WirtschaftsWoche: Herr Muschter, der mehr als elf Milliarden Euro schwere Immobilienfonds HausInvest der Commerz Real ist fast zu einem Viertel in britische Immobilien investiert. War der Brexit ein Schock?
Andreas Muschter: Als überzeugter Europäer war ich über das Ergebnis der Abstimmung überrascht und enttäuscht. Aber hinsichtlich unseres Fonds hat uns das nicht unvorbereitet getroffen. Wir sichern unser Immobilienvermögen ohnehin gegen Währungsschwankungen zu fast 100 Prozent ab, da wir ein Euro-Sondervermögen sind und alle Immobilien in Euro bewerten müssen. Auch nach dem Brexit-Votum haben wir jeden Tag eine positive Entwicklung im Fonds gehabt, es gab keine negativen Effekte.
Der britische Immobilienmarkt gilt aber als überteuert, etliche Firmen könnten London den Rücken kehren. Ist das nicht riskant?
Die Übertreibungen der vergangenen zwei, drei Jahre werden jetzt zurückgenommen oder kommen zum Stillstand. In unseren Immobilienbewertungen haben wir diese aber ohnehin nicht mitgemacht, sondern langfristig bewertet. Dass sich das Pfund auf einem niedrigeren Niveau stabilisiert hat, ist für unsere Shopping-Center – vor allem Westfield in London - vielmehr ein Vorteil. Der Publikumsverkehr nimmt dank internationaler Kundschaft sogar zu. Außerdem laufen unsere Mietverträge im Durchschnitt sieben Jahre, folglich sind unsere Einnahmen gesichert. Aber mit 24 Prozent des Fondsvolumens sind wir in Großbritannien auch ausreichend engagiert, das galt vor der Brexit-Entscheidung genauso wie heute. Wir haben keine Bestrebung, unser Portfolio zu verkleinern, kaufen aber auch nichts.
Wie haben Sie die Phase zwischen 2008 und 2010 überstanden, in der viele Wettbewerber ihre offenen Immobilienfonds abwickeln mussten?
Die offenen Immobilienfonds, die geschlossen haben, sind nicht wegen der Immobilienbewertung unter Druck gekommen, sondern weil so viele, insbesondere Großanleger ihre Anteile zurückgeben wollten. Das hat die Gesellschaften gezwungen, die Anteilsrücknahme erst einmal auszusetzen. Wir dagegen mussten weder schließen noch Immobilien unter Wert verkaufen, um eventuelle Anteilsrücknahmen zu bedienen. Wir haben in dieser Zeit nur ein Objekt in London und unser Kanada-Portfolio verkauft, weil sie sehr weit über Verkehrswert lagen.
Warum geriet der HausInvest nicht wie andere in Bedrängnis?
Große Fonds haben den Vorteil, dass ihre Liquidität meist sehr viel höher ist als bei kleinen Investmentvermögen. Unser Liquiditätspolster betrug zu jedem Zeitpunkt mindestens 15 Prozent. Damit konnten wir Anteilsverkäufe von Kunden gut bedienen. Uns hat zudem geholfen, dass wir in Zusammenarbeit mit dem Commerzbank-Vertrieb jederzeit Transparenz über Chancen und Risiken für unsere Anleger herstellen konnten. Insofern sind wir problemlos durch diese Liquiditätskrise hindurchgegangen.
Kann sich eine solche Liquiditätskrise nicht dennoch wiederholen und Immobilienfonds in die Abwicklung zwingen?
Ich glaube nicht. Durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) vom Juli 2013 gelten für Anleger jetzt 24 Monate Mindesthaltedauer und zwölf Monate Kündigungsfrist. Alles Geld, das wir seit Juli 2013 eingesammelt haben, ist also sicher, insgesamt sind das im HausInvest schon 3,3 Milliarden Euro. Weil wir damit den Fonds aus Sicht der Bestandsanleger noch sicherer und weniger anfällig für die Volatilitäten des Marktes machen, ist er nach wie vor gefragt und immer noch geöffnet. Wir sind über die 44 Jahre jederzeit offen geblieben, und ich rechne damit, dass das auch in Zukunft so bleibt.
