Mietwohnungen: Steueranreize sollen Neubauten attraktiver machen

Mietwohnungen: Steueranreize sollen Neubauten attraktiver machen

In vielen begehrten Ballungsgebieten sind die Mieten stark gestiegen. Deshalb soll deutlich mehr gebaut werden. Die Bundesregierung will dafür einen Extra-Impuls geben - und kommt Investoren deutlich entgegen.

Die Bundesregierung will den Wohnungsbau in angespannten Mietmärkten mit neuen Steueranreizen stärker ankurbeln und diesen für Investoren deutlich attraktiver machen. Dafür soll befristet eine Steuervergünstigung für den Bau von Mietwohnungen ermöglicht werden, wie das Kabinett am Mittwoch beschloss. Kern des Vorhabens, das Bundestag und Bundesrat noch billigen müssen, ist eine Sonderabschreibung von 29 Prozent der Herstellungskosten über drei Jahre. Hinzu kommt die reguläre Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr. In der Summe soll der Investor also 35 Prozent der Kosten gewinnmindernd bei der Steuer anführen können.

Immobilienanleger sollen außerdem bis zu 2000 Euro je Quadratmeter nutzen können - sofern die Baukosten nicht einen bestimmten Betrag übersteigen. Ursprünglich sollte diese Obergrenze bei 2200 Euro liegen, stattdessen sind es nun 3000 Euro. Auflage für die Steuervorteile ist, dass die Wohnungen zehn Jahre vermietet werden. Die Höhe der Miete wird nicht gedeckelt.

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Ziel ist, vor allem Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment zu bauen. Die Anreize zielen auf Ballungsgebiete und Universitätsstädte, in denen bezahlbare Wohnungen vielfach knapp sind. Die Förderung gibt es allerdings nur für angespannte Wohnungsmärkte. Für Neubauten greift außerdem die gesetzliche Mietpreisbremse nicht.

Wo investieren? Die Top 10 der regionalen Wohnungsmärkte 2015

  • Platz 10

    Stadt: Erlangen
    Bundesland: Bayern
    Gesamtscoring: 62,66
    Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
    Scoring Strukturrisiko: 50,8
    Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
    Scoring Standortpotenzial: 81,23

  • Platz 09

    Stadt: Nürnberg
    Bundesland: Bayern
    Gesamtscoring: 57,04
    Scoring Sozioökonomische Daten: 63,04
    Scoring Strukturrisiko: 68,6
    Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
    Scoring Standortpotenzial: 62,17

  • Platz 08

    Stadt: Freiburg im Breisgau
    Bundesland: Baden-Württemberg
    Gesamtscoring: 58,11
    Scoring Sozioökonomische Daten: 69,93
    Scoring Strukturrisiko: 53,3
    Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
    Scoring Standortpotenzial: 55,00

  • Platz 07

    Stadt: Wolfsburg
    Bundesland: Niedersachsen
    Gesamtscoring: 59,35
    Scoring Sozioökonomische Daten: 74,93
    Scoring Strukturrisiko: 40,7
    Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
    Scoring Standortpotenzial: 55,51

  • Platz 06

    Stadt: Braunschweig
    Bundesland: Niedersachsen
    Gesamtscoring: 59,39
    Scoring Sozioökonomische Daten: 70,43
    Scoring Strukturrisiko: 37,1
    Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
    Scoring Standortpotenzial: 67,54

  • Platz 05

    Stadt: Hannover
    Bundesland: Niedersachsen
    Gesamtscoring: 60,91
    Scoring Sozioökonomische Daten: 57,39
    Scoring Strukturrisiko: 50,4
    Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
    Scoring Standortpotenzial: 66,96

  • Platz 04

    Stadt: Potsdam
    Bundesland: Brandenburg
    Gesamtscoring: 61,65
    Scoring Sozioökonomische Daten: 52,79
    Scoring Strukturrisiko: 57,9
    Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
    Scoring Standortpotenzial: 74,71

  • Platz 03

    Stadt: Darmstadt
    Bundesland: Hessen
    Gesamtscoring: 61,76
    Scoring Sozioökonomische Daten: 79,89
    Scoring Strukturrisiko: 74,6
    Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
    Scoring Standortpotenzial: 60,22

  • Platz 02

    Stadt: Regensburg
    Bundesland: Bayern
    Gesamtscoring: 62,02
    Scoring Sozioökonomische Daten: 94,31
    Scoring Strukturrisiko: 55,4
    Scoring Liquiditätsrisiko: 21,74
    Scoring Standortpotenzial: 65,72

  • Platz 01

    Stadt: Ingolstadt
    Bundesland: Bayern
    Gesamtscoring: 62,66
    Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
    Scoring Strukturrisiko: 50,8
    Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
    Scoring Standortpotenzial: 81,23

  • Durchschnitt aller untersuchten 70 Standorte

    Platz: 40
    Stadt: Karlsruhe
    Bundesland: Baden-Württemberg
    Gesamtscoring: 45,44
    Scoring Sozioökonomische Daten: 67,86
    Scoring Strukturrisiko: 55,8
    Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
    Scoring Standortpotenzial: 47,83

