Dieser Vermieter hatte einen Putztick: Zweimal pro Woche ließ er eine Reinigungsfirma das Treppenhaus seiner Apartmentanlage schrubben, alle drei Monate die Fenster im Treppenhaus. Entsprechend hoch fiel die Nebenkostenabrechnung der Mieter aus, die dafür aufkommen mussten – bis einer von ihnen dagegen klagte und Recht bekam. Einmal putzen pro Woche reicht, entschied das Amtsgericht Regensburg.
Zwar sind die Reinlichkeitsansprüche dieses Vermieters eher unüblich. Ungerechtfertigte Posten auf der Nebenkostenabrechnung seien aber keinesfalls eine Ausnahme, sagt Dietmar Wall vom Deutschen Mieterbund. Etwa die Hälfte der Abrechnungen sei falsch oder zumindest klärungsbedürftig.
Häufigster Fehler: Es würden Posten als Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt, die dort nicht hingehörten, sagt Wall. So ließ zum Beispiel ein Vermieter die Standfestigkeit von Bäumen auf einem Grundstück prüfen und legte die Rechnung von rund 200 Euro als Betriebskosten auf den Mieter um. Zu Unrecht, entschied das Amtsgericht Bottrop.
Was der Vermieter tatsächlich in die Nebenkostenabrechnung schreiben darf, regelt die Betriebskostenverordnung. Sie listet 16 Posten auf, darunter etwa die Kosten für die Wasserversorgung, den Betrieb der Heizanlage, die Müllbeseitigung, die Straßenreinigung oder die Gartenpflege. Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit, darüber hinaus sonstige Betriebskosten umzulegen. Das können Aufwendungen zum Erhalt von Gemeinschaftsanlagen sein, wie zum Beispiel die Reinigung von Dachrinnen, Kosten für Rauchmelder oder die Prüfung von Feuerlöschern.
Doch gerade bei den sonstigen Betriebskosten kommt es am häufigsten zum Streit. Vielen Hauseigentümern sei nicht klar, dass sie nur Posten als Betriebskosten abrechnen könnten, die im Mietvertrag aufgeführt seien, sagt Wall. Und auch dann sei der Kreativität der Vermieter nicht automatisch Tür und Tor geöffnet, erklärt Katharina von Knop vom Dienstleister Mineko, der im Auftrag von Mietern und Vermietern Nebenkostenabrechnungen überprüft.
So könnten Kosten für die Verwaltung des Gebäudes oder für seinen Erhalt sowie Reparaturen grundsätzlich nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Welche Fehler Vermieter machen
Aber genau das sei oft der Fall, beobachtet Mietrechtsexperte Wall. Vor allem bei vermieteten Eigentumswohnungen würden die Gebühren für den Hausverwalter häufig dem Mieter in Rechnung gestellt. Oft werde auch nicht klar zwischen Wartung und Reparatur unterschieden, sagt von Knop. So gehöre zum Beispiel die Wartung eines Aufzugs zu den Betriebskosten. Wenn dabei aber ein Defekt festgestellt und repariert werde, müsse der Vermieter dafür alleine aufkommen.
Eine weitere Fehlerquelle seien Heizkostenabrechnungen, sagt Hans Weinreuter von der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz in Mainz. Von rund 1.300 Heizkostenabrechnungen, die die Verbraucherzentrale in den vergangenen 15 Jahren auswertete, seien 40 Prozent fehlerhaft gewesen. Ein häufiger Fehler sei ein falscher Verteilerschlüssel in den Abrechnungen gewesen, sagt Weinreuters Kollege Fabian Fehrenbach. Bei rund elf Prozent wurde nur nach Wohnfläche ermittelt. Ein Teil der Heizkosten muss aber immer über den Verbrauch abgerechnet werden, in der Regel zwischen 30 und 50 Prozent.
Häufig legen Vermieter auch die Kosten für leer stehende Wohnungen auf die Mieter um, beobachtet der Mieterbund. Wall empfiehlt deshalb, die aktuelle Nebenkostenabrechnung mit der aus dem Vorjahr zu vergleichen. Sei die Gesamtwohnfläche des Hauses plötzlich niedriger, spreche das dafür, dass der Vermieter die Kosten nur auf die vermieteten Wohnungen umgelegt habe. Auch ein starker Anstieg der Nebenkosten sollte misstrauisch machen.
Der Mieter dürfe allerdings nicht einfach Geld einbehalten, wenn ihm die Rechnung zu hoch erscheine, sagt Wall. Wer meine, dass die Abrechnung falsch sei, müsse dies konkret begründen. Dazu habe der Mieter auch das Recht, beim Vermieter die Belege über die Gesamtkosten einzusehen. Lässt sich der Fall zunächst nicht klären, sollte der Mieter unter Vorbehalt zahlen, rät von Knop.
Hilfe bei der Prüfung von Nebenkostenabrechnungen bieten Mietervereine oder auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwälte. Daneben gibt es mittlerweile Internetportale von Dienstleistern, die die Prüfung von Nebenkostenbescheiden anbieten.
