Mietpreisbremse: Wie sie wirkt, was sie bringt

ThemaImmobilien

Mietpreisbremse: Wie sie wirkt, was sie bringt

von Niklas Hoyer

Die lang diskutierte Mietpreisbremse ist beschlossene Sache. Aber was genau ändert sich für Mieter und Vermieter? Die wichtigsten Fragen und Antworten.

Wie wirkt die Mietpreisbremse?

Bei einem Mieterwechsel darf die neue Miete künftig maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen. Hat ein Vermieter aber schon bisher mehr verlangt, muss er die Miete nicht senken. Während Mieter bei bestehenden Mietverträgen schon aktuell nach verschiedenen Regeln vor drastischen Mietsteigerungen geschützt sind (so darf die Miete binnen drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden, in einigen Regionen maximal um 15 Prozent), gab es bei einer neuen Anmietung bislang keinerlei Beschränkung.

Das führte zu satten Aufschlägen bei Neuvermietungen: In den 50 größten deutschen Städten lagen die Neuvertragsmieten 2013 rund 18,5 Prozent über den Bestandsmieten, wie der Immobilien-Datendienstleister Empirica-Systeme für die WirtschaftsWoche exklusiv ermittelt hat. Den Spitzenwert erreichte Berlin, wo neu einziehende Mieter gut 37 Prozent mehr als die bereits zur Miete wohnenden Berliner zahlen mussten.

Anzeige

Die Mieten-Pläne der Bundesregierung

  • Mietpreisbremse

    2015 soll die Mietpreisbremse kommen. Die Regierung hat sich ihre Einführung für das erste Halbjahr vorgenommen. Durch die Mietpreisbremse darf die Miete in angespannten Märkten nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Beträgt die Vergleichsmiete also sechs Euro, dürfen nur noch höchstens 6,60 Euro je Quadratmeter verlangt werden. Die Länder dürfen festlegen, für welche Gebiete das gelten soll. Im Fokus stehen gefragte Lagen in den Großstädten.

  • Ausnahme für Neubauten und sanierte Gebäude

    Da gerade in Großstädten Wohnungen fehlen, soll der Neubau nicht abgewürgt werden - hier gilt keine Preisgrenze. Gleiches gilt für grundsanierte beziehungsweise umfassend modernisierte Wohnungen. Auch für sie gibt es keine Deckelung der Mieten bei Neuvermietung. Als Richtschnur gilt, dass die Sanierungskosten etwa bei einem Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung oder darüber liegen sollten, damit die Ausnahme greift.

  • Ortsübliche Miete ermitteln

    Um die Höhe der Maximalmiete nach den Vorschriften der Mietpreisbremse zu ermitteln, muss zunächst die ortübliche Miete für vergleichbare Wohungen ermittelt werden. Viele Städte erstellen einen Mietspiegel. Allerdings sind die Berechnungsmethoden von Kommune zu Kommune untereinheitlich. Bundesjustizminister Heiko Maas hat angekündigt, dies mit einem späteren Gesetzespaket zur regulieren. Ist kein Mietspiegel vorhanden, soll der Mieter selbst die ortübliche Miete ermitteln. Allerdings hat er einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter, wenn ihm das nicht gelingt.

  • Bestandsmieten ausgenommen

    Bei bestehenden Mietverhältnissen ändert sich nichts. Bereits seit Mai 2013 können die Bundesländer für Gebiete mit hohen Mieten festlegen, dass bei bestehenden Verträgen Mieten innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 statt 20 Prozent steigen dürfen. Die Mietpreisbremse gilt nur für Neuvermietungen.

  • Aufschlag nach Modernisierung

    Nach einer Sanierung können Vermieter einen Zuschlag auf die gedeckelte Miete nach Mietpreisbremse verlangen, sofern sie dies gut begründen. Bislang liegt dafür die Obergrenze bei elf Prozent der vorangegangenen Miete. Dieser Zuschlag gilt bislang auch noch, wenn die Modernisierungkosten über den Zuschlag bereits gedeckt sind. Bundesjustizminister Heiko Maas hat jedoch angekündigt, den Zuschlag auf zehn Prozent begrenzen zu wollen. Außerdem soll er nur so lange gelten, bis die Investionskosten dadurch gedeckt sind.

