Das Fünf-Jahres-Budget der Familie mit älteren Kindern liegt bei 7568 Euro. Als ältere Kinder werden Kinder ab zwölf eingestuft. Nur jede dritte Familie mit älteren Kindern wohnt zur Miete. Jede vierte Familie mit älteren Kindern will beim nächsten Umzug eine kleinere Wohnung.

  • Empty Nester

    Empty Nester sind Familien, deren Kinder mittlerweile eigene Wohnungen haben. Sie geben im Schnitt 7017 Euro in fünf Jahren für das eigene Heim aus. Jede vierte Familie aus dieser Gruppe hat nach dem Auszug der Kinder die ehemaligen Kinderzimmer umfunktioniert.

  • Junger Single

    Jeder sechste Single unter 40 wohnt alleine, jeder dritte noch bei den Eltern und jeder zehnte in einer WG. Im Schnitt beträgt das Budget für die eigenen vier Wände über fünf Jahre 5402 Euro. 70 Prozent der befragten jungen Singles wohnen zur Miete.

  • Älterer Single

    Der ältere Single ist über 40 und eine unattraktive Zielgruppe für Möbelhändler. Mehr als jeder zweite von ihnen plant keine Umgestaltung seiner Wohnung und falls doch, will er nicht viel ausgeben. Nur sechs Prozent von ihnen gab an, mehr als 5000 Euro investieren zu vollen. Das Fünf-Jahres-Budget liegt bei 3720 Euro.

  • Junges Paar ohne Kind

    Drei Viertel der jungen, kinderlosen Paare wohnen zur Miete – doch jedes zweite träumt vom Eigenheim. Beim Zusammenziehen hat gut die Hälfte von ihnen einen Großteil der Möbel neu gekauft. Das Fünf-Jahres-Budget liegt bei 6105 Euro.

  • Älteres Paar ohne Kinder

    Das größte Budget steht älteren Paaren ohne Kinder zur Verfügung: Sie geben in fünf Jahren für ihr Heim im Schnitt 10.523 Euro aus. Die Hälfte von ihnen wohnt zur Miete.

Schlimmes fürchtet der Immobilienverband Deutschland (IVD). Das Vorhaben sei ein Masterplan zur Abschreckung von Investoren, sagt IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. Bei den Änderungen handele es sich um ein "Mietenmanipulationsgesetz", so Schick. Die These des IVD: wird der Mietpreisspiegel anders berechnet, sind Mietsteigerungen kaum möglich, da die günstigeren Altverträge die Durchschnittsmiete senken. Die Mieten würden quasi eingefroren, Vermietern entgehen damit wichtige Mieteinnahmen.

"Das ist eine massive Entwertung des Bestandes", sagt Schick. Er befürchtet, Investoren könnten abgeschreckt werden, der Wohnungsneubau bliebe auf der Strecke. "Banken müssten ihre Beleihungen korrigieren". Als Eigentümer wäre es schwieriger, einen Kredit zu bekommen, da dabei die zu erwartenden Mieteinnahmen zu Grunde gelegt würden. Außerdem, so warnt der IVD, wäre es im Fall steigender Inflationsraten für Altersvorsorgesparer, die in Immobilien investiert haben, kaum noch möglich, eine reale Rendite zu erzielen.

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