„Gegen eine Mieterhöhung, die auf einem Mietspiegel beruht, der die gesetzlichen Vorgaben erfüllt, kann sich der Mieter in der Regel nicht wehren“, sagt Rolf Janßen, Geschäftsführer des DMB Mieterschutzvereins Frankfurt. Nur wenn der Mieter nachweist, dass seine Wohnung auf der Grenze zwischen einer normalen und einer guten Lage oder an einer Durchgangsstraße liegt, hätte er vor Gericht eine Chance, die Mieterhöhung zu stoppen.
In Frankfurt erfüllt der Mietspiegel zwar die Vorgaben, ist aber dennoch umstritten. Die Mietervereine finden die Zuschläge für Innenstadtlagen zu hoch. „ Zuschläge von 1,94 oder 1,29 Euro je Quadratmeter gelten auch in Zonen mit einem erheblichen Anteil von Sozialwohnungen“, sagt Adrian Wegel, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Frankfurt.
Flucht in den Index
In München kritisiert die Eigentümer-Lobby den Mietspiegel als generell zu niedrig und nicht marktwirtschaftlich. „Mit zu niedrigen Werten im Mietspiegel will die Politik ihr Versagen bei der Wohnungspolitik verschleiern“, sagt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund in München. Laut Mietspiegel liegt die Miete in der bayrischen Landeshauptstadt im Schnitt bei 10,13 Euro pro Quadratmeter. Tatsächlich seien es aber 13,20 Euro.
Viele Vermieter hätten sich in München daher vom Mietspiegel abgekoppelt, der zu wenig Spielraum für Mieterhöhungen lasse. „Zwei Drittel der neuen Mietverträge werden als Indexverträge abgeschlossen“, sagt Eigentümer-Vertreter Stürzer. Indexmieten sind an den Verbraucherpreisindex gebunden, die Miete wird regelmäßig mit der Inflationsrate erhöht. Vermieter dürfen die Kosten für eine Modernisierung jedoch nicht umlegen. Da der Verbraucherpreisindex amtlich ist, gibt es bei Indexmieten kaum Rechtsstreit um Mieterhöhungen.
Dämmung treibt Mieten
Vermieter, die ihre Mietshäuser energetisch sanieren, dürfen derzeit elf Prozent der Dämmkosten pro Jahr auf die Miete umlegen. „Im Koalitionsvertrag steht, dass die Umlage künftig auf zehn Prozent pro Jahr begrenzt werden soll“, sagt Franca Stegemann, auf Mietrecht spezialisierte Anwältin der Beratungsgesellschaft Ebner Stolz. Mieterhöhungen wegen Dämmung sind weder an Mietspiegel noch Mietpreisbremsen gebunden. Wenn Vermieter bei Formalien patzen, kann die Mieterhöhung scheitern oder sich verzögern:
- Vermieter sollten Baumaßnahmen und Mieterhöhung drei Monate vorher ankündigen. Die letzte Mieterhöhung muss zudem zwölf Monate zurückliegen.
- Kosten des Dämmprojekts, die nur durch Instandhaltung der Immobilie entstehen, muss der Vermieter herausrechnen, bevor er die Kosten auf die Mieter umlegt.
- Vermieter können trotz Dämmzuschlag zusätzlich die Miete bis zum ortsüblichen Niveau erhöhen. Basis für die Mieterhöhung ist dann die Nettokaltmiete inklusive Dämmzuschlag.