  • Konsequenzen bei Nichteinhaltung

    Wenn die Mietpreisbremse nicht eingehalten wird, können Geldbußen fällig werden - das Bundesjustizministerium verweist zudem auf den Mietwucher-Paragrafen im Strafgesetzbuch (§ 291). Demnach kann ein Verstoß in besonders schweren Fällen auch mit Gefängnis geahndet werden. Zuviel gezahlte Miete kann zurückgefordert werden.

  • Maklergebühren zahlt der Besteller

    Wer bestellt, der zahlt, lautet das neue Prinzip. Bisher zahlt der Mieter in der Regel zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer für den Makler, der im Auftrag des Vermieters Exposés erstellt und Besichtigungen organisiert. Wenn Mieter einen Makler beauftragen, soll dieser nur Wohnungen aus seinem Bestand anbieten dürfen, die er anderen nicht anbietet. Kritiker beklagen, dass die Regelung dazu noch unklar sei. Sucht ein Makler etwa für mehrere Mieter, bestünde den Entwürfen zufolge kein klarer Provisionsanspruch gegen einen einzelnen Interessenten.

    Zudem fürchten Marktkenner, dass die Maklergebühr durch die Hintertür an die Mieter weitergegeben werden könnte, etwa durch eine zuvor erhöhte Miete oder indem die Zahlung gesetzwidrig als Abstandszahlung deklariert wird. Solche zu unrecht verlangten Zahlungen kann ein Mieter nach Auffassung des Mieterbundes noch drei Jahre lang zurückverlangen.

Wo greift die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht überall. Die Länder müssen festlegen, in welchen Städten - sogenannten angespannten Wohnungsmärkten - sie gelten soll. Mehrere Bundesländer mit großen Ballungsräumen und Universitätsstädten wollen die Mietpreisbremse aber schnell anwenden. In Berlin soll sie zum Beispiel vom ersten möglichen Tag an für die gesamte Stadt gelten.

Risiken der Mietpreisbremse

  • Verkauf statt Vermietung

    Weil die Mietpreisbremse vor allem zulasten der Eigentümer geht, werden sie dem Gesetz ausweichen. Neben der Luxussanierung gibt es noch weitere Varianten:

  • Weniger Instandhaltung

    Weil Vermieter die Kosten für Instandhaltung nicht auf die Mieter umlegen können, müssen sie Rücklagen bilden. Werden Mieterhöhungen gedeckelt, bleibt dafür weniger Geld. Mieter wohnen dann zwar billiger, aber eben auch in weniger gepflegten Häusern.

  • Eigentumswohnungen

    Angesichts der stark gestiegenen Kaufpreise lohnt sich Verkaufen für die Eigentümer oft mehr als Vermieten. Eingesessene Vermieter werden sich infolge der Staatseingriffe zurückziehen und an aggressive Investoren verkaufen. Diese teilen das Haus in viele kleine Wohnungen auf, die sie dann teurer an Anleger vermitteln. Die müssen dann auf Teufel komm raus die Mieter schröpfen, um ihr Investment zu refinanzieren.

  • Möbliertes Wohnen

    Vollständig eingerichtete Wohnungen lassen sich teurer vermieten. Dabei geht es in der Regel nur um befristete Mietverträge.

  • Touristenwohnungen

    Vor allem in touristisch interessanten Metropolen werden Wohnquartiere zu Touristenwohnungen, soweit die Städte dies zulassen. Die Mietpreisbremse wird diesen Trend verstärken. Städte steuern mit neuen Regeln dagegen, es droht eine Spirale von Regulierung und Ausweichreaktionen.

Was genau ist die ortsübliche Miete?

