Wo werden Sie fündig?
Dafür sind wir global unterwegs und haben mehrere verheißungsvolle Immobilienprojekte im Köcher. Ich gehe deshalb davon aus, dass wir einen großen Teil des Geldes noch in diesem Jahr investieren werden. Zudem können wir erheblichen Mehrwert generieren, indem wir Objekte wie Westfield in London oder in den Niederlanden aufstocken oder erweitern – oder umwidmen wie im Fall des Eurotheum in Frankfurt, nachdem die EZB dort ausgezogen ist. Dort beginnen wir die kleinteilige Vermietung und machen die Immobilien damit weniger risikoanfällig.
Sind offene Immobilienfonds wieder gern gesehene Investoren?
In Deutschland ist unser Vorteil, dass wir uns bei Projektentwicklungen beziehungsweise Bauvorhaben über Forward-Funding unabhängig von Fremdkapital machen können. Das heißt, wir bezahlen zunächst den Grundstückskauf mit Bauverpflichtung und anschießend die zu errichtende Immobilie sukzessive nach Baufortschritt. Auf diese Weise können wir finanzierende Banken in der Bauphase ersetzen und durch die Bauzeitverzinsung Erträge bereits in der Erstellungsphase generieren. Auch das ist schon ein Teil der Rendite für unsere Anleger.
Sind Sie mit der Rendite des HausInvest zufrieden? Angesichts des Immobilienbooms erscheint sie mit weniger als vier Prozent pro Jahr in den vergangenen fünf Jahren niedrig.
Wie bereits angesprochen kostet Liquidität auch Rendite. Außerdem müssen wir die Objekte aufgrund des Nachfragebooms schon teurer ankaufen als noch vor Jahren. Sie bekommen derzeit keine Top-Immobilien mehr mit einer Ankaufsrendite von sechs Prozent. Daher haben wir unseren Renditeanspruch reduziert – in Übereinstimmung mit dem Markt und den Sachverständigen. Sollten die Zinsen wieder steigen und die Immobilienpreise wieder fallen, müssen wir stabile Werte im Portfolio zu haben. Deshalb sehen Sie derzeit bei uns keine Übertreibung bei den Immobilienwerten und daher auch keine Übertreibung auf der Renditeseite. Zumal die stark gestiegenen Immobilienbewertungen auf dem Markt nichts mit den Mieteinnahmen zu tun haben, sondern nur mit den schwach rentierenden Vergleichsinvestments aufgrund steigender Immobilienpreise. Diesen Effekt sieht man in Zyklen immer wieder.
Die Wertentwicklung des Fonds war gut, aber die Ausschüttungen sind über die Jahre gesunken. Liegt das an sinkenden Mietrenditen?
Wir könnten ohne Probleme die Ausschüttungshöhe gleich hoch belassen. Vor 2014 hatten wir immer Ausschüttungen von 100 Prozent des Fondsergebnisses, also inklusive des Immobilienergebnisses. Das führte aber dazu, dass sich der Kurs der Fondsanteile überhaupt nicht entwickelt hat. Das ist zwar grundsätzlich in Ordnung, führt bei Anlegern aber zu Ernüchterung, wenn sie auf ihren Depotauszug schauen. Inklusive Ausgabeaufschlag liegt dann der Kurs sogar noch unter dem Anschaffungspreis. Weil uns viele Anleger gesagt haben, dass sie die Liquidität aus den Ausschüttungen ohnehin nicht brauchen und dieses Geld auch unter die neuen Regularien gefallen wäre – was ihre Verbuchung deutlich verkompliziert hätte – haben wir die Ausschüttungen reduziert. Die Wertentwicklung der Immobilienanlagen plus Ausschüttung ist aber in Summe gleich geblieben.
Wie hat sich Ihr Geschäft nach Ausbruch der Finanzkrise verändert?
Geeignete Immobilien zu akquirieren, ist ganz sicher schwieriger als früher. Anfang der Jahrtausendwende waren die offenen Fonds noch weltweit die einzigen, die in der Lage waren, auch mal 500 Millionen Euro in ein Projekt zu investieren. Heute ist das anders: Staatsfonds, Versicherungen oder Versorgungswerke haben extremen Anlagedruck und verfügen über so hohe Anlagesummen, dass sie in der Lage sind, den Immobilienfonds Konkurrenz zu machen. Trotzdem sind wir einer der größten Player weltweit und können uns nach wie vor über die geforderten Investitionssummen abgrenzen. Jenseits der 100 Millionen Euro nimmt der Wettbewerb nämlich deutlich ab. Zudem sehen wir den Fonds als Ganzes und nicht nur ein einzelnes Projekt. Wir können aufgrund unserer Größe bei der steuerlichen Struktur, der Währungs- und Finanzierungsstruktur punkten.
Geben Sie uns ein Beispiel.
Nehmen Sie etwa Australien: Dort werden internationale Investoren privilegiert und zahlen weniger Steuern als ein lokaler Investor. Zudem ist der australische Dollar im Verhältnis zum Euro günstig. Wir können mit deutschen Banken in Australien somit zu fantastischen Konditionen finanzieren. Unter dem Strich sind wir dadurch in der Lage, uns gegenüber lokalen Wettbewerbern durchzusetzen und eine höhere Rendite als diese zu erzielen. Oder betrachten Sie die USA, wo wir uns schon allein aus Gründen der Risikostreuung engagieren. In New York City sind in den vorigen Dekaden die Mietpreise immer weiter gestiegen, weil die Nachfrage das Angebot überstieg – vor allem in Manhattan.
In New York wird gerade ein neuer Stadtteil geplant, die Hudson Yards. Dort soll ein großes Bahn- und Bahnhofsgelände spektakulär überbaut werden. Sind sie auch dabei?
Wir sind in New York vor allem mit unserem Joint-Venture-Partner RFR unterwegs, der die Objekte gezielt aussucht. Natürlich sind wir auch an solchen Lagen wie Hudson Yards interessiert.
Wie läuft es denn in Deutschland? In Frankfurt etwa stehen viele Büroflächen leer.
Frankfurt am Main ist in der Tat einer der herausforderndsten Bürostandorte in Deutschland und in unserem Portfolio. Zwar hoffen jetzt viele auf die eine oder andere Verlagerung von Finanzunternehmen von London nach Frankfurt aufgrund der Brexit-Entscheidung. Da sehe ich aber im Moment noch nichts, und wir müssen auch erstmal abwarten, wie sich die Brexit-Verhandlungen gestalten. Wir haben das Glück, dass EZB und Bankenregulierung in Frankfurt ansässig sind und weiter wachsen. So konnten wir beispielsweise im Japan Center Anfang des Jahres 18.000 Quadratmeter an die EZB vermieten. In Summe ist Frankfurt noch immer eine der attraktivsten Städte in Deutschland und Europa und wird dies auch bleiben. Die Mieten rangieren dort nach wie vor auf Spitzenniveau.
