Rund 500.000 Euro für ein 130 Quadratmeter großes Reihenhaus im Frankfurter Randstadtteil Bergen-Enkheim sind viel Geld - vor allem für junge Familien mit wenig Eigenkapital. Denn gerade die stecken in einem Dilemma.
Einerseits sind die Konditionen für Immobilienfinanzierungen dank der niedrigen Zinsen so gut wie nie. Je nach Darlehensbetrag und Konditionen ist eine Finanzierung schon für einen effektiven Jahreszins von rund zwei Prozent möglich.
Gleichzeitig gelten eine Eigentumswohnung oder das eigene Häuschen mehr denn je als einer der letzten Wege, sinnvoll fürs Alter vorzusorgen - solange sie in den richtigen Lagen liegen. Gerade Familien wollen ihr Erspartes deshalb lieber in eine Immobilie investieren, als es bei nahezu Nullzinsen auf dem Sparkonto zu horten.
Nichts für Normalverdiener
Diesem Wunsch nach der eigenen Immobilie stehen allerdings die hohen Preise entgegen. Gerade in gefragten Lagen wie München oder Frankfurt, die auf einen hohen Wiederverkaufswert hoffen lassen, sind selbst kleine Häuser für Normalverdiener kaum erschwinglich. Durch den hohen Preis steigt nicht nur der gesamte Finanzierungsbedarf, auch das nötige Eigenkapital nimmt zu.
Phasen der Bauzinsentwicklung von 1980 bis heute
Im Juni 1980 lagen die Zinsen für Immobilienkredite bei rund 9,5 Prozent, so dass eine Finanzierung über 200.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung, einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent und einer Tilgung von einem Prozent monatlich umgerechnet 1.750 Euro kostete. Die Belastung für ein solches Darlehen summierte sich damit binnen zehn Jahren auf rund 178.000 Euro.
Quelle: Interhyp Gruppe
Die Zeit der Wiedervereinigung war aus Kreditsicht alles andere als ein preiswertes Vergnügen. Mitte der Achtziger waren die Zinsen zwar auf rund 7,5 Prozent gefallen, Anfang der Neunziger verlangten die Banken für ein Immobiliendarlehen jedoch wieder neun Prozent und mehr. Pro Monat mussten Darlehensnehmer dementsprechend erneut rund 1.700 Euro für den besagten 200.000-Euro-Kredit aufbringen.
Zur Jahrtausendwende sind die Zinsen für Immobilienkredite und Kredite überhaupt Achterbahn gefahren. Die Internetblase hatte die Konditionen binnen kurzer Zeit extrem steigen lassen. Konnten Kreditnehmer Ende der neunziger Jahre bereits zu vier Prozent finanzieren, hatte der Aktienboom die Kreditzinsen Anfang 2000 wieder auf über sechs Prozent getrieben. Im Vergleich zu den vorangegangen Jahren waren Darlehen dennoch billig wie nie zuvor. Unser 200.000-Euro-Kredit konnte im Juni 2000 daher bereits mit einer Monatsrate von rund 1.200 Euro bedient werden. Die Kosten dafür lagen auf zehn Jahre gerechnet bei 113.000 Euro.
Die Bankenkrise und die weltweite Erlahmung der Konjunktur haben die Konditionen weiter sinken lassen. Die Zinsen bewegten sich im Juni 2010 bei rund 3,6 Prozent. Im Vergleich zu 2000 halbierte sich die Monatsrate für den beispielhaften 200.000-Euro-Kredit damit fast auf rund 770 Euro. Die Kosten über zehn Jahre hinweg beliefen sich 2010 auf nur noch rund 68.000 Euro.
Während Sparer unter der aktuellen Niedrigzinsphase leiden, dürfen sich Immobilienkäufer über beste Finanzierungsbedingungen freuen. Die Zinsen für das bekannte Immobiliendarlehen über 200.000 Euro mit der Laufzeit von 10 Jahren und einer 60-prozentigen Beleihung liegen im Juni 2014 bei rund 2,2 Prozent. Die monatliche Kreditrate kostet derzeit mit 533 Euro weniger als ein Drittel der Rate vom Juni 1980 – als rund 1.750 Euro für dasselbe Darlehen fällig waren. Und während Kreditnehmer in den achtziger Jahren allein fast die komplette Kreditsumme als Kosten kalkulieren mussten, müssen Häuslebauer heute nur noch knapp 42.000 Euro binnen zehn Jahren zahlen.
Einerseits verleiten die Mini-Zinsen dazu, den Traum vom eigenen Heim weiter zu träumen, gleichzeitig stiften die verlockenden Angebote der Banken zu unrealistischen Handlungen an. Auch einige Medien suggerieren mit Schlagzeilen wie „Der Vorteil der Mini-Zinsen: So kann sich jeder ein Haus leisten“, der Immobilienkauf sei nahezu alternativlos. Häufig ist von „idealen Bedingungen für die Finanzierung“ die Rede. Allerdings: Der Kauf um jeden Preis kann gefährliche Folgen haben. Nur wer sich das Eigenheim tatsächlich leisten kann, sollte auch kaufen. Unabhängig davon, ob die Zinsen jetzt gerade besonders niedrig sind oder nicht.
Denn welche Folgen ein Hauskauf mit wenig oder ganz ohne eigene Ersparnisse hat, das hat die Finanzkrise auf eindrucksvolle Weise gezeigt. So waren es die teils unbesicherten Immobilienkredite in den USA, die sogenannten Subprimes, welche als einer der Auslöser der Krise gelten.
Auch in europäischen Ländern wie Spanien oder Irland wurde die gefährliche Kombination aus einer hohen Eigentumsquote, stark gestiegenen Immobilienpreisen und Immobilienkrediten, die kaum mit Eigenkapital unterlegt waren, zu einer tickenden Zeitbombe. Als die Preisblase platzte fielen viele Kredite aus und der Nährboden für die Krise war gelegt. Anfang allen Übels waren auch hier die Schnäppchenkredite.
Eigenkapital als wichtiges Kriterium
Zwar ist die Situation derzeit nicht so dramatisch wie vor dem Ausbrechen der Finanzkrise 2008. Allerdings warnte der Internationale Währungsfonds (IWF) zuletzt eindringlich vor Preisblasen an einzelnen Immobilienmärkten. Bei seiner Analyse zeigt der Fonds insbesondere, dass in Ländern wie Belgien, Kanada und Australien die Hauspreise überdurchschnittlich stark von den jeweiligen Einkommen abweichen.
Ähnliches ist auch in Frankreich und Großbritannien zu beobachten. Die Bank of England soll daher künftig den besonders in London stark überhitzten Markt besser kontrollieren können. Unter anderem sollen die Notenbanker festlegen dürfen, wie stark sich Hauskäufer verschulden dürfen. Ein Kauf ohne oder mit zu wenig Ersparnissen wäre im Zweifel dann nicht möglich.