Mit 2,6 Milliarden Euro ist Ihre Liquidität wirklich hoch, das sind 20 Prozent des Fondsvolumens. Bereitet das im Nullzinsumfeld nicht Probleme? Müssen Sie schon Negativzinsen zahlen?
Wir zahlen zwar keine Negativzinsen, weil wir unsere Mittel bis zu zwölf Monate anlegen. Aber die Verzinsung liegt im Schnitt bei 0,1 Prozent, das ist natürlich nicht viel. Wir wollen lieber investieren und die Liquidität reduzieren.
Weniger Ausschüttung, gleich Rendite
Wo werden Sie fündig?
Dafür sind wir global unterwegs und haben mehrere verheißungsvolle Immobilienprojekte im Köcher. Ich gehe deshalb davon aus, dass wir einen großen Teil des Geldes noch in diesem Jahr investieren werden. Zudem können wir erheblichen Mehrwert generieren, indem wir Objekte wie Westfield in London oder in den Niederlanden aufstocken oder erweitern – oder umwidmen wie im Fall des Eurotheum in Frankfurt, nachdem die EZB dort ausgezogen ist. Dort beginnen wir die kleinteilige Vermietung und machen die Immobilien damit weniger risikoanfällig.
Sind offene Immobilienfonds wieder gern gesehene Investoren?
In Deutschland ist unser Vorteil, dass wir uns bei Projektentwicklungen beziehungsweise Bauvorhaben über Forward-Funding unabhängig von Fremdkapital machen können. Das heißt, wir bezahlen zunächst den Grundstückskauf mit Bauverpflichtung und anschießend die zu errichtende Immobilie sukzessive nach Baufortschritt. Auf diese Weise können wir finanzierende Banken in der Bauphase ersetzen und durch die Bauzeitverzinsung Erträge bereits in der Erstellungsphase generieren. Auch das ist schon ein Teil der Rendite für unsere Anleger.
Sind Sie mit der Rendite des HausInvest zufrieden? Angesichts des Immobilienbooms erscheint sie mit weniger als vier Prozent pro Jahr in den vergangenen fünf Jahren niedrig.
Wie bereits angesprochen kostet Liquidität auch Rendite. Außerdem müssen wir die Objekte aufgrund des Nachfragebooms schon teurer ankaufen als noch vor Jahren. Sie bekommen derzeit keine Top-Immobilien mehr mit einer Ankaufsrendite von sechs Prozent. Daher haben wir unseren Renditeanspruch reduziert – in Übereinstimmung mit dem Markt und den Sachverständigen. Sollten die Zinsen wieder steigen und die Immobilienpreise wieder fallen, müssen wir stabile Werte im Portfolio zu haben. Deshalb sehen Sie derzeit bei uns keine Übertreibung bei den Immobilienwerten und daher auch keine Übertreibung auf der Renditeseite. Zumal die stark gestiegenen Immobilienbewertungen auf dem Markt nichts mit den Mieteinnahmen zu tun haben, sondern nur mit den schwach rentierenden Vergleichsinvestments aufgrund steigender Immobilienpreise. Diesen Effekt sieht man in Zyklen immer wieder.
Die Wertentwicklung des Fonds war gut, aber die Ausschüttungen sind über die Jahre gesunken. Liegt das an sinkenden Mietrenditen?
