Düsseldorf Die Bundesbank warnt seit zwei Jahren immer wieder vor einer Immobilienblase. Harald Simons, Vorstand des Wohnungsmarktforschers Empirica, befürchtet enorme Rückschläge bei Haus- und Wohnungswerten in den deutschen Metropolen. Doch nun verkündet die Postbank genau das Gegenteil: „In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Kreise und Städte können Haus- und Wohnungsbesitzer davon ausgehen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 an Wert zulegt.“
Als Grund nennt das Institut in der Ausgabe 2018 seines jährlich erstellten Wohnatlas steigende Einwohnerzahlen in den Metropolen und in Süddeutschland und beruft sich dabei auf eine Studie des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI).
München, Deutschlands teuerster Wohnstandort, ist für die Postbank der Ort, an dem die Preise in den nächsten zwölf Jahren mit durchschnittlich 1,5 Prozent pro Jahr am stärksten steigen.
Für Experte Simons und die Bundesbank drohen Wohnungs- und Hausbesitzern in der bayerische Landeshauptstadt dagegen die größten Preisrückschläge. Simons sagt ein Rückgang von real, also unter Berücksichtigung der Inflation, von einem Viertel bis einem Drittel in den nächsten fünf Jahren voraus. Die Bundesbank beziffert die Überbewertung in ihrem Monatsbericht für Februar dort auf 35 Prozent.
Einig sind sich die Forscher über eines: In Deutschland sind Wohnungen knapp und dies ganz besonders in den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sowie in vielen regionalen Ballungszentren, vor allem um Universitätsstädte herum. Für ganz Deutschland wird nach wie vor ein jährlicher Baubedarf von 400.000 Wohnungen genannt.
Durchschnittliche Preiserhöhungen von 1,5 Prozent in München sind harmlos gemessen an dem, was die Menschen dort in den vergangenen Jahren erlebt haben. Nach der Postbank-Statistik betrug der Preisanstieg 2017 im Vorjahresvergleich 8,6 Prozent.
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnraum betrug im Vorjahr 6.789 Euro. „Die Zeiten der Preissprünge in den Metropolen dürften aber dem Ende entgegengehen“, meint Eva Grunwald, Bereichsleiterin für das Immobiliengeschäft Privatkunden bei der Postbank. Auf den Plätzen zwei und drei im Wertzuwachs-Ranking der Postbank folgen Düsseldorf mit einer Steigerungsrate von im Schnitt 1,02 Prozent und Hamburg mit 0,96 Prozent.
Berlin, wo die Preise 2017 im Vorjahresvergleich mit einem Plus von 11,4 Prozent am stärksten abgingen, wird laut Postbank zurückfallen. Bis 2030 liege die jährliche Steigerungsrate bei 0,53 Prozent und damit dem geringsten Wert unter den sieben Metropolen. Die aktuellen Quadratmeterpreise bewegen sich in Düsseldorf um knapp 3.500 Euro, in der deutschen Hauptstadt bei fast 3.800 Euro und in Hamburg bei gut 4.200 Euro.
Auffällig sind die deutlich höheren Wertzuwächse unter den zehn dynamischsten mittelgroßen Städten. An der Spitze steht dort mit 2,99 Prozent jährlichem Wertzuwachs Heilbronn. Von Potsdam und Cloppenburg abgesehen befinden sich die übrigen sieben Städte und Landkreise in dieser Hitliste allesamt im Münchener Umland.
Das heute Wohnungen fehlen hat einen einfachen Grund: Geringe Geburtenraten und kaum Zuzug aus dem Ausland signalisierten bis in die 2000er-Jahren eine abnehmende Bevölkerung. Konsequenterweise wurde der Neubau von Wohnungen heruntergefahren. Doch es kam anders. Zwischen 1990 und 2011 lag die Geburtenrate unter 1,4. Seitdem steigt sie und erreichte 2016 1,59 Prozent, wie das Statistische Bundesamt gerade mitteilte. Doch viel ausschlaggebender ist der Zuzug von außen.
Zuwanderer kommen aus den wirtschaftlich schwächeren Ländern Ost- und Südeuropas sowie aus Krisenländern weltweit nach Deutschland. Seit 2011 wanderten knapp 3,3 Millionen Menschen mehr nach Deutschland ein als aus Deutschland aus.
Das führte dazu, dass die deutsche Bevölkerung nicht unter 80 Millionen fiel, sondern auf rund 82 Millionen anstieg. Das Wirtschaftsforschungsinstitut IW Köln erwartet, dass in drei Jahren 83,1 Millionen Menschen in Deutschland leben. Das Statistische Bundesamt geht in seiner jüngsten Prognose davon aus, dass die Bevölkerung erst ab 2030 jährlich langsam schrumpft.