Die ortsübliche Miete ergibt sich aus dem Mietspiegel der Kommune. Er erfasst alle Mieten aus Verträgen, die in den vergangenen vier Jahren abgeschlossen oder verändert wurden. Doch auch der Mietspiegel lässt noch so manches offen. So enthält er in der Regel eine Spanne mit Kaltmieten für einen bestimmten Immobilientyp in einer bestimmten Lage. Die meisten Wohnungen werden zum Mittelwert der Spanne vermietet.

Mehr oder weniger kann es sein, wenn die  Ausstattung oder Mikrolage besser oder schlechter als normal ist. Abschläge gibt es zum Beispiel, wenn das Haus an einer belebten Kreuzung liegt, Zuschläge für teures Parkett. So könnten Vermieter mit einer besseren Wohnlage oder einer besseren Ausstattung argumentieren, um mehr Miete verlangen zu dürfen.

Infografik In diese Städte zieht es die Talente der Zukunft

Wer für die Zukunft noch Großes vorhat, sollte dafür eine der zehn wettbewerbsfähigsten Städte der Welt auswählen – denn dort werden 2025 die größten Talente sitzen. Faktoren wie Infrastruktur und Finanzkraft zählen.

Infografik: In diese Städte zieht es die Talente der Zukunft

In Stadtrandlagen oder Vororten von Großstädten gibt es nicht immer einen Mietspiegel. Dann müssten Mieter und Vermieter sich vergleichbare Wohnungen oder Häuser suchen und die Miethöhe vergleichen. Im Streitfall müssen beide Parteien Gutachter einschalten, die bis zu 2000 Euro für ihre Arbeit verlangen.

Wann gilt ein Wohnungsmarkt als angespannt?

Laut Gesetz soll dieses Kriterium erfüllt sein, wenn die Mieten stärker steigen und deutlich höher sind als im Bundesschnitt; die Bevölkerung schneller wächst, als durch Neubau Wohnraum entsteht sowie geringer Leerstand bei hoher Nachfrage herrscht. Doch das letzte Wort, welche Wohnungsmärkte unter die Mietpreisbremse fallen sollen, haben die Länder.

Die Mietpreisbremse wird- mit einigen Ausnahmen- offenbar ab Sommer kommen. Darauf hat sich die große Koalition am Dienstag geeinigt. Was jetzt auf Mieter und Vermieter zu kommt.

Wird die Mietpreisbremse die Kosten des Wohnens senken?

Das wird kontrovers diskutiert. Nach Ansicht vieler Immobilienexperten und Branchenvertreter wird sie am Grundproblem des deutschen Immobilienmarktes - einer hohen Nachfrage bei knappem Angebot in vielen Städten - nichts ändern. Nach dieser Meinung versucht die Mietpreisbremse nur die Symptome der Wohnungsknappheit zu lindern, nicht aber die Ursachen zu bekämpfen.

So sagt etwa der Berliner Immobilienunternehmer Einar Skjerven, dass es der Mangel an Neubauten sei, "der der allgemein hohen Nachfrage nach Wohnraum nicht gerecht wird und die Mieten und Preise steigen lässt. Dagegen wird die Mietpreisbremse definitiv nichts ausrichten."

Nach Ansicht des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) wird die Bremse die Wohnungsknappheit in einigen Großstädten sogar noch verschärfen. Es sei zu erwarten, dass Mietwohnungen künftig zunehmend an Selbstnutzer verkauft werden, sagte der IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer: "Der Mietmarkt wird kleiner." Mietervertreter hingegen begrüßen die Mietpreisbremse und rechnen mit einer Entlastung der Mieter. "Erstmals wird es eine gesetzliche Vorschrift geben, die überzogene Vermieterforderungen beim Abschluss eines Mietvertrages verhindert", sagt Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB).

Anzeige
Immobilien-Wertfinder:Was Mieten und Kaufen in Ihrer Region kostet
Immobilien-Wertefinder

Mit unserem interaktiven Tool finden Sie Interessierte Mieten und Kaufpreise in ihrem Viertel und ihrer Straße. Mehr...

Deutsche Unternehmerbörse - www.dub.de
DAS PORTAL FÜR FIRMENVERKÄUFE
– Provisionsfrei, unabhängig, neutral –
Angebote Gesuche




.

Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%