Zu solchen Mitteln muss die Deutsche Bundesbank nicht greifen. Zwar warnte auch sie in einem ihrer Monatsberichte vor leicht überhitzten Immobilienmärkten in einigen ausgewählten Städten. Das sei aber kein flächendeckendes Phänomen.
Zudem sind die deutschen Immobilienanleger entgegen aller Sorgenträger weiterhin sehr konservativ unterwegs und lassen sich eben nicht von Lockangeboten um den Finger wickeln. Im Gegenteil. „Der Trend bei der Immobilienfinanzierung geht eher zu mehr Eigenkapital“, sagt Felix Schnellbacher vom Verband deutscher Pfandbriefbanken.
Mit Niedrigzinsen zum Eigenheim
Langfristige Baukredite mit festen Zinsen für zehn bis 15 Jahre gibt es derzeit oft mit einer Verzinsung von unter drei Prozent. Allerdings haben die Preise für Immobilien besonders in Großstädten in den vergangenen Jahren deutlich angezogen.
Immobilien gelten nicht als Renditeknüller. Allerdings sind sie gerade in Krisenzeiten Verbraucherexperten zufolge eine solide Geldanlage. Der Wert einer Immobilie ist vergleichsweise sicher - vorausgesetzt, Preis, Qualität und Lage stimmen. In jedem Fall sollte ein Immobilienkauf gut überlegt sein.
Hier hilft nur ein Vergleich der verschiedenen Anbieter, wobei die Auswahl an Krediten laut Stiftung Warentest derzeit besonders groß ist. Bauherren und Käufer können dafür Vergleichsrechner im Internet nutzen. Auch Verbrauchermagazine und Zeitungen liefern häufig aktuelle Zinskonditionen. Die Hausbank kann ein wichtiger Ansprechpartner sein - ist jedoch nicht immer zwingend die erste Wahl. Ein Anbietervergleich kann teils mehrere zehntausend Euro sparen.
Kredite für Häuser oder Wohnungen laufen meist über zehn, 20 oder 30 Jahre. Hierbei werden die Zinsen in aller Regel nur für einen begrenzten Zeitraum von mehreren Jahren festgelegt. Läuft diese sogenannte Zinsbindungsfrist ab, verhandeln Bank und Kunde die Verlängerung des Darlehens. Der Bauherr kann dann auch umschulden und zu einem günstigeren Anbieter wechseln. Verbraucher sollten mehrere Monate vor Auslaufen der Frist neue Angebote einholen. Wegen der historisch niedrigen Zinsen gibt es derzeit auch besonders günstige Anschlusskredite.
An sich werden feste monatliche Raten vereinbart. Baukredite geben oft aber auch das Recht auf Sondertilgung, das heißt die Rückzahlung von Geld zusätzlich zu den vereinbarten Raten. Auch kann ausgehandelt werden, dass der Bauherr die Raten anpassen kann, etwa wenn sich das Einkommen verändert.
Finanzexperten sehen ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent des Immobilienpreises als eine solide Basis an. Für ihre angebotenen Top-Zinsen wollen die Banken häufig allerdings 40 Prozent Eigenkapital sehen. Teils sind Banken auch bereit, den vollen Kaufpreis zu finanzieren. Dafür verlangen sie aber oft happige Risikoaufschläge beim Zins.
Bei der staatlichen Förderbank KfW gibt es Darlehen etwa für den Kauf selbstgenutzten Wohneigentums, energieeffizientes Bauen und Sanieren oder auch für altersgerechtes Wohnen. Daneben zahlt der Staat die Wohnungsbauprämie von 8,8 Prozent beim Bausparen. Auch gibt es in Form des sogenannten Wohn-Riesterns staatliche Unterstützung für den Kauf selbstgenutzter Immobilien zur Altersvorsorge.
Risiken wie diese können mit Versicherungen ganz oder zumindest teilweise abgedeckt werden. So gibt es Versicherungen gegen Berufsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit, Lebensversicherungen oder Restschuld-Versicherungen. Verbraucher sollten sich vor Abschluss einer Police und eines Baudarlehens gut über einen Versicherungsschutz beraten lassen. Die Stiftung Warentest rät zu Versicherungen für den Todesfall.
Laut Daten des Immobilienfinanzierungsexperten Dr. Klein lag der durchschnittliche Eigenkapitalanteil bei Baufinanzierungen im April bei rund 22 Prozent. Zwar ist der Wert im April leicht gesunken, zeigt allerdings, dass im Schnitt über ein Fünftel der gesamten Summe selber finanziert wird. Bei vielen Banken und Sparkassen gilt ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent immer noch als eine Art Faustformel. Auch die Verbraucherzentralen raten zu mindestens 20, eher noch 30 Prozent Eigenkapitalanteil bei der Immobilienfinanzierung.
Hundert Prozent finanziert
Auch aus der Sicht des Käufers macht es Sinn, vorhandenes Kapital in die Finanzierung zu stecken. Denn auf dem Sparkonto wirft es auch nur Magerzinsen ab. Auf eine Faustformel festlegen will sich die Interhyp allerdings nicht. Jede Finanzierung hänge schließlich von der individuellen Situation ab, heißt es dort. Ein Haushalt mit zwei Gutverdienern könne auch mal mit weniger Eigenkapital einen Hauskredit stemmen, sagt Christian Kraus von Interhyp. Allerdings müsse die finanzielle Situation dafür schon sehr stabil und überdurchschnittlich gut sein. Grundsätzlich gelte beim Eigenkapitalanteil: Je höher, desto besser.
Dennoch bieten einige Banken ihren Kunden eine sogenannte Vollfinanzierung an, oft ist auch von Hundert-Prozent-Finanzierung die Rede. Bei dieser Variante wird der komplette Kaufpreis der Immobilie von der jeweiligen Bank finanziert. Lediglich die Kaufnebenkosten wie etwa die Maklercourtage oder Notargebühren zählen nicht zur Darlehenssumme. Allerdings: „Sogenannte Hundert-Prozent-Finanzierungen sind weiterhin ein Nischenprodukt“, erklärt Schnellbacher vom Verband der Pfandbriefbanken. Die Konditionen seien dabei deutlich schlechter, als bei Darlehen mit nennenswertem Eigenkapitalanteil.
Die Bank erkauft sich mit höheren Zinsen die fehlenden Sicherheiten. Auch die ING Diba bietet Hundert-Prozent-Finanzierungen an. Auf Nachfrage erklärt die Direktbank, die Nachfrage nach solchen Vollfinanzierungen sei auch im Zuge der niedrigen Zinsen nicht gestiegen. „Die Wahl der Eigenkapitalanteile ist relativ konstant“, heißt es. Zudem sei ein vollfinanzierter Immobilienkredit nicht per se schlecht. Ein Risiko seien Zwangsverkäufe, da der Verkaufserlös dann in der Regel unter dem tatsächlichen Wert des Hauses liege.
