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Zu niedrig und nicht marktwirtschaftlich?

Europas beliebteste Metropolen für Immobilienkäufer
Platz 10: MadridDas Spaniens Hauptstadt überhaupt unter den Top Ten der Immobilieninvestoren auftaucht, ist schon eine Überraschung. Aber dem Immobilienmarkt Madrid bescheinigen die Anleger wieder gute Aussichten, weil sich das Land schneller als befürchtet aus der Staatsschuldenkrise befreit. Für Neuinvestitionen sind die Aussichten gut. Bei den Bestandsimmobilien landet Madrid bei den Investoren auf Platz 19. Schlusslicht ist Athen auf Platz 28. Quelle: PwC Real Estate, Stand: 16.01.2014 Quelle: REUTERS
Platz 9: KopenhagenAuch Dänemarks Hauptstadt legt in der Investorengunst zu. Das Land erholt sich von der Rezession, die Bevölkerung wächst, die Finanzierungskonditionen für Immobilienkäufer sind so günstig wie nie. Auch beim Immobilienbestand wird Kopenhagen daher für Investoren aussichtsreicher. Dort verbessert sich die Stadt von Rang 12 auf 8. Quelle: REUTERS
Platz 8: StockholmDie Hauptstadt Schwedens profitiert von starkem Wachstum und ist bei ausländischen Firmen seit langem als Standort beliebt. Investoren erwarten stabile Preise in den sehr teuren 1a-Lagen und konzentrieren sich vermehrt auf Investments in der zweiten Reihe. Immerhin wächst die Bevölkerung, die Schaffung neuen Wohnraums bleibt dahinter zurück. Quelle: dpa
Platz 7: MünchenBei bestehenden Immobilienanlagen sehen Profi-Investoren die bayrische Landeshauptstadt in punkto Ertragsaussichten weiterhin unangefochten auf Platz ein. Für Neuinvestitionen sind die Anleger aber angesichts der deutlich gestiegenen Immobilienpreise skeptischer. München muss den ersten Platz aus dem Vorjahr räumen und fällt auf Rang sieben zurück. Quelle: dpa
Platz 6: FrankfurtDie Mainmetropole landet bei den Ertragsaussichten für neue Immobilieninvestments auf Platz sechs, bei den bereits bestehenden Engagements auf Rang zehn. Die Investoren bauen darauf, dass die Überwindung der Rezession der dortigen Finanzindustrie neuen Schub verleiht. Zudem profitiert Frankfurt davon, dass die Leerstandsquoten bei Büros sinken - auch weil Büroflächen in Hotels und Wohngebäude umgewandelt wurden. Quelle: dpa
Platz 5: LondonLondon belegt sowohl bei bestehenden Immobilieninvestment als auch Neuinvestitionen Rang fünf in der Anlegergunst. Die Preise sind hoch, dennoch gilt Großbritanniens Hauptstadt vielen Investoren als sicherer Hafen. Vor allem aus Asien und dem Nahen Osten fließt viel Kapital in Londons Immobilienmarkt. Quelle: dpa
Platz 4: IstanbulDie Metropole am Bosporus hat in den vergangenen Jahren ein sagenhaftes Wachstum erlebt. Dennoch fällt die heimliche Hauptstadt der Türkei in der Investorengunst gegenüber dem Vorjahr um einige Plätze zurück. Es mangelt an hochqualitativen Immobilien, die Preise schwanken stark. Andererseits wächst die Bevölkerung dynamisch und lockt Kapital aus Russland, Asien und dem Nahen Osten an. Politisch ist das Terrain allerdings wenig stabil. Quelle: AP

„Gegen eine Mieterhöhung, die auf einem Mietspiegel beruht, der die gesetzlichen Vorgaben erfüllt, kann sich der Mieter in der Regel nicht wehren“, sagt Rolf Janßen, Geschäftsführer des DMB Mieterschutzvereins Frankfurt. Nur wenn der Mieter nachweist, dass seine Wohnung auf der Grenze zwischen einer normalen und einer guten Lage oder an einer Durchgangsstraße liegt, hätte er vor Gericht eine Chance, die Mieterhöhung zu stoppen.

In Frankfurt erfüllt der Mietspiegel zwar die Vorgaben, ist aber dennoch umstritten. Die Mietervereine finden die Zuschläge für Innenstadtlagen zu hoch. „ Zuschläge von 1,94 oder 1,29 Euro je Quadratmeter gelten auch in Zonen mit einem erheblichen Anteil von Sozialwohnungen“, sagt Adrian Wegel, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Frankfurt.

Flucht in den Index

In München kritisiert die Eigentümer-Lobby den Mietspiegel als generell zu niedrig und nicht marktwirtschaftlich. „Mit zu niedrigen Werten im Mietspiegel will die Politik ihr Versagen bei der Wohnungspolitik verschleiern“, sagt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund in München. Laut Mietspiegel liegt die Miete in der bayrischen Landeshauptstadt im Schnitt bei 10,13 Euro pro Quadratmeter. Tatsächlich seien es aber 13,20 Euro.

Viele Vermieter hätten sich in München daher vom Mietspiegel abgekoppelt, der zu wenig Spielraum für Mieterhöhungen lasse. „Zwei Drittel der neuen Mietverträge werden als Indexverträge abgeschlossen“, sagt Eigentümer-Vertreter Stürzer. Indexmieten sind an den Verbraucherpreisindex gebunden, die Miete wird regelmäßig mit der Inflationsrate erhöht. Vermieter dürfen die Kosten für eine Modernisierung jedoch nicht umlegen. Da der Verbraucherpreisindex amtlich ist, gibt es bei Indexmieten kaum Rechtsstreit um Mieterhöhungen.

Dämmung treibt Mieten

Vermieter, die ihre Mietshäuser energetisch sanieren, dürfen derzeit elf Prozent der Dämmkosten pro Jahr auf die Miete umlegen. „Im Koalitionsvertrag steht, dass die Umlage künftig auf zehn Prozent pro Jahr begrenzt werden soll“, sagt Franca Stegemann, auf Mietrecht spezialisierte Anwältin der Beratungsgesellschaft Ebner Stolz. Mieterhöhungen wegen Dämmung sind weder an Mietspiegel noch Mietpreisbremsen gebunden. Wenn Vermieter bei Formalien patzen, kann die Mieterhöhung scheitern oder sich verzögern:

  • Vermieter sollten Baumaßnahmen und Mieterhöhung drei Monate vorher ankündigen. Die letzte Mieterhöhung muss zudem zwölf Monate zurückliegen.
  • Kosten des Dämmprojekts, die nur durch Instandhaltung der Immobilie entstehen, muss der Vermieter herausrechnen, bevor er die Kosten auf die Mieter umlegt.
  • Vermieter können trotz Dämmzuschlag zusätzlich die Miete bis zum ortsüblichen Niveau erhöhen. Basis für die Mieterhöhung ist dann die Nettokaltmiete inklusive Dämmzuschlag.
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