  • Zur Studie

    Quelle: Catella Research - Wohnungsmarktranking Deutschland 2015

    TeilscoringGewichtungFaktorenWas wird untersucht?
    Sozio-
    ökonomische
    Daten
    25%- Einwohnerentwicklung 2000-2014
    - Kaufkraft
    - Arbeitslosenquote
    - EZH Umsatzkennziffer
    - EZH Kaufkraftindex
    - Zentralitätskennziffer
    - Entwicklung SVP Beschäftigte 2010-2013
    - Leistungsfähigkeit einer Stadt und ihre Bedeutung für das Umland
    - Nachfrage und ökonomische Leistungsfähigkeit der angesiedelten Haushalte
    Struktur-
    risiko
    20%- Quote SVP Beschäftigte/ Einwohner
    - Betroffenheit vom Strukturwandel
    - Risiko durch Verschiebung im Teilmarkt
    - Hochschul-/ Universitätsstadt
    - Lage im Ballungszentrum
    - künftige Einwohnerentwicklung
    - zukünftiges Potenzial/die zukünftige Attraktivität des Wohnstandorts
    Liquiditäts-
    risiko
    20%- Liquiditätsrisiko/ Marktliquidität- das vorhandene Angebot von Investitionsmöglichkeiten am jeweiligen Standort
    Standort-
    potenzial
    35%- Mietbelastung vs. Einkommen
    - Bevölkerungsentwicklung bis 2030
    - Wettbewerb/ Grad der Neubautätigkeit
    - Differenz Mietzinsniveau des Standorts und des durchschnittlichen Mietzins der untersuchten Städte
    - Einflussfaktoren, welche die zukünftige Entwicklung des jeweiligen Wohnungsmarktes bedingen

Damit ist fraglich, ob in großem Umfang preiswerte Wohnungen entstehen. Private Investoren legen ihren Kalkulationen zugrunde, dass sich die Investition innerhalb von 15 bis 20 Jahren bezahlt gemacht haben muss. Der Berliner Finanzsenator ließ das durchrechnen. Wer in 20 Jahresmieten Baukosten von 3000 Euro plus Grundstückskosten herausholen will, müsste demnach rund 15,60 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter verlangen. Wer nur 15 Jahresmieten veranschlagt, müsste fast 21 Euro nehmen. Bei Baukosten von 2000 Euro plus Grundstückkosten läge die Quadratmeter-Miete zwischen rund 10,40 Euro und 13,90 Euro.

"Schon jetzt ist Bauen attraktiv, aber Wohnungen entstehen in den falschen Segmenten, nämlich in mittleren und hohen Segmenten", warnte SPD-Politiker Kollatz-Ahnen. "In angespannten Lagen ist es eben attraktiver, teuer zu vermieten." Dagegen funktioniere der Markt im unteren Segment nicht. "Aber gerade hier sind Wohnungen dringend erforderlich."

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Grünen-Steuerexpertin Lisa Paus sagte: "Ohne eine Mietpreisbindung ist diese Sonderabschreibung ein reines Geschenk für die Immobilienwirtschaft. Sie bekommt dadurch Wohnungen, die sie sofort zu marktüblichen Preisen vermieten kann, und durch die sie auch noch Steuern spart." Die Sonderabschreibung müsse daher mit einer "dauerhaften sozialen Mietpreisbindung" gekoppelt werden.

Bauministerin Hendricks erklärte dagegen: "Wir fördern keine Luxuswohnungen, sondern vor allem die Wohnungen, die so dringend gebraucht werden: bezahlbare Mietwohnungen in den Ballungszentren. Dafür sorgt eine Obergrenze bei den Baukosten."

Die geplanten Sonderabschreibungen sind mit hohen Kosten verbunden. Laut Entwurf von Finanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) müssen Bund, Länder und Gemeinden damit bis 2020 insgesamt auf 2,15 Milliarden Euro Steuereinnahmen verzichten. Da die Steuervorteile letztmals 2022 in Anspruch genommen werden können, dürften die Kosten noch deutlich höher liegen.

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1 Kommentar zu Mietwohnungen: Steueranreize sollen Neubauten attraktiver machen

  • Diese steuerliche Förderung ist also gar nicht für den Wohnungsbau im Niedrigmietsektor geeignet und deshalb auch gar nicht beabsichtigt. Zehn Euro Quadratmetermiete wird in zehn Jahren niedrig sein. Außerdem können hier gutsituierte Beamte ihr freies Geld renditestark anlegen. Auch Beamte suchen jetzt nach höherer Verzinsung ihrer Einkommen und Vermögen.
    Hier sorgen Regierungen für ihre Leute, sonst nichts. Wie sollten denn Wohnungsneubauten durch niedrige Mieten finanziert werden. Dann muss ja die Mathematik umgeschrieben werden.

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