Frankfurt Anleger von offenen Immobilienfonds schauen mit Sorge auf den 23. Juni. An diesem Tag stimmen die Briten über einen möglichen Abschied aus der EU ab („Brexit“). Nach Angaben des Ratinghauses Scope, das am Mittwoch sein neues Rating für offene Immobilienfonds präsentiert, haben die untersuchten Fonds mehr als zwölf Prozent der Gebäude-Verkehrswerte dort investiert.
Großbritannien ist das drittgrößte Land für Investitionen. 460 Millionen Euro an Mieteinnahmen kommen von dort - ein Anteil von etwa zwölf Prozent an der Gesamtsumme. „Wenn bei einem Brexit die Mieten und Immobilienbewertungen sinken, erwarten wir eine Auswirkung auf die Performance der Fonds“, sagt Scope-Analystin Sonja Knorr.
Der Fokus richtet sich auf die Hauptstadt, 81 Prozent der Mittel sind dort investiert.
Knapp drei Viertel der Investitionen in London liegen in Büroimmobilien. „Kurzfristig würde ein Brexit kaum Auswirkungen auf die Entwicklung der Fondsimmobilien haben“, sagt Knorr. „Nur 17 Prozent der Mieteinnahmen kommen aus dem potenziell am stärksten gefährdeten Finanzsektor.“ Und mögliche Einbrüche bei den Mieten und Wegzüge würden sich erst mit einiger Verzögerung auswirken.
Trotzdem ist die Brexit-Gefahr ein Problem. Einzelne Fonds wie der Hausinvest aus der Commerzbank-Gruppe haben gut ein Viertel der Investments in Großbritannien. Der Verkehrswert der Inselimmobilien beläuft sich hier auf knapp 2,5 Milliarden Euro.
Auch ohne Brexit-Risiko sind die Renditen der Fonds mit im Schnitt gut 2,5 Prozent überschaubar. Was in Zeiten niedriger Zinsen im Bereich sicherer Investments noch ansprechend sein mag, relativiert sich mit Blick auf die Kosten. Fünf Prozent Ausgabeaufschlag werden im klassischen Filialvertrieb fällig, erst nach der zweijährigen Mindesthaltedauer rentieren sich die Fonds also rein rechnerisch für die Anleger. „In Zukunft müssen Anleger mit tendenziell sinkenden Renditen rechnen“, sagt Knorr.
Fondsmanager im Dilemma
Denn auf der Anlageseite stecken die Fondsmanager in einem Dilemma. Aktuell fließt Geld in Rekordhöhe in die Fonds. Laut Scope gingen bei den Produkten für Privatinvestoren im ersten Quartal 2,8 Milliarden Euro ein, gut 1,1 Milliarden Euro mehr als im Vorjahresquartal.
Doch es fehlen lukrative Anlageziele. Weltweit sind die Preise für Immobilien stark gestiegen. Die großen Publikumsfonds haben Mühe, die Anlegergelder sinnvoll zu investieren. Deshalb begrenzen sie die Ausgabe von Anteilen. Nur noch drei Fonds aus dem Scope-Vergleich, die beiden Fonds der Deutschen Bank, Grundbesitz Europa und Grundbesitz Global, sowie der Hausinvest der Commerzbank nehmen uneingeschränkt neues Geld an.
Auf der Suche nach neuen Investitionsobjekten werden die Fondsmanager erfinderisch. Sie kaufen Scope zufolge angesichts des knappen Angebotes an erstklassigen Liegenschaften derzeit vor allen in B-Lagen oder risikoreichere Objekte, die sanierungsbedürftig sind oder keine optimale Mieterstruktur haben. Nach den Zahlen der Ratingagentur dominieren mit einem Anteil von 62 Prozent nach wie vor die klassischen Büroimmobilien die Portfolios.
Angesichts des Mangels an sehr guten Büroobjekten rücken Nischenmärkte in den Fokus. Ein solcher Markt ist der für Hotel-Immobilien. Die Herbergen haben schon einen Anteil von fast zwölf Prozent an den Investments. Hotels gelten als schwieriges Terrain, hier ist besondere Expertise gefragt.
Gerade hat der Immobiliendienstleister CBRE nach einer Umfrage unter Investoren Deutschland zum attraktivsten Hotelmarkt gekürt. Bislang tummelte sich vor allem die Union Investment in diesem Markt. Die Commerzbank-Immobilienfondstochter Commerzreal baut derzeit ein neues Team auf. Nicht nur deutsche Hotels stehen hoch im Kurs. Vor wenigen Wochen kauften Union Investment und Commerz Real für ihre Kleinanlegerfonds Hotels in den USA.
Dies passt zu einem weiteren Trend. Es wird mehr in Übersee gekauft. Der Anteil der Investitionen außerhalb Europas stieg zum Vorjahr um ein Drittel auf knapp 20 Prozent. Der Löwenanteil der Investitionen fließt in die USA (17 Prozent). Auch hier sind lukrative Chancen knapp und die Märkte bereits weit im Zyklus gelaufen. Das heißt: Die Zeit, in der die Nachfrage von Mietern nachlässt ist nicht mehr fern.
Wenn ein geringes Immobilienangebot und hohe Geldzuflüsse zusammentreffen, steigen die Kassenbestände der Fonds. 22,4 Prozent der Gelder liegen in Anleihen und Termingeldern, die Quote stieg um 0,4 Prozentpunkte. „Mit dem Cash erzielen die Fonds derzeit eine niedrige Minusrendite“, sagt Knorr. Die hohe Liquidität wirkt negativ auf die Gesamtrenditen der Fonds.
Die Rendite eines Immobilienfonds hat drei Komponenten: Liquiditäts-, Miet- und Bewertungsrendite. Erstere ist bereits negativ. Sinken die Mieteinnahmen, kann weniger Geld ausgezahlt werden. Geringere Mieteinnahmen führen zur Abwertung der Gebäude durch die externen Sachverständigen. Mit den Gebäudewerten geben die Anteilswerte nach. Die Gesamtrendite kommt so zweifach unter Druck.
Wie begehrt Fondsanteile dennoch sind, zeigt die Börse, an der die Anteile gehandelt werden können. Der Wertgrund Wohnselect D, ein Fonds, der in deutsche Wohngebäude investiert, allerdings nicht zu den großen Publikumsfonds zählt, wurde dort schon mal mit einem Aufschlag von mehr als zehn Prozent gehandelt, berichtet Knorr. Für Verkäufer eine gute Gelegenheit.
