Mieten und Kaufen: Wo eine Immobilienblase droht

Eine deutsche Immobilienblase ist vorerst nicht zu erkennen – so lautet die Einschätzung des Empirica-Instituts. Ihr Blasenindex für 2014 zeigt in den größten Städten Deutschlands keine akute Gefahr an. Mieten, Kaufpreise und Einkommen steigen nämlich vielerorts im Gleichklang. Laut empirica drohen Blasen auf dem Immobilienmarkt erst, wenn die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen, die Kaufpreise wiederrum schneller als die Einkommen steigen, in spekulativer Erwartung mehr Wohnungen gebaut und dafür zudem mehr Kredite aufgenommen werden.

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In Nordrhein-Westfalens Landeshauptstadt Düsseldorf ist die Bildung einer regionalen Immobilienblase in den kommenden Jahren wahrscheinlich. Gemessen am Referenzwert von 2004 ist sowohl die Anzahl die für den Erwerb einer Eigentumswohnung benötigten Jahresmieten als auch die dafür benötigten Jahreseinkommen gestiegen. Brauchte man im ersten Quartal 2004 lediglich 22,4 Jahresmieten, benötigte man 2014 bereits 25,5. Bei den Jahreseinkommen stieg die Zahl von 5,3 auf 5,9. Bei beiden Werten leuchtet die Blasenampel rot auf. Lediglich die Fertigstellung neuer Wohnungen je 1000 Einwohner macht einen stabilen Eindruck. Statt 2,1 im Jahre 2003 wurden 2012 1,8 Wohnungen je 1000 Düsseldorfer errichtet. Insgesamt herrscht in Düsseldorf eine mittelmäßig einzustufende Blasengefahr.

Blasengefahr: Gelb

Hinweis: Empirica teilt ihr Bewertungsschema zur Untersuchung der Blasengefahr in Deutschlands Großstädten in vier Kategorien ein: „Vervielfältiger“ gibt an, wie viele Jahresmieten nötig sind, um eine Eigentumswohnung erwerben zu können, „Preis-Einkommen“ misst die Anzahl der benötigten Jahreseinkommen für den Erwerb einer Eigentumswohnung, „Fertigstellungen“ zeigt, wie viele Wohnungen je 1000 Einwohner pro Quartal fertiggestellt wurden. Die vierte Kategorie beziffert die gesamte Blasengefahr für die jeweilige Stadt. Zur Kennzeichnung der Blasengefahr verwendet Empirica eine „Ampel-Logik“. Rot bedeutet akute Blasengefahr, Gelb eine mittelmäßige Blasengefahr und grün eine stabile Immobilienmarktentwicklung. Die Daten beschreiben die Entwicklung des ersten Quartals 2014 im Vergleich zum ersten Quartal 2004.

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In den Großstädten der neuen Bundesländer sieht die Immobilienmarktsituation entspannter aus, als in den Städten der alten Länder. So steht die Ampel im Dresden in der Kategorie „Vervielfältiger“ auf grün. Im Vergleich zu 2004 sank die Anzahl der Jahresmieten für den Erwerb einer Wohnung von 25 auf 22,6. Damit liegt die Stadt unter dem bundesdeutschen Schnitt von 24,9. Bei „Preis-Einkommen“ stieg der Wert leicht von 5,4 auf 5,6. Die Ampel leuchtet hier gelb auf.

Blasengefahr: Gelb

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In Bremen zeigen die Indikatoren eine leichte Blasengefahr an, die schnell akut werden könnte. Die Jahresmieten stiegen um 19,9 auf 21,6, das Preis-Einkommensverhältnis um 0,1 auf 4,8. Nur die Fertigstellung neuer Wohnungen gab leicht nach von 2,2 auf 1,2.

Blasengefahr: Gelb

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Deutschlands teuerster Immobilienmarkt zeigt in der Empirica-Studie die deutlichsten Anzeichen einer möglichen Blasenbildung. Zwar gehört München zu den einkommensstärksten Regionen der Republik, das Preis-Einkommensverhältnis leuchtet dennoch rot auf. Wurden 2004 noch 7,3 Jahreseinkommen für eine Eigentumswohnung verlangt, waren es im ersten Quartal 2014 schon 8,8. In der Kategorie „Vervielfältiger“ stieg die Zahl von 27,7 auf 31,1. Auch hier steht die Ampel auf rot. Nur die Zahl der Fertigstellungen macht einen stabilen Eindruck. Hier stieg die Zahl der neuen Wohnungen von 2,9 auf 4,3.

