Mietpreisbremse: Bundesgerichtshof stärkt die Rechte von Mietern

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Mietpreisbremse: Bundesgerichtshof stärkt die Rechte von Mietern

Der BGH lässt den Bundesländern bei den Begrenzungen der Mieterhöhungen weitgehend freie Hand. In Berlin hingegen soll bei laufenden Verträgen nur eine Erhöhung um bis zu 15 Prozent drin sein.

Der Bundesgerichtshof (BGH) lässt den Bundesländern bei der Begrenzung von Mieterhöhungen in Kommunen weitgehend freie Hand. Die Landesregierungen hätten einen "weiten Beurteilungsspielraum", ob die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in bestimmten Städten oder Gemeinden besonders gefährdet sei, entschied der BGH am Mittwoch. Er verwarf die Klage eines Vermieters gegen die "Kappungsgrenzen-Verordnung" des Landes Berlin vom Mai 2013. Sie sieht vor, dass in Berliner Mietwohnungen bei laufenden Verträgen nur eine Mieterhöhung um bis zu 15 Prozent möglich ist. Die Verordnung sei rechtmäßig, betonte der BGH.

Immobilien Der Mietpreisbremse fehlt das Bremspedal

Die Mietpreisbremse sollte für preiswerten Wohnraum in den Städten sorgen. Aber die seit dem Sommer geltende Deckelung der Mieten erweist ist mehrheitlich als wirkungslos. Der Wohnungsmarkt bleibt weiter angespannt.

Mietpreisbremse, was das neue Gesetz regelt Quelle: Marcel Stahn für WirtschaftsWoche

Das Urteil in dem Pilotverfahren hat Signalwirkung für alle Bundesländer. Seit Mai 2013 dürfen die Landesregierungen die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf 15 Prozent "in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde" herabsetzen - und zwar für die Dauer von maximal fünf Jahren. Dies gilt überall dort, wo "die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist". Elf Bundesländer haben inzwischen entsprechende Verordnungen erlassen.

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Sie sollen Bestandsmieter davor schützen, ausziehen zu müssen, weil die Wohnung unbezahlbar geworden ist. Die elf Länder wichen damit von der bundesweit geltenden Vorschrift ab, wonach die Miete um maximal 20 Prozent binnen drei Jahren erhöht werden darf.

Im vorliegenden Fall hatte der klagende Vermieter einen Mieter in Berlin-Wedding im September 2013 aufgefordert, eine Mieterhöhung um 20 Prozent hinzunehmen. Der Mieter, der seit 2007 in der Wohnung lebt, weigerte sich - und so ging die Sache vor Gericht. Der Vermieter hielt die 15-Prozent-Grenze der Berliner Verordnung für unwirksam.

Risiken der Mietpreisbremse

  • Verkauf statt Vermietung

    Weil die Mietpreisbremse vor allem zulasten der Eigentümer geht, werden sie dem Gesetz ausweichen. Neben der Luxussanierung gibt es noch weitere Varianten:

  • Weniger Instandhaltung

    Weil Vermieter die Kosten für Instandhaltung nicht auf die Mieter umlegen können, müssen sie Rücklagen bilden. Werden Mieterhöhungen gedeckelt, bleibt dafür weniger Geld. Mieter wohnen dann zwar billiger, aber eben auch in weniger gepflegten Häusern.

  • Eigentumswohnungen

    Angesichts der stark gestiegenen Kaufpreise lohnt sich Verkaufen für die Eigentümer oft mehr als Vermieten. Eingesessene Vermieter werden sich infolge der Staatseingriffe zurückziehen und an aggressive Investoren verkaufen. Diese teilen das Haus in viele kleine Wohnungen auf, die sie dann teurer an Anleger vermitteln. Die müssen dann auf Teufel komm raus die Mieter schröpfen, um ihr Investment zu refinanzieren.

  • Möbliertes Wohnen

    Vollständig eingerichtete Wohnungen lassen sich teurer vermieten. Dabei geht es in der Regel nur um befristete Mietverträge.

  • Touristenwohnungen

    Vor allem in touristisch interessanten Metropolen werden Wohnquartiere zu Touristenwohnungen, soweit die Städte dies zulassen. Die Mietpreisbremse wird diesen Trend verstärken. Städte steuern mit neuen Regeln dagegen, es droht eine Spirale von Regulierung und Ausweichreaktionen.

Die Kappungsgrenze dürfe nicht für das gesamte Gebiet Berlins herabgesetzt werden, denn nicht in allen Stadtteilen sei die Wohnungsversorgung der Bevölkerung besonders gefährdet. Ein Sachverständigengutachten habe einen drastischen Engpass nur für die Bezirke Berlin-Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf nachgewiesen. Es gebe aber in der Hauptstadt "mit Sicherheit Bezirke, in denen es kein Problem gibt", sagte der Vermieter-Anwalt. Diese hätten "ausgenommen werden müssen".

Dem traten das Landgericht Berlin und nun auch der Bundesgerichtshof entgegen. Der Berliner Senat sei mit vertretbaren Erwägungen zu dem Ergebnis gelangt, dass im gesamten Stadtgebiet eine besondere Gefahr eines Mietwohnungs-Engpasses bestehe. Die Verordnung habe auch nicht nur auf einen Teil des Stadtgebiets beschränkt werden müssen.

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Gerade in Ballungszentren sowie Industrie- und Universitätsstädten sei eine Gefährdung der Wohnungsversorgung "grundsätzlich räumlich nicht exakt eingrenzbar". Die 2015 eingeführte "Mietpreisbremse" spielt laut BGH im vorliegenden Fall "keine Rolle". Dieses Instrument greife nicht bei laufenden Mietverhältnissen, sondern begrenze die zulässige Miete beim Abschluss eines Mietvertrags.

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