München: Aus eins mach sechs

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München - hier ein Blick auf Stachus und Frauenkirche

von Stefan Hajek

Jährlich begrüßt München 7000 neue Einwohner. Auf dem Wohnungsmarkt herrschen klare Verhältnisse: Die Nachfrage übersteigt bei weitem das Angebot. Aber nicht alle Wohnungsgrößen sind gleich begehrt.

Die ohnehin schon hohen Preise dürften weiter steigen, denn auch die Bautätigkeit bleibt schwach; der Zuzug, vor allem gutverdienender junger Leute, bleibt ungebrochen stark. „München ist als Arbeits- und Wohnort überdurchschnittlich attraktiv", sagt Artur Riedl, Leiter Vertrieb Wohnen bei der Bayerischen Hausbau. Pro Jahr steigt die Einwohnerzahl um 7000, zuletzt wurden aber nur 3000 bis 4000 neue Einheiten im Jahr gebaut.

Hinzu kommt der Trend zum Einpersonen-Haushalt; das Baureferat der Stadt beziffert den Zusatzbedarf bis zum Jahr 2020 auf 40.000 Wohnungen. Das schlägt sich nicht nur in steigenden Mieten, sondern auch in teils exorbitanten Kaufpreisen nieder. Zwar verdienen die meisten Interessenten gut – Münchens Kaufkraft liegt bei 134 Prozent des Bundesdurchschnitts; doch viele Bauträger haben Kapazitätsprobleme, können selbst kaufkräftige Kunden nicht mehr bedienen. Es mangelt schlicht an bebaubaren Flächen; so ist das Verhältnis von Kaufkraft und -preisen nur noch in sehr wenigen Vierteln günstig.

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In Top-Lagen 25.000 Euro pro Quadratmeter

In anderen Worten: Die Preise steigen vielerorts schneller, als das Eigenkapital und die Einkommen der Interessenten. In den vergangenen 12 bis 18 Monaten sind bei Neubauprojekten zwischen Beginn und Fertigstellung die Preise oft um 50 Prozent gestiegen, bemerkt Großvermieter GBW. Die Preise für den Quadratmeter liegen bei Neubauten in guten Lagen zwischen 3500 und 10.000 Euro. Der Münchner Durchschnitt liegt bei 3300 Euro. In Toplagen, wie dem Glockenbachviertel (oder in den östlichen Lagen Schwabings nahe Isar und Englischem Garten) wurden zuletzt oft 25.000 Euro/qm bezahlt.

Auch wer gebraucht kaufen will, muss tief in die Tasche greifen. Teuer sind vor allem Häuser. Im Durchschnitt kosteten Häuser in mittlerer Lage und Qualität zuletzt 540.000 Euro. Am schnellsten steigen die Preise für bisher eher günstige Reihenhäuser in B-Lagen; seit 2010 um 19 Prozent. Während der Süden und das Zentrum schon teuer sind, sehen Experten vor allem im bisher vernachlässigten Norden Raum für schnell steigende Preise; die Stadt will dort Gewerbe- in Wohnflächen umwidmen.

Freistehende Objekte in den besseren Lagen erfordern ein Millionen-Budget: Selbst im zentrumsfernen Untermenzing kosten Einfamilienhäuschen ohne direkte Nachbarn 800.000 bis 900.000 Euro. „Das Verhältnis zwischen Mieten und Kaufpreisen ist außerhalb des Mittleren Rings generell günstiger für Käufer als im Zentrum", so Riedl. Denn München kann kaum noch nach außen wachsen. Während sich in Hamburg oder Frankfurt wenigstens in den – relativ günstigen – Süden ausweichen lässt, droht München eine Kessellage, in der die Preise noch schneller steigen. „Viele Gemeinden um München herum weisen seit Jahren kaum Bauland aus", sagt Riedl.

München ist laut Groß-Makler Jones Lang LaSalle hinter London und Moskau der begehrteste Wohnungs-Standort für Profi-Investoren und Entwickler in Europa. Erste Stimmen warnen vor einer Überhitzung. Die gibt es zwar schon länger, denn steigende Preise sind in München nichts Neues. Neu sind aber die vielen ortsfremden Kapitalanleger. Die würden derzeit, angelockt von den schnell steigenden Preisen, beinahe „jeden Preis bezahlen", bemerkt Riedl. „Selbst Profis, wie Family Offices, sind sehr emotionale Käufer und suchen hauptsächlich in den ohnehin teuren Lagen wie Haidhausen, Bogenhausen, Glockenbach oder Schwabing.

Nach Angaben führender Bauträger machen Kapitalanleger inzwischen mehr als die Hälfte der Interessenten und Käufer aus. „Mehr als die Hälfte unserer Käufer sind Kapitalanleger, und nur fünf Prozent davon nutzen überhaupt Fremdkapital", sagt Christoph Romberg vom Projektierer BG Immobilien.

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