Blasengefahr: Gelb

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Die beliebte Studentenstadt Köln gehört ebenfalls zu den eher sich erhitzenden regionalen Immobilienmärkten. Das Jahresmieten-Kaufpreisverhältnis stieg um 2,3 auf 25 und leuchtet rot auf. Das Preis-Einkommensverhältnis präsentiert sich etwas stabiler mit einem Anstieg von lediglich 0,2 auf 6,2. Im Vergleich zum Deutschlandweiten Schnitt von 4,6 liegt die Zahl allerdings klar darüber.

Blasengefahr: Gelb

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In der Finanzmetropole Frankfurt am Main werden für den Erwerb neue Wohnungen 23,7 Jahresmieten fällig. Im ersten Quartal 2004 waren es lediglich 20,6. Das Preis-Einkommensverhältnis tendiert auf stabilen 7,2 Jahreseinkommen.

Blasengefahr: Gelb

Bild: WirtschaftsWoche

In Hamburg spitzt sich die Lage auf dem Immobilienmarkt ebenfalls leicht zu. Die Jahresmieten für den Erwerb neuer Wohnungen stieg von 25,8 auf 26,9. Auch das Preis-Einkommensverhältnis legte zu – von 6,1 auf 7,2. Bei beiden Kategorien stehen die Ampeln auf rot. Nur die Fertigstellung neuer Wohnungen beläuft sich auf stabilen 2,2 pro 1000 Einwohner.

Blasengefahr: Gelb

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Die Bundeshauptstadt Berlin hinterlässt einen zweigeteilten Eindruck. Die Ampel bei der Kategorie „Vervielfältiger“ leuchtet grün auf – die Zahl sank von 24,9 auf 24,1 – das Preis-Einkommensverhältnis hingegen stieg von 6,3 auf 7,6. Im vergangenen Quartal belief sich diese Zahl noch bei 7,5.

Blasengefahr: Gelb

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Stuttgarts Wohnmarkt sollte man nicht unbeachtet lassen. Hier ist die Blasengefahr zwar nicht akut, gemessen am Verhältnis Jahreseinkommen und Wohnungspreis, steht die Ampel allerdings auf rot. Im ersten Quartal 2014 musste man 25,6 Jahresmieten aufbringen, um eine Eigentumswohnung erwerben zu können. Im vierten Quartal 2013 waren es noch 24,8 Jahresmieten. Das Preis-Einkommensverhältnis legte ebenfalls zu auf 6,2.

Blasengefahr: Gelb

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Der Leipziger Immobilienmarkt macht einen gesunden Eindruck. Für eine Eigentumswohnung werden 29,2 Jahresmieten verlangt – 2004 waren es noch 31,9, im vierten Quartal 2013 29,7 – das Preis-Einkommensverhältnis sank von 6,3 auf 5,9, was den Schluss zulässt, dass die Einkommen in Leipzig ansteigen.

Blasengefahr: Gelb

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Das Ruhrgebiet gehört nicht zu den beliebtesten Destinationen neuer Einwohner. Das erklärt auch, warum die Immobilienmarktsituation in Dortmund zu den entspanntesten in Deutschland zählt. So sank die Zahl der Jahresmieten, die man für den Kauf einer Eigentumswohnung aufbringen muss, von 25,2 auf 23. Das Preis-Einkommensverhältnis fiel ebenfalls leicht auf einem Wert von 5,3.

Blasengefahr: Grün

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In Essen ist die Lage vergleichbar. Die Kategorie „Preis-Einkommen“ sank von 5,4 auf 5,1. Bei den Fertigstellungen neuer Wohnungen stagniert die Zahl. Nur die Zahl der Jahresmieten für eine Eigentumswohnung stieg von 22,2 im ersten Quartal 2004 auf 25,3 in den ersten drei Monaten 2014.

Blasengefahr: Gelb

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