Preisblase am Immobilienmarkt: Banken warnen um die Wette

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Preisblase am Immobilienmarkt: Banken warnen um die Wette

von Saskia Littmann

Die Warnungen vor einer Blase am Immobilienmarkt häufen sich, auch die EZB sieht Überhitzungen. Das ist nachvollziehbar. Allein auf die Preise zu achten, reicht aber nicht.

Keiner will sich vorwerfen lassen, nicht gewarnt zu haben. Möglicherweise ist das der Grund dafür, dass sowohl die Bundesbank als auch die Europäische Zentralbank (EZB) mittlerweile abwechselnd vor überhitzten Immobilienmärkten in Europa warnen. Bereits zuvor hatte der Internationale Währungsfonds die gleichen Töne angeschlagen. Doch was ist dran an den zahlreichen Warnungen?

Am Montag hatte EZB-Vize Vitor Constancio seinen Auftritt als Mahner. "Unsere Analysen und die des Internationalen Währungsfonds (IWF) bestätigen, dass es auf einigen Märkten, darunter dem Immobilienmarkt, Anzeichen für eine Überhitzung in einigen Ländern geben könnte", sagte der Portugiese. Alleine im zweiten Quartal hätten etwa die Behörden in Belgien, den Niederlanden, Slowenien und Estland Gegenmaßnahmen ergriffen, um den Markt abzukühlen. Eine mögliche Maßnahme ist es, die Eigenkapitalanforderungen bei Hypothekenkrediten zu erhöhen.

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Mit Niedrigzinsen zum Eigenheim

  • Warum lohnt sich derzeit der Bau oder Kauf eines Hauses besonders?

    Langfristige Baukredite mit festen Zinsen für zehn bis 15 Jahre gibt es derzeit oft mit einer Verzinsung von unter drei Prozent. Allerdings haben die Preise für Immobilien besonders in Großstädten in den vergangenen Jahren deutlich angezogen.

  • Sind Immobilien eine gute Geldanlage?

    Immobilien gelten nicht als Renditeknüller. Allerdings sind sie gerade in Krisenzeiten Verbraucherexperten zufolge eine solide Geldanlage. Der Wert einer Immobilie ist vergleichsweise sicher - vorausgesetzt, Preis, Qualität und Lage stimmen. In jedem Fall sollte ein Immobilienkauf gut überlegt sein.

  • Wie finde ich den günstigsten Kredit?

    Hier hilft nur ein Vergleich der verschiedenen Anbieter, wobei die Auswahl an Krediten laut Stiftung Warentest derzeit besonders groß ist. Bauherren und Käufer können dafür Vergleichsrechner im Internet nutzen. Auch Verbrauchermagazine und Zeitungen liefern häufig aktuelle Zinskonditionen. Die Hausbank kann ein wichtiger Ansprechpartner sein - ist jedoch nicht immer zwingend die erste Wahl. Ein Anbietervergleich kann teils mehrere zehntausend Euro sparen.

  • Wie funktioniert ein Baudarlehen?

    Kredite für Häuser oder Wohnungen laufen meist über zehn, 20 oder 30 Jahre. Hierbei werden die Zinsen in aller Regel nur für einen begrenzten Zeitraum von mehreren Jahren festgelegt. Läuft diese sogenannte Zinsbindungsfrist ab, verhandeln Bank und Kunde die Verlängerung des Darlehens. Der Bauherr kann dann auch umschulden und zu einem günstigeren Anbieter wechseln. Verbraucher sollten mehrere Monate vor Auslaufen der Frist neue Angebote einholen. Wegen der historisch niedrigen Zinsen gibt es derzeit auch besonders günstige Anschlusskredite.

  • Sind die Kreditraten immer festgeschrieben?

    An sich werden feste monatliche Raten vereinbart. Baukredite geben oft aber auch das Recht auf Sondertilgung, das heißt die Rückzahlung von Geld zusätzlich zu den vereinbarten Raten. Auch kann ausgehandelt werden, dass der Bauherr die Raten anpassen kann, etwa wenn sich das Einkommen verändert.

  • Wie viel Geld muss ich selbst aufbringen?

