Offene Immobilienfonds: Spektakuläre Großvermietungen lassen Anleger hoffen

Offene Immobilienfonds: Spektakuläre Großvermietungen lassen Anleger hoffen

von Heike Schwerdtfeger

Einige Wochen war es ruhig bei den offenen Immobilienfonds, die Anleger derzeit nicht an ihr Geld lassen. Jetzt gibt es gute Nachrichten: Leerstehende Büroriesen konnten vermietet werden und die Nachfrage von hat wieder angezogen. Das verbessert die Chancen mancher Fonds Immobilien zu verkaufen.

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Poseidon Haus Frankfurt

Der SEB Immoinvest (6,3 Milliarden Euro Fondsvolumen) vermietet die Großimmobilie "Undine“ im Frankfurter Mertonviertel komplett an die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Ende 2010 hatte die Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft PwC das Gebäude komplett geräumt und ist ins Frankfurter Bahnhofsviertel umgezogen. Sie war einer der Top-Mieter des Fonds. Voraussichtlich im Herbst 2011 werden dann die Bank- und Versicherungsaufseher in der Undine ihre Büros beziehen. Allerdings räumen sie im Gegenzug eine andere Immobilie leer. Ein Aufschwung für das gebeutelte nördliche Büroviertel in Frankfurt ist das also nicht. Aber zumindest eine gute Nachricht für die SEB-Fondsanleger. Das mit noch 102 Millionen Euro in den Büchern des Fonds stehende Gebäude wurde vor zehn Jahren erbaut und ist auf einem guten Stand. Die Vermietung ist ein besonderer Erfolg, da in Frankfurt trotz angezogener Vermietungen noch immer 15 Prozent der Büroflächen leer stehen. Erfreulich auch, dass die Vermietung ohne größere Umbauten möglich sein wird.

In diesem Umfeld Mieter zu gewinnen ist allerdings auch nur mit Zugeständnissen möglich. Während PwC vor etwa einem Jahrzehnt noch zu hohen Mietpreisen abgeschlossen hat und Sachverständige den Rohertrag (Nettokaltmiete) des Gebäudes auf 5,7 Millionen Euro taxieren, kommt die BaFin vielleicht doch günstiger weg. Je nach Kondition und Laufzeit könnte die Vermietung den Wert des Gebäudes leicht erhöhen. Der solide Mieter macht das Gebäude zudem für Investoren interessant.

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Wieder mehr Kaufinteressenten

Damit würde die Lösung des Liquiditätsproblems des Fonds näher rücken. Etwa 12 Prozent des Fondsvermögens sind beim SEB Immoinvest derzeit liquide geparkt (Bruttoliquidität), mit 100 Millionen Euro mehr in der Kasse käme man einer Wiedereröffnung vor dem Sommer 2011 vielleicht etwas näher.

Spekulanten, die bei den derzeit geschlossenen und teilweise in Abwicklung befindlichen Immobilienfonds zu den niedrigen Börsenpreisen im Herbst 2010 gekauft haben, liegen zwischen 15 und 25 Prozent im Plus.

Gute Nachrichten gab es jüngst auch von der Deka. Sie kann das Frankfurter Gebäude „Poseidon“ in unmittelbarer Nähe zur Frankfurter Messe ab dem Jahr 2013 an ING DiBa vermieten. Die Direktbank rechnet damit, ihren Mitarbeiterbestand in den nächsten Jahren auszubauen und hat jetzt mit 40 000 Quadratmetern mehr Fläche angemietet als sie derzeit noch an anderer Stelle nutzt.

Für die Anleger des früheren Deka Immobilienfonds und jetzigen DekaImmobilien Europa war Poseidon bislang ein schlechtes Geschäft. Das 1986 gebaute Ensemble war bereits 1997 umgebaut worden, fand aber dann doch nur sporadisch Mieter. Der Wert des Gebäudes war laut Sachverständigengutachten von 148 Millionen Euro im Jahr 2003 auf 82 Millionen Euro gesunken. Bevor die ING-DiBa einziehen wird, müssen allerdings erneut rund 140 Millionen Euro investiert werden, damit das Gebäude den erwünschten Greenbuilding-Standard Gold bekommen kann. Allerdings mietet ING-DiBa auch gleich für 15 Jahre und nicht nur für zehn Jahre wie ansonsten üblich.

Gute Nachrichten vom Büromarkt

Gute Nachrichten für Immobilienfondsanleger gibt es aus Frankfurt. An einem der wichtigsten deutschen Büromärkte, dem Frankfurter Stadtgebiet inklusive Anhängseln wie Eschborn und Offenbach wurden im Jahr 2010 wieder mehr Gebäude verkauft, so der Investment Market Report von BNP Paribas Real Estate. Immobilien im Wert von 1,88 Milliarden Euro wechselten die Besitzer, das sind 153 Prozent mehr als im Jahr 2009. Darunter sind Megadeals wie der Verkauf des 600 Millionen Euro teuren Frankfurter Opernturms vom US-Immobilienentwickler TischmanSpeyer an ein Joint-Venture aus dem Immobilienarm von JPMorgan und dem Staatsfonds von Singapur.

Auch für 2011 erwartet BNP Paribas Real Estate, dass die Verkaufsaktivitäten hoch bleiben werden. Ob es die offenen Immobilienfonds allerdings schaffen, Gebäude zu den in den Büchern stehenden Verkehrswerten zu verkaufen, bleibt die spannende Frage, bei der sich die Experten aber nicht festlegen wollen. Zumindest erhöht das freundliche Umfeld die Chancen, Immobilien loszuschlagen und für Anleger gute Preise zu erzielen.

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