Die Mehrheit der Mieter hat sich längst daran gewöhnt, dass die Nebenkosten von Jahr zu Jahr steigen und daher auch Nachzahlungen anstehen. Schon wegen der unterschiedlichen Witterungsbedingungen können die Heizkosten über die Jahre stark schwanken. Steigende Preise für Brennstoffe und Strom führen zusätzlich dazu, dass die Nebenkosten tendenziell steigen.
Um Nachzahlungen zu vermeiden, ist es bei deutlich gestiegenen Nebenkosten sinnvoll, die monatliche Vorauszahlung anzuheben oder entsprechend zu senken, wenn die Nebenkosten gesunken sind. „Sowohl der Mieter als auch der Vermieter haben die Möglichkeit, einseitig eine Anpassung der Vorauszahlung vorzunehmen“, sagt Ropertz. „Grundlage einer Änderung der Vorauszahlung muss aber immer eine Nebenkostenabrechnung sein. Vermieter können nicht einfach erhöhen, weil sich ein früher Winter ankündigt.“
Wichtig für Mieter: Ein einmal vertraglich vereinbarter Verteilungsschlüssel, der Gemeinschaftskosten auf einzelne Mietparteien zum Beispiel relativ zu Wohnfläche und Personenzahl auf einzelne Wohneinheiten verteilt, darf nicht einfach geändert werden. Schließlich ändert sich auch die Quadratmeterzahl einer Wohnung nicht mal eben. Soll der Verteilungsschlüssel dennoch einmal geändert werden, ist die Zustimmung aller Mieter notwendig.
Immobilien: Was nichts in einer Nebenkostenabrechnung zu suchen hat
Wird in einem Mietshaus zum Beispiel eine Badezimmersanierung, die Reparatur der elektrischen Anlage oder ein Anstrich im Treppenhaus fällig, sind diese Kosten allein vom Vermieter zu tragen
Während Grundsteuer und kommunale Gebühren zu den Betriebskosten zahlen und über die Nebenkosten von Mietern zu bezahlen sind, gehören diese drei Steuerarten keinesfalls in die Nebenkostenabrechnung
Versicherungen gegen Feuer, Sturm oder Überflutung (Wohngebäudeversicherung) zählen zu den Nebenkosten. Die Rechtsschutz- und Hausratversicherung (für gemeinschaftlich genutzten Hausrat) schützen lediglich den Vermieter vor Verlusten und sind von ihm allein zu zahlen.
Zwar zählen die monatlichen Gebühren etwa für einen gemeinschaftlich genutzten TV-Kabelanschluss zu den Nebenkosten, deren Einrichtung ist aber Sache des Vermieters.
Muss der Haus-Gasanschluss geprüft oder die Türschließanlage samt Freisprechanlage gewartet werden, sind diese Kosten vom Vermieter zu übernehmen.
Verbände wie Haus und Grund oder Vereinigungen von Hausverwaltungen verlangen Mitgliedsbeiträge. Die sind aber keine Nebenkosten, sondern allein vom Eigentümer oder Vermieter zu tragen.
Entstehen dem Vermieter Kosten durch die Einrichtung eines Kontos, auf dem er die Mieteinnahmen verwaltet, muss er diese allein tragen.
Ausgaben für Dienstleister, die zum Beispiel die Nebenkostenabrechnung erstellen, die Buchhaltung übernehmen oder Mietinteressenten durch leere Wohnungen führen, sind allein Sache des Vermieters.
Eine Verteilung der Gesamtausgaben für die Heizung in einem Mehrparteienhaus, die sich nur an der Wohnungsgröße orientiert, ist laut Heizkostenverordnung nicht erlaubt. Demnach müssen etwa 50 bis 70 Prozent nach dem tatsächlich erfassten Verbrauch abgerechnet werden.
Reparaturen sind Vermietersache
Völlig fehl am Platze sind in den Nebenkostenabrechnungen etwa Verwaltungs- und Reparaturkosten, die manche Vermieter einfach zu den Betriebskosten rechnen.
Ausgaben für Instandhaltung und Instandsetzung – sprich Reparaturen – an Haus oder Wohnung sind grundsätzlich Sache des Vermieters. Lediglich Wartungs- und Pflegeaufwendungen dürfen zu den Nebenkosten gerechnet werden. „Problematisch ist das oftmals bei Hausmeistern, die auch kleinere Reparaturen übernehmen oder Verwaltungsaufgaben wahrnehmen“, erklärt Ropertz vom Mieterbund. „Den Ausgabenanteil dafür muss der Vermieter von den Nebenkosten wieder abziehen."
Leider verlaufen die Grenzen zwischen einer Wartung und einer Reparatur oft fließend. Mieter, die an der Kostenaufstellung dahingehend zweifeln, sollten sich die Einzelbelege zeigen lassen. Vermieter, die hingegen um Transparenz bemüht sind, sollten in ihrer Nebenkostenabrechnung die Abzüge für nicht umlegbare Gesamtkostenbestandteile auch aufführen, am besten mit dem Rechenweg.
Aufgepasst: Häufige Fehler
Zudem treten bei Nebenkostenabrechnungen typische Fehler auf, gegen die sich Mieter wehren können:
- Es werden nur Gesamtkosten angegeben, aber nicht die einzelnen Positionen, wie sie etwa die Betriebskostenverordnung vorsieht. Die verschiedenen Kostenarten müssen aufgeschlüsselt sein.
- Es fehlt die Angabe des Verteilerschlüssels, zum Beispiel zur Gewichtung von Verbrauch, Wohnfläche und Zahl der Bewohner. Den Verteilungsschlüssel benötigt der Vermieter, um seinen individuellen Kostenanteil nachzuvollziehen.
- Die Kosten werden nicht korrekt gemäß Verteilerschlüssel verteilt, sondern zum Beispiel nur nach der Wohnfläche anstatt nach Verbrauch und Wohnfläche gewichtet.
- Abrechnungsfrist verpasst: Ist die Nebenkostenabrechnung auch zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraum nicht da, verwirkt der Vermieter seinen Anspruch auf eine Nachzahlung. Der Mieter behält jedoch seinen Anspruch auf eine etwaige Rückzahlung.
Stimmt die Schätzung des Mieterbundes und jede zweite Nebenkostenabrechnung ist tatsächlich fehlerhaft, dürfte die genaue Prüfung schon die eine oder andere Ersparnis bringen. In jedem Fall aber bringt sie dem Mieter ausreichend Klarheit darüber, in welchen Bereichen die größten Kosten entstehen.
Denn da zu sparen, wo es am teuersten ist – etwa beim Thema Heizung durch Tragen eines Pullovers oder richtiges, stoßweises Lüften -, bringt in der Regel die größte Ersparnis.
Mehr zum Thema: Vor einem Jahr hat Berlin einen Mietendeckel eingeführt, die bundesweit schärfste Mietregulierung. Nun lassen neue Zahlen eine Bilanz zu: So sind die Mieten zwar gesunken, das Angebot aber eingebrochen.
