München: Alle wollen rein

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Auf der Suche nach Immobilien sollten sich Käufer in München nicht vom Namen des Stadtviertels blenden lassen. Von größerer Bedeutung ist die Mikrolage. Durch sie können höhere Renditen eingefahren werden.

von Martin Gerth

Die Mietpreise in München nähern sich allmählich absurden Höhen, deutlich über den Mietspiegel-Preisen. Für Vermieter wird es zunehmend schwierig, auf ihre Investition eine Rendite zu erzielen.

Eine echte „Viecherei“ nennt Makler Christian Rettstadt von Stanglmaier Immobilien die Wohnungssuche in München. Neulich habe ein Interessent versucht, am Makler vorbei den Eigentümer direkt anzugehen, um seine Mitbewerber auszustechen. Das Objekt war alles andere als ein Schnäppchen: drei Zimmer für 20 Euro je Quadratmeter, allerdings in bester Altstadtlage, nahe Maximilianstraße. „Einige Mietinteressenten haben es sogar mit Bestechung versucht“, sagt Rettstadt.

„Zwischen den Mieten im Bestand und im Neubau verwischen zunehmend die Unterschiede“, sagt Xaver Simmel vom Gutachterausschuss der Stadt München. Inzwischen seien Brutto-Kaltmieten (inklusive Betriebskosten) von bis zu 14 Euro je Quadratmeter für Altbauten — abhängig von Lage und Ausstattung — keine Seltenheit mehr. Die Interessenten könnten sich nicht wehren, müssten diese Konditionen hinnehmen, weil sie in Konkurrenz mit Dutzenden anderen Mietsuchenden stehen.

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Quelle: dpa

Geringen Renditen halten vom Bauen ab

Inzwischen ist der Boom auf dem Münchner Immobilienmarkt auch den Politikern peinlich. „Mit den viel zu niedrigen Preisen im Mietspiegel, will die Politik ihr Versagen bei der Wohnungspolitik verschleiern“, sagt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund in München. Laut Mietspiegel liege die Miete in der bayerischen Landeshauptstadt im Schnitt bei 9,79 Euro pro Quadratmeter. Tatsächlich seien es aber 11,58 Euro.

Angesichts der Mietentwicklung und der Wohnungsnot in München müssten für Anleger paradiesische Zustände herrschen. Es wird auch kräftig gekauft. Im vergangenen Jahr stieg der Umsatz mit Eigentumswohnungen um 19 Prozent auf etwa vier Milliarden Euro. Nicht jedes Investment hat sich jedoch gelohnt. Bei einem Vervielfacher von 25 bis 30 ist die Rendite kaum noch die Rede wert.

Vor allem fehlt es in München an neuen Wohnungen. „Seit Jahren sind Flächen für 60 000 neue Wohnungen vorhanden, es wird aber nicht gebaut, weil mit den zulässigen Mieten sich keine vernünftigen Renditen erzielen lassen“, sagt Eigentümer-Lobbyist Stürzer. Die Stadt wolle als Bauherr nicht in die Bresche springen, der Bund keine verbesserte Förderung, beispielsweise über höhere Abschreibungen, finanzieren.

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Blendende Namen

Käufer, so Stürzer, sollten sich vom Namen des Stadtviertels, sei es nun Bogenhausen oder Schwabing, nicht blenden lassen. Weil es auf dem Münchner Immobilienmarkt brummt, seien auch sanierungsbedürftige Objekte an Hauptstraßen nur zu Top-Preisen zu haben, so lange das Viertel den richtigen Name trage. Entscheidend für die künftige Wertentwicklung sei jedoch die Mikrolage: ruhige Seitenstraße, Auto-Stellplatz im Haus, moderne Ausstattung und gute Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel. Seien alle Voraussetzungen erfüllt, bringe eine Immobilie in Sendling, südwestlich vom Zentrum, unter dem Strich mehr Rendite als ein Objekt in unvorteilhafter Innenstadtlage.

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