Wir könnten ohne Probleme die Ausschüttungshöhe gleich hoch belassen. Vor 2014 hatten wir immer Ausschüttungen von 100 Prozent des Fondsergebnisses, also inklusive des Immobilienergebnisses. Das führte aber dazu, dass sich der Kurs der Fondsanteile überhaupt nicht entwickelt hat. Das ist zwar grundsätzlich in Ordnung, führt bei Anlegern aber zu Ernüchterung, wenn sie auf ihren Depotauszug schauen. Inklusive Ausgabeaufschlag liegt dann der Kurs sogar noch unter dem Anschaffungspreis. Weil uns viele Anleger gesagt haben, dass sie die Liquidität aus den Ausschüttungen ohnehin nicht brauchen und dieses Geld auch unter die neuen Regularien gefallen wäre – was ihre Verbuchung deutlich verkompliziert hätte – haben wir die Ausschüttungen reduziert. Die Wertentwicklung der Immobilienanlagen plus Ausschüttung ist aber in Summe gleich geblieben.
Wie hat sich Ihr Geschäft nach Ausbruch der Finanzkrise verändert?
Geeignete Immobilien zu akquirieren, ist ganz sicher schwieriger als früher. Anfang der Jahrtausendwende waren die offenen Fonds noch weltweit die einzigen, die in der Lage waren, auch mal 500 Millionen Euro in ein Projekt zu investieren. Heute ist das anders: Staatsfonds, Versicherungen oder Versorgungswerke haben extremen Anlagedruck und verfügen über so hohe Anlagesummen, dass sie in der Lage sind, den Immobilienfonds Konkurrenz zu machen. Trotzdem sind wir einer der größten Player weltweit und können uns nach wie vor über die geforderten Investitionssummen abgrenzen. Jenseits der 100 Millionen Euro nimmt der Wettbewerb nämlich deutlich ab. Zudem sehen wir den Fonds als Ganzes und nicht nur ein einzelnes Projekt. Wir können aufgrund unserer Größe bei der steuerlichen Struktur, der Währungs- und Finanzierungsstruktur punkten.
Geben Sie uns ein Beispiel.
Nehmen Sie etwa Australien: Dort werden internationale Investoren privilegiert und zahlen weniger Steuern als ein lokaler Investor. Zudem ist der australische Dollar im Verhältnis zum Euro günstig. Wir können mit deutschen Banken in Australien somit zu fantastischen Konditionen finanzieren. Unter dem Strich sind wir dadurch in der Lage, uns gegenüber lokalen Wettbewerbern durchzusetzen und eine höhere Rendite als diese zu erzielen. Oder betrachten Sie die USA, wo wir uns schon allein aus Gründen der Risikostreuung engagieren. In New York City sind in den vorigen Dekaden die Mietpreise immer weiter gestiegen, weil die Nachfrage das Angebot überstieg – vor allem in Manhattan.
In New York wird gerade ein neuer Stadtteil geplant, die Hudson Yards. Dort soll ein großes Bahn- und Bahnhofsgelände spektakulär überbaut werden. Sind sie auch dabei?
Wir sind in New York vor allem mit unserem Joint-Venture-Partner RFR unterwegs, der die Objekte gezielt aussucht. Natürlich sind wir auch an solchen Lagen wie Hudson Yards interessiert.
Wie läuft es denn in Deutschland? In Frankfurt etwa stehen viele Büroflächen leer.
Frankfurt am Main ist in der Tat einer der herausforderndsten Bürostandorte in Deutschland und in unserem Portfolio. Zwar hoffen jetzt viele auf die eine oder andere Verlagerung von Finanzunternehmen von London nach Frankfurt aufgrund der Brexit-Entscheidung. Da sehe ich aber im Moment noch nichts, und wir müssen auch erstmal abwarten, wie sich die Brexit-Verhandlungen gestalten. Wir haben das Glück, dass EZB und Bankenregulierung in Frankfurt ansässig sind und weiter wachsen. So konnten wir beispielsweise im Japan Center Anfang des Jahres 18.000 Quadratmeter an die EZB vermieten. In Summe ist Frankfurt noch immer eine der attraktivsten Städte in Deutschland und Europa und wird dies auch bleiben. Die Mieten rangieren dort nach wie vor auf Spitzenniveau.
