Ottes Orderbuch: Warum Aktien oft die besseren Immobilien sind

kolumneOttes Orderbuch: Warum Aktien oft die besseren Immobilien sind

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In vielen Städten explodieren die Immobilienpreise geradezu.

Kolumne von Max Otte

Das Immobilienfieber ist endgültig ausgebrochen. Gerade in teuren Großstädten wie München oder Berlin gilt Betongold als gute Geldanlage. Aber Vorsicht: bei Immobilieninvestments drohen viele Fallen.

In München sind Objekte für 10.000 Euro je Quadratmeter und mehr verkauft worden. Selbst einfache Doppelhaushälften im Speckgürtel von München verkaufen sich für 800.000 Euro und mehr. Auch in Mittelstädten wie zum Beispiel Rostock ziehen die Preise an. Und immer mehr Anleger und Sparer stürzen sich – wie bei einer Blase allgemein üblich – auf Immobilien.

Sie verbinden mit dem „Betongold“ hohe Sicherheit, die sie in anderen Anlageformen nicht mehr zu finden glauben. Diese „Sicherheit" ist jedoch hoch emotional und hoch subjektiv. Viele Privatanleger gehen hierbei hohe Kredite oder Hypotheken ein, ohne sich über die Rendite ihres Investments oder die mit Immobilienbesitz verbundenen Rechte und Pflichten wirklich im Klaren zu sein. Wer die gekaufte Immobilie nicht als seinen eigenen Altersruhesitz ansieht, sondern als tatsächlich renditebringendes Investment, für den sollten Bewertung und Zeitpunkt wie auch beim Aktienkauf entscheidend sein.

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Wie jeder andere Sachwert haben Immobilien einen fairen (inneren) Wert und einen Marktpreis. Beide können erheblich voneinander abweichen. Für einen Investor ist ein Objekt nur interessant, wenn der Kaufpreis einen Abschlag zum inneren Wert aufweist und nicht haushoch überteuert ist.

Freilich können die jetzt schon teilweise absurden Immobilienpreise in Ballungszentren weiter steigen. Es kann sein, dass der Kauf einer überteuerten Immobilie gut geht. Es kann gut sein, dass sich die Blase weitere zwei bis drei Jahre aufbläht. Aber diese Immobilie würde nicht gekauft, um sie bald wieder zu verkaufen, sondern um sie für Jahre zu halten. In den USA sind immer noch nahezu zehn Prozent aller Hypotheken "under water" – das heißt, die Restschuld ist höher als der aktuelle Wert des Hauses. Dennoch zahlen die entsprechenden Schuldner brav weiter ab, um einer Insolvenz zu entgehen.

Diese Form der Enteignung der Mittelschicht kann sich in Deutschland wiederholen. Dazu kommen: erheblich erhöhte Anforderungen für Vermieter (wie zum Beispiel der Energiepass), Erhöhung der Grunderwerbsteuer und sonstige Auflagen, die das nicht-gewerbliche Vermieten immer schwerer machen.

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Und noch eine Falle mag sich für so manchen Immobilieninvestor, der sich dafür hoch verschuldet hat, auftun. Die niedrigen Zinsen mögen Immobilien derzeit „erschwinglich“ erscheinen lassen. Aber was, wenn in einigen Jahren das Zinsumfeld drehen sollte?

Auch wenn es nicht mehr ganz so einfach ist, attraktiv bewertete Top-Aktien zu finden wie vor drei oder vier Jahren: Mehr Risiko als bei vielen Immobilien kann man derzeit nur eingehen, wenn man Anleihen oder Lebensversicherungen kauft oder das Geld auf dem Konto liegen lässt. Und anders als bei Immobilien bieten Aktien eine hohe Flexibilität – und Anleger können auch kleinere Vermögen investieren, ohne Kredite aufnehmen zu müssen. Dies sollte man bei Aktienkäufen grundsätzlich sein lassen und nur das Vermögen investieren, das man für die nächsten fünf oder mehr Jahre nicht für andere Ausgaben benötigt.

Max Otte ist Herausgeber des Börsenbriefs "Der Privatinvestor" und berät den Max Otte Vermögensbildungsfonds für Privatanleger (WKN A1J3AM)), der nach seiner Strategie und Methode der Königsanalyse investiert.

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