    Finanzexperten sehen ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent des Immobilienpreises als eine solide Basis an. Für ihre angebotenen Top-Zinsen wollen die Banken häufig allerdings 40 Prozent Eigenkapital sehen. Teils sind Banken auch bereit, den vollen Kaufpreis zu finanzieren. Dafür verlangen sie aber oft happige Risikoaufschläge beim Zins.

  • Gibt es Geld vom Staat?

    Bei der staatlichen Förderbank KfW gibt es Darlehen etwa für den Kauf selbstgenutzten Wohneigentums, energieeffizientes Bauen und Sanieren oder auch für altersgerechtes Wohnen. Daneben zahlt der Staat die Wohnungsbauprämie von 8,8 Prozent beim Bausparen. Auch gibt es in Form des sogenannten Wohn-Riesterns staatliche Unterstützung für den Kauf selbstgenutzter Immobilien zur Altersvorsorge.

  • Was passiert, wenn ich arbeitslos oder arbeitsunfähig werde?

    Risiken wie diese können mit Versicherungen ganz oder zumindest teilweise abgedeckt werden. So gibt es Versicherungen gegen Berufsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit, Lebensversicherungen oder Restschuld-Versicherungen. Verbraucher sollten sich vor Abschluss einer Police und eines Baudarlehens gut über einen Versicherungsschutz beraten lassen. Die Stiftung Warentest rät zu Versicherungen für den Todesfall.

Eine Woche zuvor nutzte Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret die Gelegenheit, vor Überhitzungen auf dem hiesigen Markt zu warnen. Die teils sehr deutlichen Preissteigerungen, die bislang nur auf Metropolen wie Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart beschränkt waren, seien mittlerweile auch in mittelgroßen Städten zu beobachten. Dort seien die Märkte für Häuser und Wohnungen bereits um zehn bis 20 Prozent überbewertet, in den sieben größten Ballungsräumen um bis zu 25 Prozent. Von einer Spekulationsblase könne man aber nach wie vor noch nicht sprechen.

Zwei Seiten einer Medaille

Auch Finanzminister Wolfgang Schäuble sprang der Bundesbank bei. In der vergangenen Woche sagte er, es gebe Anzeichen für Preisentwicklungen, "die gefährlich sind“. Er nehme die Warnungen der Bundesbank sehr ernst. "Auf die Dauer ist das Maß an Liquidität zu groß und das Zinsniveau zu niedrig", sagt Schäuble.

Allerdings führen der Finanzminister und auch die Bundesbank die Debatte in einem zu engen Blickwinkel. Zwar ist es richtig, dass die Immobilienpreise in vielen Regionen Deutschlands deutlich gestiegen sind. Richtig gefährlich wird das allerdings erst, wenn die Verschuldung der Haushalte für den Immobilienerwerb exorbitant steigt. Wie faule Immobilienkredite wirken, hat die Finanzkrise 2008 eindrucksvoll bewiesen.

In Deutschland allerdings spricht einiges gegen einen derartigen Zuwachs, was die Verschuldung angeht. Zum einen gilt die Bundesrepublik immer noch als Mietermarkt. Das war in Krisenländern wie Spanien oder Irland anders. Dort besaß ein Großteil der Bevölkerung eine Immobilie. Gleichzeitig fordern Banken in Deutschland weiterhin einen gewissen Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung der eigenen vier Wände. Ein Fünftel eigenes Kapital gilt in der Regel als Minimum.

Beide Faktoren sprechen gegen ein gefährliches Platzen einer Immobilienblase, wie es in dank der Subprime-Kredite in den USA zu beobachten war. Entsprechend sieht der IWF auch für Deutschland kaum Gefahr. Das zeigt eine Analyse des Fonds, bei der Immobilienpreise in einem Land mit dem vorherrschenden Einkommensniveau in Relation gesetzt werden. Die Bundesrepublik rangiert in diesem Vergleich am Ende der Skala, die Immobilienpreise sind den Einkommen also vergleichsweise wenig enteilt. Ganz anders in Belgien, Kanada oder Australien. Dort steigen die Immobilienpreise deutlich stärker als die Einkommen.

Sicherlich ist es sinnvoll, rechtzeitig vor hohen Immobilienpreisen zu warnen, um geeignete Kontrollmaßnahmen einzuführen. Es reicht aber nicht, dabei allein auf die Preise zu achten.


Mit Material von Reuters.

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