Platzt die Immobilienblase?
Denken Sie vielleicht an Umwidmungen in Wohngebäude?
Umwidmungen sehen wir zunächst nicht. Aber wir haben zwei Hotels in Frankfurt gekauft und bauen den Hybridturm an der Senckenberganlage, eine Kombination aus Hotel und Wohnen. In Büros in Frankfurt investieren wir im Moment nicht.
Stößt der deutsche Immobilienmarkt bald an seine Grenzen? Die Bundesbank hat ja schon mehrfach vor ersten Anzeichen einer Immobilienblase in den Metropolen gewarnt.
Nach Meinung von Experten wird es noch bis 2060 mehr Zuzug in die Städte geben als Wegzug. Die Nachfrage nach urbanem Wohnen wird also in den nächsten Jahren und Jahrzehnten weiter zunehmen. Es gibt keinen Grund, warum somit auch die Preise für Wohnimmobilien in den Städten nicht weiter zunehmen sollten. Natürlich sehen wir auch Übertreibungen in einzelnen Märkten und Lagen. Sollte es aber zu einer Rezession kommen, sinkt auch wieder die Kaufkraft der Bevölkerung. Wenn die Menschen weniger Miete bezahlen können, oder ein steigender Zins die Eigenheimfinanzierung verteuert, werden auch die Immobilienpreise wieder zurückgehen müssen. Aber eine Blasenbildung erkenne ich nicht.
Wie sehen Sie nach der Abwicklung etlicher Fonds der Wettbewerber die Immobilienfonds denn insgesamt? Wo steht ihre Branche heute?
Wenn Sie sich den Saldo aus Mittelzu- und -abflüssen ansehen, stellen Sie fest, dass Immobilienfonds wieder sehr beliebt sind. Die neuen Regularien sind im Vertrieb und von den Anlegern verstanden worden, so dass Immobilienfonds wieder großes Vertrauen genießen. Neue Anbieter oder Produkte treten allerdings auch nicht auf den Markt. Der Markteintritt ist schwer, weil offene Immobilienfonds eine gewisse Größe brauchen, um eine stabile Rendite zu bieten.
Klingt, als würden Ihnen die Anleger die Tür einrennen.
Wir haben in 44 Jahren noch nie auch nur einen Cent verloren und immer die Inflationsrate geschlagen. Das schafft beim Anleger ein Vertrauen, wie es mit einem neuen Immobilienfonds gar nicht mehr zu gewinnen wäre. Wenn wir wollten, könnten wir wesentlich mehr Geld akquirieren, als wir es derzeit tun.
Warum tun Sie es nicht?
Wir haben den Anspruch, die Liquidität möglichst schnell im Sinne des Sondervermögens zu investieren. Aber das Angebot ist wie erwähnt knapp. Weil wir keine Abstriche bei der Qualität hinnehmen wollen, dauert etwas länger, die richtigen Objekte zu finden.
Wie sieht es auf der Kostenseite aus? Andere Fonds gibt es deutlich günstiger.
Wir arbeiten permanent daran, effizienter zu werden. Das betrifft sowohl Bemühungen, die Nebenkosten unserer Immobilien zu senken, als auch mehr Automatisierung im Fondsmanagement. Gerade in unserer Branche ist die Digitalisierung enorm wichtig, und ich rechne in den nächsten Jahren mit viel mehr Flexibilisierung, um die Kosten zu senken.
Also alles in Butter für Immobilienfonds und ihre Anleger?
Verglichen mit den Jahren zwischen 2008 und 2013 macht die Arbeit zurzeit sehr viel Spaß. Auch von Investorenseite kommen praktisch keinerlei Beschwerden, und die Kunden sind zufrieden. Und im Vergleich zu anderen Anlageprodukten sind Immobilienfonds aktuell eine schöne Anlagealternative. Ich freue mich schon auf die Immobilienmesse Expo Real und auf die Gespräche dort.
