Wie offene Immobilienfonds alle Krisen überstehen

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InterviewOffene Immobilienfonds: "Wir haben in 44 Jahren immer die Inflationsrate geschlagen"

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Interessant für Immobilienfonds: New York baut komplett neues Viertel über einem Bahnhofs- und Gleisgelände: die Hudson Yards.

von Andreas Toller

Sieben offene Immobilienfonds werden noch aufgelöst. Der "HausInvest" der Commerz Real - einer der drei größten Immobilienfonds für Privatanleger hierzulande - ist hingegen gestärkt durch die Finanzkrise gekommen. Commerz-Real-Chef Andreas Muschter über Brexit-Störfeuer und glückliche Anleger.

WirtschaftsWoche: Herr Muschter, der mehr als elf Milliarden Euro schwere Immobilienfonds HausInvest der Commerz Real ist fast zu einem Viertel in britische Immobilien investiert. War der Brexit ein Schock?
Andreas Muschter: Als überzeugter Europäer war ich über das Ergebnis der Abstimmung überrascht und enttäuscht. Aber hinsichtlich unseres Fonds hat uns das nicht unvorbereitet getroffen. Wir sichern unser Immobilienvermögen ohnehin gegen Währungsschwankungen zu fast 100 Prozent ab, da wir ein Euro-Sondervermögen sind und alle Immobilien in Euro bewerten müssen. Auch nach dem Brexit-Votum haben wir jeden Tag eine positive Entwicklung im Fonds gehabt, es gab keine negativen Effekte.

Der britische Immobilienmarkt gilt aber als überteuert, etliche Firmen könnten London den Rücken kehren. Ist das nicht riskant?
Die Übertreibungen der vergangenen zwei, drei Jahre werden jetzt zurückgenommen oder kommen zum Stillstand. In unseren Immobilienbewertungen haben wir diese aber ohnehin nicht mitgemacht, sondern langfristig bewertet. Dass sich das Pfund auf einem niedrigeren Niveau stabilisiert hat, ist für unsere Shopping-Center – vor allem Westfield in London - vielmehr ein Vorteil. Der Publikumsverkehr nimmt dank internationaler Kundschaft sogar zu. Außerdem laufen unsere Mietverträge im Durchschnitt sieben Jahre, folglich sind unsere Einnahmen gesichert. Aber mit 24 Prozent des Fondsvolumens sind wir in Großbritannien auch ausreichend engagiert, das galt vor der Brexit-Entscheidung genauso wie heute. Wir haben keine Bestrebung, unser Portfolio zu verkleinern, kaufen aber auch nichts.

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Wie haben Sie die Phase zwischen 2008 und 2010 überstanden, in der viele Wettbewerber ihre offenen Immobilienfonds abwickeln mussten?
Die offenen Immobilienfonds, die geschlossen haben, sind nicht wegen der Immobilienbewertung unter Druck gekommen, sondern weil so viele, insbesondere Großanleger ihre Anteile zurückgeben wollten. Das hat die Gesellschaften gezwungen, die Anteilsrücknahme erst einmal auszusetzen. Wir dagegen mussten weder schließen noch Immobilien unter Wert verkaufen, um eventuelle Anteilsrücknahmen zu bedienen. Wir haben in dieser Zeit nur ein Objekt in London und unser Kanada-Portfolio verkauft, weil sie sehr weit über Verkehrswert lagen.

Andreas Muschter,,Chef der Commerz Real Quelle: PR

Andreas Muschter, Chef der Commerz Real. Die Commerzbank-Tochter managt und vertreibt den offenen Immobilienfonds "Hausinvest" mit einem Fondsvermögen von mehr als elf Milliarden Euro.

Bild: PR

Warum geriet der HausInvest nicht wie andere in Bedrängnis?
Große Fonds haben den Vorteil, dass ihre Liquidität meist sehr viel höher ist als bei kleinen Investmentvermögen. Unser Liquiditätspolster betrug zu jedem Zeitpunkt mindestens 15 Prozent. Damit konnten wir Anteilsverkäufe von Kunden gut bedienen. Uns hat zudem geholfen, dass wir in Zusammenarbeit mit dem Commerzbank-Vertrieb jederzeit Transparenz über Chancen und Risiken für unsere Anleger herstellen konnten. Insofern sind wir problemlos durch diese Liquiditätskrise hindurchgegangen.

Kann sich eine solche Liquiditätskrise nicht dennoch wiederholen und Immobilienfonds in die Abwicklung zwingen?
Ich glaube nicht. Durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) vom Juli 2013 gelten für Anleger jetzt 24 Monate Mindesthaltedauer und zwölf Monate Kündigungsfrist. Alles Geld, das wir seit Juli 2013 eingesammelt haben, ist also sicher, insgesamt sind das im HausInvest schon 3,3 Milliarden Euro. Weil wir damit den Fonds aus Sicht der Bestandsanleger noch sicherer und weniger anfällig für die Volatilitäten des Marktes machen, ist er nach wie vor gefragt und immer noch geöffnet. Wir sind über die 44 Jahre jederzeit offen geblieben, und ich rechne damit, dass das auch in Zukunft so bleibt.

Mit 2,6 Milliarden Euro ist Ihre Liquidität wirklich hoch, das sind 20 Prozent des Fondsvolumens. Bereitet das im Nullzinsumfeld nicht Probleme? Müssen Sie schon Negativzinsen zahlen?
Wir zahlen zwar keine Negativzinsen, weil wir unsere Mittel bis zu zwölf Monate anlegen. Aber die Verzinsung liegt im Schnitt bei 0,1 Prozent, das ist natürlich nicht viel. Wir wollen lieber investieren und die Liquidität reduzieren.

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