Ein Mietspiegel liefert die passende Miete nicht auf Knopfdruck, sondern gibt für einen Wohnungstyp in einer bestimmten Lage und mit einer bestimmten Ausstattung eine Spanne an. Im Mietspiegel von Hannover etwa liegt die Spanne für Wohnungen zwischen 65 und 85 Quadratmeter der Baujahre 1990 bis 2012 in guten Wohnlagen zwischen 6,87 und 9,56 Euro je Quadratmeter.
Für Wohnungen ohne Besonderheiten ist der Mittelwert innerhalb der Spanne die korrekte ortsübliche Miete. Volker Winands, Rechtsanwalt und Geschäftsführer des Eigentümerverbands Haus und Grund in Leverkusen, hält es für ratsam, nur dann an den obersten Rand der Mietpreisspanne zu gehen, wenn die Ausstattung der Wohnung dies auch hergebe.
Nicht alle Vermieter sind so vorsichtig. So versuchte der Wohnungskonzern LEG im vergangenen Jahr in der Herbeder Knappensiedlung in Witten die Mieten zu erhöhen. Einige Mieter lehnten ab und wurden von der LEG verklagt. „Die LEG hat den Oberwert von 5,86 Euro je Quadratmeter aus der Spanne des Mietspiegels als Maßstab genommen, obwohl die Wohnung nicht überdurchschnittlich gut ausgestattet ist“, sagt Anwältin Gertraud Cölsche aus Dortmund, die eine betroffene Mieterin vertritt.
Nach Abzügen für fehlenden Bodenbelag und ein Durchgangszimmer habe die LEG 5,00 Euro statt bisher 4,87 Euro je Quadratmeter verlangt, so Cölsche. Das Gericht habe dagegen 4,72 Euro als zulässige Miete ermittelt. „Da die 4,87 Euro in einem gültigen Mietvertrag festgeschrieben wurden, lässt die Miete sich aber nicht mehr nachträglich senken“, sagt Anwältin Cölsche. Noch ist das Urteil nicht rechtskräftig.
Das Wohnungsunternehmen LEG war vor gut einem Jahr an die Börse gegangen und hatte Mieterhöhungen von im Schnitt zwei bis drei Prozent pro Jahr angekündigt.
Auf Stur gestellt
Solange Vermieter die richtigen Werte aus dem Mietspiegel nehmen, können sie eine Mieterhöhung durchsetzen. Joachim Weidmüller (Name von der Redaktion geändert), Ende 50, Vermieter aus Leverkusen, hatte es mit einem besonders schwierigen Fall zu tun. Sein Mieter bewohnt mit seiner Familie ein Haus mit 236 Quadratmeter Wohnfläche im Stadtteil Pattscheid. Im September 2013 schickte Weidmüller eine Mieterhöhung. Zum 1. Dezember sollte die Miete von 1.200 auf 1.440 Euro steigen.
Der Mieter lehnte dies ab. Er habe im Internet ein vergleichbares Haus in der Nachbarschaft für 1.200 Euro Miete pro Monat gesehen. Zwar sei die Wohnfläche etwas geringer, das Haus jedoch zehn Jahre jünger. Auf diese Diskussion wollte sich Weidmüller nicht einlassen und schaltete den Eigentümerverband Haus und Grund ein. Der Jurist des Verbands verwies den Mieter auf den Mietspiegel für Leverkusen, der eine ortsübliche Miete von 1.583 Euro auswies. Die Miete blieb mit 1.440 Euro um 143 Euro unter dem ortsüblichen Niveau. Ende Januar stimmte der Mieter der Erhöhung rückwirkend zu.
